В рамках комплексного освоения территорий застройщики в состав своих проектов обязательно включают объекты социальной инфраструктуры: школы, детские сады и ясли, поликлиники, магазины и т. д. Однако всё не впихнуть в один флакон, да к тому же большинство из «инфраструктурного меню» ЖК имеет ограниченное время работы и разную нагрузку в течение дня. Не оттого ли новосёлы вынуждены пользоваться услугами учреждений, находящихся в других районах мегаполиса? Взрослым членам семьи по пути из офиса, где трудятся, непременно нужно заезжать в супермаркет, чтобы затариться продуктами, возить детей в секции или музыкальные школы, обращаться к стоматологу по старому месту жительства…
Обязательная программа Наличие социальной инфраструктуры в проектах комплексного освоения территорий — один из важнейших градостроительных вопросов. По мнению коммерческого директора «Группы ЛСР» Юрия Ильина, именно такие объекты должны создавать комфортную среду для жизни, работы и отдыха. Чтобы человеку не нужно было везти своего ребёнка в школу или садик на другой конец города, отправляться за продуктами в соседний район, в минимальный состав инфраструктуры, в зависимости от количества жителей должно входить необходимое количество учебных заведений, поликлиник, аптек, спортивных площадок, пунктов проката, салонов красоты и т. д.
«Инфраструктурный набор в проекте зачастую продиктован исключительно строительными нормами и правилами, — рассказывает Иван Иванов, руководитель проекта «Фили Парк». — Для любого девелопера включение нежилого объекта в ЖК вне всяких норм происходит при выполнении двух условий: имеется достаточный спрос со стороны будущих покупателей и эта потребность будет удовлетворена возможностями оператора объекта инфраструктуры. Попасть в данный баланс, откровенно говоря, исключительно тяжело».
По мере развития проекта, возникают некоторые нюансы. Так, в случае, когда объект инфраструктуры передаётся на баланс города, по словам Ивана Иванова, любые коммерческие мероприятия могут быть признаны незаконными. Если же он остаётся на балансе жилого комплекса, степень использования его помещений вне часов работы зависит исключительно от взаимодействия оператора объекта и управляющей компании.
Да, собственники стоят перед сложной задачей реализации коммерческих площадей. С одной стороны, на этих площадях должны размещаться инфраструктурные объекты, с другой — объекты должны быть самоокупаемы. «Остаётся многофункциональное использование, при котором помещение трансформируется в результате изменения ритма жизни жильцов, — говорит Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. — Так, помещение, которое в первой половине дня используется как детский развивающий центр, во второй половине трансформируется в зал для индивидуальных занятий с тренером йоги или фитнеса. В вечернее время оно может служить в качестве кинотеатра или помещения для коктейльных вечеринок». Для примера он приводит ЖК I`M, где есть отдельная зона на территории комплекса, где можно будет провести деловую встречу или отпраздновать семейное торжество.
Действительно, в жилых комплексах стали появляться помещения так называемого свободного назначения, отмечает и директор по маркетингу Glorax Development Вартан Погосян: «Как правило, это небольшая комната площадью порядка 30 – 50 м2, предназначенная для клуба жильцов. Здесь проводятся общие собрания, праздники, встречи и другие мероприятия, нацеленные на формирование положительного эмоционального микроклимата. Точкой притяжения может стать общий двор. Если придомовое пространство грамотно спроектировано, оно становится универсальным пространством для прогулок, отдыха, игр и занятий спортом». Тем не менее, примеры универсализации инфраструктурных объектов единичны, возражает Иван Иванов. «В Европе пытаются совместить социальные клубы, места отдыха, детский сад, минимаркет и беседки. Получается некий социальный „хаб“ (от английского hub) в виде небольшого домика в центре двора. Успешность данного формата на текущий момент сомнительна, в особенности применительно к России», — категоричен он.
И себе, и людям Тем не менее, большинство экспертов склонны к тому, что многопрофильное назначение инфраструктурного объекта становится нормой. Жизнь заставляет собственников ЖК и эксплуатирующие организации к созданию возможностей для извлечения дополнительной прибыли. «Обычная практика, когда в школе днём проводятся уроки, а после их окончания работают группы продлённого дня, дополнительного образования, секции, музыкальные школы и прочее. Спортивные объекты в менее активное с точки зрения посещений дневное время зачастую отдаются для льготного посещения, занятий детских клубов, проведения соревнований и развлекательных мероприятий», — комментирует Вартан Погосян.
«Как показывает практика, в 19:00 завершают активное пользование только детские сады. В школах при крупных жилых комплексах жизнь продолжается и после этого, — добавляет Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп». — К примеру, в школе района Новые Ватутинки ежедневно работают вечерние секции, которые открыты не только для детей, но и взрослых. Взрослые занимаются футболом, баскетболом, волейболом, бадминтоном. Дети 10 – 15 лет посещают кружки дополнительного образования по естественным и точным наукам. Работают военно-патриотические клубы, курсы краеведения и москвоведения. В общей сложности действует более 70 кружков и секций. Тем не менее, пример этого района — скорее исключение, чем правило. Увы, большая часть школ вечером закрывается».
