К 2020 году покупка квартиры с целью сдачи в аренду может стать невыгодной, а собственники будут сильно недосчитываться денег. Некоторые эксперты не спешат с подобными оценками, они ожидают роста цен и притока инвестиций этой осенью. Кроме того, к 2020 году инвесторы могут придумать способ уйти от налога.
В 2016 году налог на имущество физических лиц начинает рассчитываться по новым правилам, в соответствии с главой 32 Налогового кодекса РФ, – по кадастровой цене объектов (домов, квартир, дач, гаражей). Каждый регион будет сам определять ставку, она будет зависеть от стоимости недвижимости. Ставка в 0,1 процент будет действовать для жилой недвижимости, а местные власти могут увеличивать их до 0,3% или снижать до нуля.
К новой системе выплаты налога будут подходить плавно. В этом году налогоплательщики заплатят 20% от сбора. К 2020 году собственники недвижимости будут платить уже полный налог. Допустим, есть двухкомнатная квартира площадью 42 кв. м у метро «Сокол», ее рыночная стоимость на данный момент — 8 млн рублей. В 2016 году налог на нее составит 4 тысячи рублей, а вот к 2020 году придется платить уже 20 тысяч.
Раньше на инвестиционные квартиры могло приходиться до 80% спроса
Существует устойчивое мнение, что покупка недвижимости — хорошая инвестиция. Оно распространено не только у нас, но и в других странах. Вспомним, что во время активного роста цен, так называемого «надувающегося мыльного пузыря», большое количество квартир покупалось в инвестиционных целях, но потом собственники даже не успевали сдавать их в аренду, стоимость поднималась настолько стремительно, что многие продавали их уже спустя полгода и получали значительную прибыль. Раньше в Москве на инвестиционное жилье приходилось 60-80% всего спроса.
Сегодня ситуация на российском рынке изменилась. Многие эксперты считают, что доходность от инвестиций в недвижимость не столь велика, так как в расчете доходности некоторые собственники не учитывают инфляцию, а также стоимость содержания жилья. На мировом рынке также известны примеры, когда за относительно небольшой промежуток времени цены и росли, и стремительно падали.
Собственники могут понести потери в сотни тысяч рублей
Известно, что даже после прекращения бурного роста цен на недвижимость в столице благополучно существовала прослойка людей, которых вполне можно называть «рантье». Имея в собственности несколько квартир (в некоторых случаях, до сотни), они получают доход от аренды, кроме того, увеличивается и стоимость самой недвижимости. Приблизительно рассчитать доход от сдачи квартиры в аренду можно здесь.
Очевидно, что после изменения налогообложения недвижимости доля инвестиционных покупателей снизится. Учитывая, что квартиры не всегда удается сдавать, годовая стоимость содержания десяти приведенных выше «двушек» будет равняться 200 тысячам рублей в год.
Подобную точку зрения разделяет специалист по продажам недвижимости Ирина Щербинина:
— Данная тема слишком часто освещается в СМИ. Согласна с точкой зрения, что из-за увеличившегося налога, вероятнее всего, инвестиционных покупок будет мало.
Инвесторы могут вернуться на рынок к концу года
Однако не все эксперты разделяют подобную точку зрения. Основным фактором, влияющим на количество инвесторов на рынке недвижимости, является рост цен. До последнего времени он не наблюдался, но дело идет к тому, что осенью рост снова возобновится, и инвесторы снова придут на рынок. Кроме того, московский регион аккумулирует инвестиции в жилье со всей страны.
Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель»:
— Интерес частных инвесторов к недвижимости определяет совокупность факторов — рыночный рост цен, колебания курса валют, соотношение спроса и предложения на рынке первичной недвижимости. До недавнего времени, в отсутствии существенного роста цен на первичном рынке жилья, количество инвестиционных сделок уменьшилось. Сегодня ситуация начала потихоньку выравниваться. Есть все предпосылки к более заметному росту цен к концу этого года. Принимая во внимание снижение ставок по банковским депозитам, думаю, совсем скоро инвесторы вернутся на рынок. Отдельно стоит сказать и про привлекательность рынка недвижимости Московского региона, который рассчитан не только на местное население, но и на приезжих из других регионов. Более высокий уровень жизни и заработка, наряду с безграничными возможностями для образования и карьерного роста, обеспечивают стабильный спрос на жильё в Москве и ближнем Подмосковье вне зависимости от кризисных явлений.
Инвесторы найдут способ обойти налог, а вся его тяжесть ляжет на пенсионеров
Власти нацелены на увеличение доходов бюджета за счет налогов. Уже при создании единого кадастра недвижимости планировалось создать систему для улучшения их собираемости. Однако на данный момент уже возросло количество обращений граждан в суды: собственники жилья пытаются доказать, что кадастровая цена определена ошибочно.
Рантье, который сдает квартиры, наверняка найдет способ обойти налог. Наверняка будут придуманы схемы, меняющие стоимость квартир. Даже если инвестор будет платить налог, какую часть от прибыли он может составить? Если разделить приведенные для «двушки» 20 тысяч на 12 месяцев, получится 1670 рублей. Аренда подобной квартиры сейчас стоит около 45 тысяч…
Больше всего от новой схемы пострадают пенсионеры и другие малообеспеченные граждане, которым все еще удается быть собственниками жилья с большой площадью. Имея одну квартиру и налог в 20 тысяч в год, при небольшой пенсии, такие собственники будут вынуждены менять квартиры с большой площадью на меньшие; не исключен также и переезд в другой регион, где налог на недвижимость будет существенно меньше московского.