Продажа имеющегося жилья с покупкой более дешевого – не новый способ решения материальных проблем. Эксперты считают, что во времена экономического спада доля таких сделок растет. Но реальная выгода продавца далеко не всегда соответствует его ожиданиям.
БН разбирался, кто и зачем сегодня намеренно ухудшает свои жилищные условия и насколько это эффективный способ поправить пошатнувшееся благосостояние.
Опыт научил? Любопытный факт: в годы минувшего кризиса (2008-2009) эксперты отмечали заметно возросшее количество сделок по ухудшению жилищных условий. Суть нехитрой операции состояла в том, что продавец избавлялся от старой квартиры, а на вырученную сумму приобретал новую, более дешевую, плюс получал определенное количество денежных средств. Они и были для продавца первоочередной целью сделки.
На фоне нынешнего экономического спада риэлторы отмечают лишь незначительный рост сделок по ухудшению жилищных условий, не сравнимый с ситуацией семилетней давности.
При этом и причины, заставляющие граждан переезжать в квартиры поменьше и похуже, по мнению риэлторов, сегодня несколько иные. Желающих переехать из «двушки» в «однушку», а на вырученные деньги жить припеваючи сейчас почти не осталось.
Жертвы кредитов и обстоятельств Печальным, но не таким уж и редким обстоятельством, из-за которого гражданам приходится идти на подобные сделки, является потребность в больших деньгах на лечение. По словам экспертов, именно в подобных случаях сделки почти всегда доводятся до конца и совершаются максимально оперативно.
Есть и другая категория обстоятельств – вызванные чаще всего не печальным форс-мажором, а неосмотрительностью в финансовых делах. Как заявляют риэлторы, в последнее время участились случаи, когда в менее комфортабельное и просторное жилье переезжают всевозможные должники, от не справившихся с долговой нагрузкой ипотечных заемщиков до клиентов микрофинансовых организаций.
БН известен случай, когда из современной «двушки» в пригородную коммуналку пришлось переселяться человеку, набравшему около 15 потребительских кредитов на общую сумму почти в 2 млн руб.
Просто денег хочется… Мечтатели, рассчитывающие безбедно жить до старости в «однушке» после продажи «двушки», сегодня практически перевелись. По наблюдениям риэлторов, уже на стадии предварительных консультаций такие клиенты понимают, что серьезно улучшить материальное состояние, переехав в квартиру чуть меньшей площади, не удастся. Особенно если новое жилье должно обладать сходными потребительскими качествами с прежним: располагаться в доме того же типа, в том же районе, иметь примерно такую же удаленность от метро и т. д.
Выгоду от подобной сделки можно наглядно продемонстрировать на примере цен нескольких типовых квартир, выставленных на продажу в середине мая. Для сравнения мы взяли одно-, двух- и трехкомнатную в домах 137-й серии (не крайние этажи, хорошее состояние всех квартир) одного года постройки на улице Авиаконструкторов в Приморском районе.
По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», двухкомнатная квартира общей площадью 53 кв. м и жилой 31 кв. м экспонируется за 5,1 млн руб. При этом «однушка» общей площадью 40 кв. м и жилой 20 кв. м в том же доме выставлена на продажу за 3,95 млн руб.
Даже если предположить, что обе квартиры продаются собственниками и сделка пройдет без платы комиссионных агентству недвижимости, то «чистая прибыль» продавца «двушки», решившего перебраться в «однушку», составит 1,15 млн руб. Но это только в теории, на практике он получит на руки гораздо меньше.
Все меньше и меньше… Сегодня редкая сделка проходит без торга (и в обоих рассматриваемых объявлениях пометка «торг» имеется). По оценкам разных экспертов, в нашем примере продавцу «двушки», скорее всего, придется скинуть от 200 до 300 тыс. руб., чтобы сделка состоялась в приемлемые сроки. Тогда как продавца «однушки» вряд ли удастся уговорить на дисконт больше 50-100 тыс. руб.
Таким образом, выгода бывшего владельца двухкомнатной квартиры по самым приблизительным подсчетам будет менее 1 млн руб., из которых нужно заплатить за переезд, хотя бы минимальный косметический ремонт, а также подготовку и проведение самой сделки. Все это облегчит карман по меньшей мере еще тысяч на сто.
Немногим больше выгадает и владелец трехкомнатной квартиры в соседнем доме, решивший переехать в двухкомнатную. «Трешка» общей площадью 80 кв. м и жилой 47 кв. м здесь продается за 6,5 млн руб. Аналогичные подсчеты показывают, что ее продавец, решивший переехать в «двушку», в качестве доплаты получит чуть более 1 млн руб.
Безусловно, сумма доплаты будет выглядеть значительно интереснее, если в «однушку» переезжает владелец «трешки». Или если вы готовы идти на ухудшение жилищных условий и по другим параметрам. К примеру – из кирпичного дома неподалеку от метро переехать в квартиру на первом этаже хрущевки пригородного спальника. Тут уже выгода при схеме «минус комната» может составлять 2 млн руб. и более. Однако, утверждают риэлторы, на подобный шаг без крайней финансовой нужды пойдут немногие. Тем не менее такие люди есть, и, что самое удивительное, они свой выбор ухудшением условий жизни зачастую не считают.
Добровольный аскетизм… Сознательно в пригородные и спальные районы нередко переезжают люди после выхода на пенсию. Как правило, это так называемые молодые пенсионеры – еще довольно энергичные и деятельные. По словам экспертов, тут складывается сразу несколько факторов и получение доплаты из них не всегда основной.
Одни стараются избавиться от утомляющей суеты центральных районов. Другие минимизируют жилую площадь (а одновременно – плату за ЖКУ и налоги) после того, как повзрослевшие дети обзаводятся собственным жильем. Третьи хотят жить поближе к природе, а ту самую доплату тратят на дачу или участок в садоводстве.
Пенсионеры же, которые в первую очередь стремятся получить материальную выгоду от «лишних» квадратных метров, сегодня чаще сдают одну из комнат внаем или выбирают государственную пожизненную ренту, а не довольно утомительную для них процедуру продажи со встречной покупкой и переездом.
Безусловно, существует и целый ряд других жизненных ситуаций, в результате которых человек решается на сделку с ухудшением своих жилищных условий. И оценивать, насколько именно в его случае этот способ будет рационален, предстоит ему самому.
Один универсальный совет эксперты рынка дают практически единодушно. Перед тем как решиться на подобный шаг, нужно многократно все просчитать, перепроверить и проконсультироваться: а стоит ли овчинка выделки?