Все больше застройщиков сдают масштабные строительные проекты в несколько этапов. Как оказалось, в покупке жилья во второй и последующих очередях есть свои плюсы. А иногда выбор квартиры в таких объектах называют «золотой серединой».
Уже давно у покупателей не вызывает удивления жилой комплекс, состоящий из десятков корпусов, которые возводят в несколько очередей. В пример можно привести ЖК Wellton park, состоящий из 13 корпусов, или ЖК «Garden Park Эдальго» из 15 корпусов, которые возводят в три очереди. Далеко не все делают инвестиционные покупки, многим хочется взглянуть на уже построенные дома, реализуемые в рамках того или иного проекта, а уже после этого принимать решение о приобретении жилья. Разумеется, данный подход имеет свои плюсы.
Ввод инфраструктуры района
Конечно же, ощутимым преимуществом покупки квартиры во второй очереди является возможность выбрать уже готовое жилье «на месте». Но есть и другие очевидные плюсы. Например, жильцы недавно построенных домов наверняка столкнутся с недостатком инфраструктуры. При этом у них нет гарантии быстрого разрешения данных проблем. Чаще всего сетевые ритейлеры начинают запускать свои магазины, когда в дома въезжает около половины жильцов. Владельцы салонов красоты, фитнес-центров и детские клубы, как правило, придерживаются такой же стратегии. Не будем забывать и о том, что детские сады и школы часто открываются намного позже завершения стройки. Покупатели недвижимости в уже запущенном проекте реже сталкиваются с подобными трудностями.
Новый микрорайон начинает «оживать» после того, как в квартиры заселяется около 60-70% жильцов. Покупка квартиры во второй очереди решает эту проблему, рассказывает Павел Телушкин, исполнительный директор компании ФЦСР. Например, в ЖК премиум-класса «Квартал Триумфальный», расположенном в районе Фили-Давыдково, — двенадцать корпусов, девять из них уже введены в эксплуатацию. Работают и три детских сада, которые открыты рядом с комплексом, добавляет эксперт.
Благоустройство и отсутствие строительного шума
Все большее значение застройщики стали уделять благоустройству дворов и прилегающих к жилым комплексам территориям. В некоторых проектах появляются собственные парки, бульвары и набережные. Как правило, в элитных жилых комплексах под такие участки отводятся гораздо большие площади, но и покупателей новостроек эконом-класса уже не удивить таким подходом. Здесь стоит вспомнить о том, что въезжающие в дома первой очереди лишены подобных плюсов. Чаще всего они живут на еще продолжающейся стройке, а если и произведены какие-либо работы по благоустройству, то только рядом с готовым корпусом. Полностью завершенные очертания придомовое пространство приобретает только после ввода в эксплуатацию большей части корпусов.
Чаще всего ни о какой готовой озелененной территории у дома покупателям не приходится и думать. Рядом идет строительство остальных корпусов, доносится шум техники. При неудачном стечении обстоятельств все это может продолжаться несколько лет. Пыль и грязь будут окружать новоселов круглосуточно, не стоит забывать и о том, что по московскому законодательству можно проводить работы — правда, с некоторыми ограничениями — и в ночное время (с 23.00 до 07.00). Разумеется, для семей с детьми такой вариант неприемлем.
Павел Телушкин считает, что комфорт является значимым фактором для большинства покупателей недвижимости:
— Для тех, кто приобретает жилье премиум- и элитного класса, этот фактор нередко становится ключевым. Люди не хотят годами жить рядом со строительной площадкой и терпеть неудобства, связанные с неработающей в полном объеме инфраструктурой. Поэтому жилье в комплексах, находящихся на завершающих стадиях строительства, пользуется повышенным спросом.
