По итогам марта Росреестр зарегистрировал в Москве почти на 70% больше ДДУ, чем в феврале, а в годовом выражении показатель вырос более чем в два раза. Однако предложение настолько велико, что даже рекордного спроса на всех не хватает – ряд крупных участников рынка зафиксировали падение продаж в своих проектах.
Спрос
В марте официальная статистика спроса на первичном рынке Москвы поставила очередной рекорд: за месяц Росреестр зарегистрировал 5 418 договоров долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) – на 66,6% больше, чем в феврале 2017 г., и на 102,2% - чем в марте 2016 г. В целом в I квартале показатель увеличился на 58% по сравнению с аналогичным периодом 2016 г.
Мартовская статистика может отчасти объясняться техническими проблемами при регистрации сделок в конце прошлого – начале этого года, связанными со слиянием двух баз данных - Государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) – в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). По словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, до февраля сервис работал нестабильно, из-за чего часть декабрьских и январских сделок по факту были зарегистрированы в феврале и марте.
Тем не менее активность покупателей в марте существенно выросла не только на бумаге. «Метриум Групп» в марте реализовала на 98% квадратных метров больше, чем годом ранее. Относительно февраля 2017 г. рост составил 59,6%, января 2017 г. – 55,9%. При этом время принятия решения клиентами компании о сделке сократилось до месяца с примерно двух-трех в марте 2016-го. В агентстве «Бон Тон» количество сделок в московских проектах комфорткласса выросло почти в два раза, в подмосковных – в полтора. В «Азбуке Жилья» объем сделок с московскими настройками остался на февральском уровне, с подмосковными – увеличился на 11% к февралю, но упал на 7% по сравнению с мартом прошлого года. Количество обращений от потенциальных покупателей по всем проектам, реализуемым компанией, возросло на 14,4% в месячном исчислении, в годовом – не претерпело изменений.
«Данная динамика (увеличение числа сделок в Москве – прим. ред.) объясняется приростом большого количества нового предложения массового сегмента на пониженной ценовой базе в конце 2016 - начале 2017 гг., а также уменьшением ставок по ипотечному кредитованию, которое является на сегодняшний день превалирующим способом оплаты (до 60%) в ряде проектов массового сегмента», - говорит Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»
Как напоминает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, в феврале банки предложили программы с беспрецедентно низкими ставками - от 10,4% годовых при прохождении электронной регистрации. «В результате многие клиенты взяли «тайм-аут», чтобы получить кредит уже по новым ставкам. Многие из них подписали договоры в марте. Таким образом, столь высокая покупательская активность во многом связана с отложенным спросом», - объясняет она.
Сыграла роль и агрессивная маркетинговая политика застройщиков, которые, с одной стороны, пугали покупателей скорым повышением цен, а с другой – предлагали щедрые скидки.
Кроме того, в связи с обилием доступных проектов в столице усиливается тенденция перетекания части покупательского спроса из Подмосковья в Москву, отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. А в областных новостройках продажи, соответственно, падают: по оценке «Миэль», по итогам I квартала спрос в регионе просел более чем на 15% в годовом выражении. Как следствие, несмотря на сокращение предложения (-5,6% за прошлый год), усиливается затоваривание рынка: по данным компании, в среднем к моменту сдачи дома в эксплуатацию в подмосковных проектах остаются нераспроданными примерно 20% лотов.
Впрочем, и в Москве далеко не все участники рынка могут похвастаться ростом продаж. Например, в «Группе ЛСР» по итогам квартала объем реализации квартир в столичных проектах сократился на 54% в метрах и на 50% - в деньгах, следует из опубликованных компанией данных. В Est-a-Tet по итогам I квартала 2017 года суммарный реализованный спрос в Москве оказался на 31,8% ниже показателя предыдущего квартала, а по сравнению с I кварталом 2016 г. упал на 36,2%. Потенциальный спрос сократился, соответственно, на 7,7% и 36,4%.
Руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Юлия Сапор объясняет снижение спроса повышенной активностью покупателей в I и IV кварталах 2016 г.: в начале прошлого года - из-за скорого окончания программы льготной ипотеки, а в конце года – по сезонным причинам.