Конечно, не школами едиными ограничиваются новостройки. «Мы изначально планируем объекты социальной и спортивной инфраструктуры так, чтобы они стали полезными жителям всего района, — рассказывает Ольга Володина, директор по развитию социально-градостроительной концепции «Миниполис» компании «Сити-XXI век». — Например, дворец спорта „Янтарь“ в Строгино работает на очень широкую аудиторию: дети, взрослые, профессиональные спортсмены, любители, приверженцы здорового образа жизни. Время его работы — с раннего утра до позднего вечера. Занятия в спортивных секциях идут в течение всего дня, одновременно проходят различные занятия для малышей, а неработающие мамы могут посвятить время фитнесу или йоге. После обеда основная аудитория — школьники, вечером — взрослые. Ключевыми факторами является месторасположение и наличие известных тренеров и специалистов, развитые сопутствующие услуги и заведения, ради которых человек придёт сюда.
Впрочем, даже такой нетипичный объект как вуз, может оказаться полезным жителям всего района, — продолжает эксперт. — Построенный нашей компанией новый учебный корпус Высшей школы экономики (МИЭМ) — часть нашего Строгинского миниполиса. „Вышка“ известна своей открытостью — это и лекции, и различные кружки для школьников, спортивные состязания и парусная регата. Так что жители близлежащих районов два года назад приобрели ещё один общественный центр, но уже с научно-просветительским уклоном».
«Сегодня популярно всё то, что может упростить жизнь резидентам ЖК и окрестных домов, а также досуговые концепции (кафе, рестораны, развлекательные и обучающие центры, детские клубы), — уверена Анна Данченок, директор департамента консалтинга NAI Becar. — В первом случае хорошо справляются с такими функциями МФЦ „Мои документы“, которые порой входят в состав коммьюнити-центров, где могут размещаться отделения почты, сервисные центры, химчистка, отделения банка, пункты выдачи товаров интернет-магазинов и т. д. По части досуга основной тренд — это эдьютейнмент, т. е. сочетание игровой, развлекательной и обучающей концепций. Например, рестораны с игровыми комнатами, детский игровой и обучающий клуб, танцевальные центры».
В центре Вселенной Спору нет, девелоперы делают всё возможное, чтобы сократить миграцию населения в течение дня, привязать жителей новостройки к своему дому и прилегающей территории. «Группа ЛСР» придерживается именно такого принципа во всех жилых комплексах, уделяя большое внимание благоустройству, созданию комфортной атмосферы, сообщает Юрий Ильин. Ярким подтверждением этого является проект «ЗИЛАРТ». Кроме жилых домов планируется построить также спортивные и образовательные объекты, офисные здания, отели, парки площадью почти 20 га, музеи, театры, концертные залы. Уникальным объектом на его территории станет музей «Эрмитаж-Москва», своего рода филиал всемирно известного Государственного Эрмитажа.
Руководитель направления городская недвижимость компании Welhome Татьяна Дмитриева перечисляет ещё несколько проектов, где предусмотрены самые разнообразные инфраструктурные объекты. В строящемся ЖК бизнес-класса «Мосфильмовский» уже возведены школа, два детских сада, супермаркет площадью 1500 м2 и ФОК с фитнес-центром и бассейном общей площадью более 3000 м2. Все они имеют общий доступ и ими могут пользоваться в том числе жители ближайших кварталов и районов. Например, ФОК откроется уже в конце этого месяца, режим его работы будет удобен для всех — с 7:00 до 24:00. Школа и детские сады откроют свои двери 1 сентября будущего года. Для того, чтобы учебное заведение не пустовало, рассматриваются два варианта загрузки: либо режим работы будет в 2 учебные смены, либо после дневных занятий в здании будут проводиться дополнительные занятия по определённым школьным предметам, а также по гимнастике, бальным танцам, каратэ и т. п.
В ЖК бизнес-класса «Розмарин» популярностью как его у жителей, так и жителей близлежащих кварталов Черёмушек пользуется открывшаяся год назад «Школа танцев Романа Ковгана», где на выбор предлагается 18 танцевальных направлений различных уровней обучения, включая детские программы. Режим её работы позволяет заниматься любимым делом до позднего вечера. Помимо неё на территории комплекса детский сад, двухэтажный фитнес-центр с 25-метровым бассейном, различные спортивные площадки, теннисный и бадминтонные корты, детская площадка. На первых этажах расположены химчистка, супермаркет «Бахетле».
Своего рода «фишками» проектов компании Glorax Development, по информации Вартана Погосяна, стали малые архитектурные формы. В ЖК «Шерлок Хаус», в частности, запланирована установка часов, повторяющих образ известного во всем мире Биг-Бена. В ЖК «Мейн Хаус» будет создана мини-эстрада, которая, наверняка, станет местом притяжения для молодежи.
«Западный подход, смысл которого сводится к тезису „в квартире должно находиться только самое необходимое“, имеет право на жизнь и в России, — уверена Ирина Могилатова, генеральный директор агентства Tweed. — Особенно эта философия перспективна для комплексов с аудиторией от 30 лет. Очень удобно, когда в доме есть кафе. Не обязательно туда идти — можно сделать заказ и забрать еду, когда всё будет готово. Коворкинги тоже неоценимы: если кто-то мешает работать, можно решить деловой вопрос в спокойной обстановке, не выходя за пределы собственного ЖК. Комплексы с такими концепциями — положительный тренд даже с точки зрения общения и добрососедских отношений. Возможно, такой подход к проектам сплотит людей между собой, создаст основу для новых знакомств».