Надежность
Многим покупателям достаточно сложно приобретать жилье, если вместо дома, пусть и недостроенного, продается участок в поле, а квартира существует лишь в виде проектной документации. Но если речь идет о жилье во второй очереди, покупатель может видеть уже готовые введенные корпуса, а также начавшееся строительство своего дома. Разумеется, активность застройщика, сданные корпуса — это сильные аргументы в пользу покупки. При этом если покупать квартиру в возводящихся корпусах на начальном этапе, можно получить скидку в 10-15%. При этом риск того, что жилье не будет сдано, уменьшается, в отличие от проектов на самой ранней стадии, считает Сергей Орлов, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» Калинино, г. Тверь:
— Из минусов покупки квартиры в строящейся новостройке первой очереди можно отметить задержку сроков сдачи: это может случиться из-за подводки коммуникаций, не подписания актов ввода администрацией города и т.п. Кроме того, отсутствует возможность увидеть объект, решение о покупке принимается только на основании документов.
Что касается ситуации, при которой первая очередь сдается, а с остальными могут возникнуть какие-то проблемы, то в Твери такое встретить практически невозможно, — продолжает эксперт. — Напротив, задержку сроков сдачи, как правило, ощущают на себе покупатели жилья первой очереди строительства, и во многом это связано с необходимостью подключения комплекса к инженерным сетям и коммуникациям. Поэтому если подключаемые мощности соответствуют планам застройщика по возведению сразу нескольких домов, которые войдут в состав жилого комплекса, то при сдаче второй, третьей и последующих очередей сроки максимально соответствуют заявленным.
В регионах выгоднее иногда покупать готовое жилье
Сергей Орлов приводит в пример работу застройщиков в Тверской области, они могут расплачиваться со своими подрядчиками квартирами, для которых продажа квартир — не основной вид деятельности, поэтому их выставляют на рынок с существенными скидками:
— На первичном рынке недвижимости Твери и Тверской области к началу 2017 года сложилась ситуация, не типичная для столичного региона. Если, к примеру, в Москве покупатели квартир в новостройках стремятся приобрести жилье на начальных стадиях строительства, чтобы существенно сэкономить, то в столице Верхневолжья максимальной экономии средств, напротив, можно достичь, вложившись в новое жилье на завершающей стадии строительства второй и последующих очередей того или иного комплекса. Во многом такому положению дел поспособствовало наличие на рынке так называемых «подрядных» квартир, т.е. тех лотов, которыми застройщик расплачивается со своими подрядчиками. Как правило, такие объекты появляются после сдачи первой очереди и на стадии второй и последующих очередей строительства. Причем разница в цене между квартирами, приобретаемыми напрямую у застройщика, и подрядными может составлять от 100 до 700-800 тыс. рублей. Согласитесь, солидная экономия для Тверского региона. Правда, к этому всему есть небольшое уточнение. Говоря о подрядных квартирах, следует иметь в виду жилье больших площадей, как правило, от 100 кв. м и выше. Они не самые ликвидные, поэтому застройщик чаще всего расплачивается именно такими лотами. Но если вам требуется небольшая студия или бюджетная 1- или 2-комнатная квартира, вероятность покупки подрядной квартиры заметно уменьшается.
Золотая середина
Реализация масштабных строительных проектов требует больших финансовых, трудовых и организационных ресурсов, привлечь которые часто удобнее не сразу, а реализуя проект в несколько очередей, поэтому на рынке появляется все больше жилых комплексов, где квартиры продаются на разных этапах, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». Приобретение квартир в домах второй и последующих очередей является «золотой серединой» для тех горожан, которые стремятся получить не только «крышу над головой», но и качественную среду для комфортной жизни. Стоимость квартир в новостройках второй очереди ниже, чем в уже готовых жилых комплексах, но в них отсутствуют недостатки, которые получают самые первые покупатели жилья.
Сергей Орлов согласен с данной позицией, также он напоминает, что не лишним перед покупкой квартиры будет подробно изучить репутацию застройщика:
— Учитывая ситуацию в экономике страны и взвешивая риски приобретения жилья на стадии котлована, можно порекомендовать покупателям недвижимости при возможности отложить покупку квартиры в строящемся доме до стадии высокой готовности или же выбирать застройщика с безупречной репутацией, у которого за плечами много завершенных в заявленные сроки проектов.