Высокая база 2016 г., конечно же, имеет значение, но в целом противоречивые данные I квартала 2017 г. свидетельствуют о том, что спроса, даже рекордного, просто не хватает на все проекты – слишком велик объем предложения новостроек в московском регионе. Например, в элитном сегменте в I квартале примерно в половине проектов вообще не было продаж. И в обозримом будущем ситуация вряд ли изменится, так как застройщики выводят на рынок все новые и новые проекты – см. «Новостройки Москвы в I квартале 2017 года: число новых проектов выросло в 1,5 раза в годовом выражении».
Апрель московских риелторов пока радует. «Метриум Групп» с 1 по 14 апреля продала на 24% больше квадратных метров, чем годом ранее. Однако относительно рекордного марта апрельский спрос оказался намного скромнее: за первые две недели апреля компания реализовала 26% от общего количества квадратных метров, проданных в марте. «Подобное снижение связано исключительно с высокой базой прошлого месяца. Если в марте наблюдалась активизация отложенного спроса в I квартале 2017 г., то в апреле работа идет в стандартном режиме. Однако уже сейчас понятно, что мы однозначно улучшим прошлогодние значения», - говорит Мария Литинецкая.
Довольны началом апреля и в агентстве «Бон Тон»: выросло и количество обращений от потенциальных клиентов, и число сделок, рассказывает Наталия Кузнецова. Однако спрос по-прежнему очень чувствителен к бюджетам. Несмотря на разгар делового сезона, в тех проектах, где цены выросли из-за вымывания более дешевых лотов, продажи упали.
Ипотека
Как уже было сказано выше, благодаря смягчению условий ипотечного кредитования в феврале ипотека в марте стала драйвером спроса.
По словам Натальи Шаталиной, средний размер ставок на первичном рынке снизился до 10,5-11%. В рамках совместных программ банков и застройщиков ставки начинаются от 8-9%. Такие ставки могут действовать как один-два года, так и распространяться на весь срок кредитования.
На этом фоне число ипотечных сделок с жильем в Москве увеличилось по сравнению с февралем на 45,3%, а относительно марта 2016 г., когда еще действовала госпрограмма субсидирования ставок, - на 11,3%. Всего в прошлом месяцев управление Росреестра по Москве оформило 3 989 ипотечных сделок.
Росреестр приводит ипотечную статистику в целом по рынку недвижимости, без разделения на первичный и вторичный, однако основной прирост, по-видимому, пришелся на новостройки. Во всяком случае, риелторы, работающие на вторичном рынке, не заметили в марте всплеска активности ипотечников - см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок уходит в отрыв». А их коллеги с первичного – заметили.
«Анализ ипотечных сделок в нашей компании показал рекордные выдачи – даже по сравнению с тем периодом, когда действовала еще льготная ипотека с господдержкой. По сравнению с I кварталом прошлого года у нас в I квартале 2017-го было оформлено почти в два раза больше ипотечных сделок», - рассказывает Ирина Доброхотова.
О «существенном» росте количества ипотечных сделок сообщили и в компании «МИЭЛЬ-Новостройки». При этом доля ипотеки в общем объеме сделок с новостройками московского региона в риелторских компаниях если и увеличилась, то незначительно. В «Миэль» - с 40% в феврале до 42% в марте. Год назад этот показатель также составляла 40%. В Est-a-Tet в марте 2017 г. доля ипотечных сделок в московских проектах равнялась 57%, в новомосковских – 55%, а в подмосковных - 65%. В феврале 2017 г. доли были следующие: Москва – 60%, Новая Москва – 65%, Подмосковье – 65%. В прошлом году в Москве на ипотеку приходилось 43% сделок, в Новой Москве – 50%, в Подмосковье – 71%. В «Метриум Групп» по итогам марта 2017 г. с привлечением кредитов продавалось 45% квартир в новостройках, в феврале 2017 г. – 49%, в марте 2016 г. - также 45%.
«Таким образом, несмотря на снижение ипотечных ставок, доля кредитных договоров колеблется в пределах одних и тех же значений. На мой взгляд, это крайне позитивный признак того, что рынок недвижимости пришел к определенному балансу. Ведь если доля ипотеки в структуре сделок продолжает расти, то это признак обеднения населения и снижения числа клиентов с «живыми» деньгами», - говорит Мария Литинецкая.
