Многие ли из потенциальных покупателей недвижимости знают, что для того, чтобы удостовериться, действительно ли перед вами стоит хозяин квартиры, надо получить выписку из Единого государственного реестра прав на объект недвижимости. А между тем, это самое первое, что должен сделать покупатель. Особенно тот, который совершает сделку самостоятельно.
Однако, одной такой справки в любом случае недостаточно. Только вот о возможности получения иного рода информации из Реестра многие даже не слышали. Между тем, органы Росреестра по запросу предоставляют также:
— Выписки из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости;
— Справки из ЕГРП о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости;
— Выписки из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов;
— Сведения из ЕГРП о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.
В связи с объединением ЕГРП и ГКН в Единый реестр недвижимости с 1 января 2017 года, соответствующие сведения будут предоставляться в форме единой справки, содержащей все сведения. Однако не все вышеуказанные сведения носят открытый характер, часть из них является информацией ограниченного доступа. Именно поэтому, чтобы ознакомиться с полной информацией об объекте, необходимо попросить собственника запросить в Росреестре соответствующие сведения, которые предоставляется ему в полном объеме.
Нередко продавцы, у которых «продвинутые» покупатели требуют полный пакет документов, ссылаются на то, что для регистрации такие документы не нужны, поэтому они их и не хотят предоставлять. Действительно, Росреестр не попросит у вас указанные выше справки, когда вы придете сдавать документы на регистрацию. Но смысл в их получении все же есть, причем значительный. Дело в том, что в соответствии со сложившейся судебной практикой, в случае последующего признания сделки купли-продажи недвижимого имущества недействительной, полученное по такой сделке имущество по общему правилу не может быть истребовано собственником у добросовестного приобретателя.
При этом, добросовестный приобретатель вынужден сам доказывать свою добросовестность, основываясь на ее критериях. «Суды, — поясняет ситуацию управляющий партнер Компании «Юридическое бюро» Елена Казанкова, — относят к таким критериям принятие гражданином «всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества». В том числе: осуществление проверки внесения данных о продавце в ЕГРП на момент совершения сделки, осуществлялась ли проверка отсутствия в ЕГРП отметок о судебном споре в отношении имущества на момент сделки; выяснял ли покупатель основания возникновения у продавца права собственности; производил ли осмотр приобретаемого имущества; сопутствовали ли совершению сделки обстоятельства, которые должны были вызвать у покупателя разумные сомнения в отношении права продавца на его отчуждение (многократная перепродажа имущества за короткий промежуток времени, заниженная цена)».
Многие из вышеперечисленных критериев могут быть установлены только при условии исследования полного пакета справок и выписок из ЕГРП, а именно:
- из выписки о переходе прав на объект недвижимости можно узнать, не осуществлялась ли многократная перепродажа имущества за короткий промежуток времени;
- из справки о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости – установить наличие судебных дел, административных или исполнительных, наследственных производств в отношении объекта, даже если в ЕГРП еще не внесены сведения о соответствующих решениях уполномоченных органов. Полученная информация о лицах, интересовавшихся объектом, может подсказать, где имеется проблема, и установить скрытые риски;
- из выписки о содержании правоустанавливающих документов можно установить, на основании каких документов было зарегистрировано право за нынешним собственником, и сверить соответствие их реквизитов с экземплярами, представленными продавцом;
- запросив сведения из ЕГРП о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным, можно определить, а было ли вынесено в отношении собственника решение об ограничении / лишении его дееспособности. Если соответствующие отметки внесены в Реестр, сделку с таким гражданином совершать нельзя.
Таким образом, чтобы впоследствии у покупателя имелись основания говорить о своей добросовестности при совершении сделки, перед ней имеет смысл настаивать, чтобы собственник получил и предоставил для анализа вышеперечисленные документы, либо выдал доверенность на их получение. Конечно, при условии, что продавцу нечего скрывать, и объект действительно чист.