Выдавая ипотечные кредиты, банки строго оценивают надёжность и платёжеспособность своих клиентов. И даже если заёмщик получит одобрение, это ещё не значит, что условия кредита будут исключительно выгодными – возможно, банк предложит ему более высокую ставку или не очень большую сумму кредита. Последнее обстоятельство может не позволить заёмщику приобрести именно то жильё, которое его интересует, или и вовсе сделать покупку квартиры невозможной. Портал MetrPrice.ru узнал у экспертов, из-за чего банк может отказать в нужной сумме и как можно её увеличить.
СРЕДНЯЯ СУММА – ДО 5 МЛН РУБЛЕЙ
По данным компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», средняя сумма ипотечного кредита по Москве в сентябре этого года составляла примерно 4,6 млн рублей, в Московской области – 2,8 млн рублей. По словам Юлиана Гутмана, директора Департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость», средняя сумма ипотечного кредита для покупки жилья эконом-класса в столице сейчас варьируется от 2,5 до 4,5 млн рублей, в Подмосковье находится примерно на уровне 2 млн рублей. В компании ГК «МИЦ» в качестве наиболее распространённой суммы ипотеки называют 2,5 млн рублей для Подмосковья и 3,5 млн – для Москвы.
Что же касается максимальной суммы, которую банки сегодня готовы предоставить на покупку жилья, то она разнится в зависимости от условий банка и типа недвижимости, замечает эксперт по кредитованию «Банки.ру» Инна Солдатенкова. Так, по программе ипотеки с господдержкой в Москве и Московской области можно получить кредит в размере 8 млн рублей. В среднем максимальная сумма на покупку квартиры в новостройке либо на вторичном рынке в Москве по стандартным банковским программам варьируется от 15 до 20 млн рублей. А сумма кредитования на покупку индивидуальных домов, апартаментов и иного типа жилья чаще всего условиями кредитования не ограничена, говорит эксперт.
КОГО БАНК МОЖЕТ ОТПРАВИТЬ «В ПОЛЁТ»
Выдавая крупные денежные кредиты, банки серьёзно рискуют, поэтому к отбору потенциальных заёмщиков подходят очень строго. Заявка на ипотечный кредит проходит несколько этапов проверки, говорит финансовый директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова. На первом этапе служба безопасности банка (СБ) выясняет, насколько заявитель благонадёжен в целом – есть ли у него судимости, штрафы, проблемы с оплатой налогов. Если за кредитом обратился наёмный сотрудник, в банке изучают положение его работодателя – чтобы заранее понимать, насколько высоки риски, что заёмщик останется без работы и основного дохода.
Уже на этом этапе клиент может получить полный отказ, если в банке придут к мнению, что у него проблемы с финансовой дисциплиной: плохая кредитная история, задолженность по различным обязательствам (например, алиментам), злостное уклонение от оплаты штрафов, замечает Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Также остаться без кредита можно и за попытку фальсификации документов.
ПРАВИЛО ПОЛОВИНЫ ДОХОДА
Если служба безопасности банка не найдёт каких-либо причин для отказа, заявка будет одобрена и передана аналитику, который проверит анкетные данные клиента и определит, «потянет» ли заёмщик именно ту сумму, на которую рассчитывал. В расчётах при этом будет учитываться несколько факторов, говорит Инна Солдатенкова (Banki.ru):
- первоначальный взнос (как правило, он должен составлять не менее 20% от стоимости недвижимости);
- платёжеспособность заёмщика (определяется по уровню ежемесячного дохода);
- наличие финансовой нагрузки (действующих кредитов и иных платежей, например, за аренду жилья, поручительства по чужим кредитам);
- стоимость обеспечения (обычно в залог принимается приобретаемая недвижимость, но может также рассматриваться и имеющееся в собственности заёмщика жильё).
Недостаточная платёжеспособность ипотечного заёмщика – одна из самых распространённых причин отказа банка в выдаче необходимой суммы, говорят эксперты. Как правило, банки требуют, чтобы ежемесячный платёж не превышал 50% от месячного совокупного дохода семьи. Если у заёмщика уже есть другие кредиты, то сумма платежей по всем кредитам должна будет укладываться в указанный лимит.
Есть несколько банков, которые более лояльны и этой формулы строго не придерживаются, – Сбербанк, ВТБ 24, «Возрождение», говорит директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева. Тем не менее, если доходов серьёзно не хватает, в сумме всё же будет отказано.
Сразу стоит сказать, что идея завысить свои доходы в справке по форме банка или 2-НДФЛ ни к чему хорошему не приведёт. Банковские аналитики очень тщательно проверяют достоверность таких данных: сравнивают заявленный доход со среднерыночным уровнем дохода специалистов данной профессии, могут запросить отчётность компании-работодателя из Пенсионного фонда или послать запрос в налоговую службу. Поэтому «нарисованный» доход вряд ли поможет заёмщику увеличить сумму кредита, зато может вызвать полный отказ со стороны банка.
Не стоит также завышать стоимость залоговой недвижимости, «договариваясь» об этом с оценщиком. В банке, как правило, тщательно проверяют оценочные альбомы, полученные даже от аффилированных партнёров. Сравнив стоимость залоговой квартиры клиента с аналогичными объектами на рынке, в банке легко заметят разницу.