Примечательно, что, хотя программа льготной ипотеки, обеспечивавшая преимущество рынку новостроек, завершилась в конце прошлого года, доля «первички» в общей структуре сделок на московском рынке жилья медленно, но верно увеличивается, сообщает Est-a-Tet.
Тенденция связана с активным наращиванием объемов предложения, развитием сектора ипотечного кредитования, а также увеличением прозрачности сделок в рамках № 214-ФЗ, поясняет Юлия Сапор.
В целом по России в начале текущего года наблюдается переток части спроса на вторичный рынок: объем выдачи ипотеки на покупку вторичных квартир за два месяца 2017 г. вырос на 11% к уровню прошлого года, подсчитали в АИЖК.
Стоит отметить, что наряду с ипотекой застройщики в борьбе за покупателя активно используют различные виды рассрочек: по данным «Миэль», такая опция предлагается в 92% проектов массового сегмента московского региона, в 80% из них можно получить беспроцентную рассрочку. Причем в некоторых проектах оплату квартиры реально растянуть на срок до полутора лет или до сдачи дома в эксплуатацию, а размер первоначального не превышает 20%. Для сравнения: по информации компании, два года назад беспроцентная рассрочка в недорогих новостройках предоставлялась в среднем на три-шесть месяцев, максимум – на год, а в качестве первоначального взноса застройщики требовали более 50% от стоимости квартиры.
Цены и скидки
До кризиса, когда столичный рынок был дефицитным, рекордный спрос на новостройки непременно привел бы к существенному росту цен. Сейчас ничего подобного не происходит - цены предложения топчутся на месте. По данным «ИРН-Консалтинг», по итогам I квартала 2017 г. средняя цена метра в новостройках между Третьим транспортным кольцом и МКАД составила 203 900 руб., что лишь примерно на 1% больше, чем в I и IV кварталах 2016 г.
Средние бюджеты покупки квартир эконом- и бизнес-класса продолжают снижаться по причине увеличения в предложении доли маленьких квартир по минимальным ценам. В «комфорте» рост средних цен имеет место быть, но он объясняется вымыванием наиболее доступных лотов, с одной стороны, и повышением стадии готовности проектов – с другой.
При этом, по словам Ирины Доброхотовой, в комфортклассе 38% покупателей в марте приобретали квартиры стоимостью 4-6 млн руб., 27% - с 6-8 млн руб., 9% клиентов укладывались в бюджет 2-4 млн руб.
В Новой Москве средневзвешенная цена квадратного метра в марте 2017 г. снизилась за месяц на 0,4% до 98 000 руб., по информации «МИЭЛЬ-Новостройки». Как объясняют специалисты компании, на рынок вышли новые объекты по стартовым ценам, а в строящихся проектах девелоперы стараются не повышать цены, чтобы удержать покупателей.
Аналогичную политику застройщики проводят и в Подмосковье, где метр в среднем стоит 82 000 рублей. По словам Натальи Шаталиной, в части местных проектов разница в стоимости квадратного метра между «котлованом» и готовой новостройкой составляет всего 7-10%. Огромное предложение, отток спроса в Москву и высокая конкуренция сдерживают цены, поясняет Шталина.
Похоже, единственным результатом весеннего всплеска спроса на московском рынке новостроек стало некоторое снижение размера скидок, которые тем не менее остаются весьма щедрыми. По данным «Метриум Групп», в старых границах Москвы скидки в настоящее время предоставляются в 91,2% ЖК против 92,5% в январе-феврале. В 17,5% новостроек размер скидок не называется - застройщик предлагает обсудить их в индивидуальном порядке. В остальных проектах дисконты варьируются от 2% до 15%, тогда как в начале года максимальные скидки достигали 20%.
В Московской области, по данным «Миэль», скидки в марте также не превышали 15%, притом что в феврале даже крупные застройщики предлагали в своих проектах дисконты до 20%. Средний уровень скидок сократился в области до 12%, а в Москве – до 6%.