Ипотечный рынок развивается как никогда бурно, а банки предлагают покупателем все более низкие ставки по кредитам. Стоит ли брать ипотеку уже сейчас? Или имеет смысл подождать еще какое-то время?
В условиях перехода рынка новостроек на проектное финансирование строительства, которое повлечет удорожание квартир, российские власти взяли курс на снижение ставок по ипотеке. В середине июня глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что по мере снижения инфляции и ключевой ставки Центробанк ожидает понижения ипотечных ставок до 7–8%. Но уже в апреле текущего года средняя ставка выданных в течение месяца ипотечных кредитов опустилась до 9,57%.
Эффект очевиден уже сейчас. По данным ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки», по итогам апреля 2018 года средняя сумма ипотечной покупки квартиры в границах старой и новой Москвы в массовом сегменте составила 6,7 млн руб., тогда как в апреле 2017 года она была на отметке в 4,1 млн рублей. Таким образом, по прошествии одного года отмечен рост более чем в полтора раза. Одновременно с увеличением бюджета покупки вырос и средний размер самого кредита. Если в апреле 2017 года он был равен 2,6 млн рублей, то ровно через год уже составил уже 3,9 млн рублей. Неуклонно растет и доля ипотечных сделок. Если в апреле прошлого года в общей структуре спроса она составляла 54%, то в апреле 2018 года достигла 73%.
Развивается ипотека и в более дорогих сегментах. «Так, по нашим объектам в сегменте премиум-люкс доля ипотечных сделок сегодня достигла 28%, в то время как 2-3 года назад она не превышала 10%, – рассказали в пресс-службе компании «Донстрой». – Как правило, эта категория клиентов - владельцы собственного бизнеса, которым с текущими процентными ставками стало выгоднее оформить ипотечный кредит, чем «выводить» деньги из работающего бизнеса. Стоит отметить и возросшее внимание банков к таким заемщикам, что отражается в постепенном снятии ограничений по максимальному порогу предоставляемых кредитов».
Проценты низкие, пузырей нет
Впрочем, снижение ставок происходит планомерно, без резких скачков, говорит управляющий партнер компании «Метриум» и участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Ведущие банки предлагают кредиты под 9-9,2% годовых, а совместно с застройщиками и ведущими агентствами квартира в ипотеку может быть приобретена ставке даже ниже 9% годовых. Руководитель департамента ипотеки и кредитов агентства недвижимости «Бон Тон» Ольга Шихова подтверждает: «Текущие условия благоприятны для заемщиков – средневзвешенная ставка находится на уровне 9%, при этом минимальный процент в рамках стандартного кредитования, без учета коммерческого субсидирования, составляет 8.7%. Данные условия стали по-настоящему прорывными для рынка ипотеки, так как всего несколько лет назад кредиты предоставлялись в среднем под 12-14%». Кроме того, эксперт напоминает о дополнительных программах поддержки ипотечного кредитования. Так, государство предоставило семьям, в которых второй или третий ребенок появился с 1 января 2018 года, возможность получить кредитные средства под 6%. Сроки составят 3, 5 или 8 лет в зависимости от ситуации. Если родился второй малыш, то сниженная ставка действует в течение следующих трех лет, если третий, то в течение пяти лет. Если же в семье появился сначала второй, а потом третий ребенок, то льготный период будет увеличен до 8 лет.
По словам Марии Литинецкой, с ростом рынка происходит увеличение среднего срока по кредитам. Заемщики предпочитают брать больше времени на возврат, чтобы уменьшить ипотечные платежи, сделав их для себя более комфортными. Причем просроченных кредитов становится все меньше. Самая большая доля задолженностей за последнее время наблюдалась в I квартале 2016 года. Далее процент просрочки уменьшался, так, что в начале мая этого года он опустился примерно до 3,5%. Доля ипотеки с просрочкой, превышающей 180 дней, к 1 мая 2018 года составила всего 1,84%, годом ранее – 2,21%, а на момент 1 мая 2016 года – 2,56%. «Сейчас время более качественных и дисциплинированных заемщиков, – подтверждает коммерческий директор Группы «Эталон» Андрей Останин. – Процент дефолта по выданным кредитам находится на невысоком уровне и не вызывает беспокойства у экспертов рынка». Слова экспертов подтверждает статистика. Объединенное Кредитное Бюро (ОКБ) опубликовало данные, в соответствии с которыми в I квартале 2017 года одобрение банков получило 45% от общего объема заявок на ипотеку, а за тот же самый период 2018 года было одобрено уже 75% всех заявок. Таким образом, положительная динамика составила 30%.
Несмотря на возрастающее число одобрений по кредитам, предпосылок для появления ипотечного пузыря в дальнейшем эксперты не видят. По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, получить ипотеку все равно может не каждый желающий. К заёмщику по-прежнему предъявляется целый набор серьезных требований, соблюдение которых оберегает банки от неблагонадежных заемщиков. Поэтому прежде, чем выдать кредит, банки тщательно проверяют и анализируют потенциального заемщика. Кандидат должен быть официально трудоустроен, его доход подтвержден, он должен располагать собственными средствами на первоначальный взнос, а кредитная история должна быть положительной. Кроме того, стоит отметить, что и сами заемщики стали более дисциплинированными.
Одна из причин формирования ипотечного пузыря – это наличие большого количества кредитов с плавающей ставкой, говорит генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград») Евгения Акимова. В России подобные программы в принципе редкость. Кроме того, один из признаков формирования ипотечного пузыря – это падение среднего уровня цен, когда на рынок в большом количестве выходят залоговые квартиры, по которым заемщики не могут исполнить кредитные обязательства. Однако в Московской области цена «квадрата» увеличилась в годовом выражении примерно на 2-3%. Наконец, еще в прошлом году Центробанк четко обозначил свою позицию относительно кредитов без первоначального взноса и даже предложил ограничить выдачу таких ипотек. Очевидно, что банки держат руку на пульсе и внимательно подходят к оценке рисков при кредитовании. Об этом говорит и планомерное снижение доли просрочки по ипотечным кредитам к общей сумме задолженности.
Прогноз на будущее
Впрочем, эксперты считают, что в ближайшие время ставки по ипотеке вряд ли будут снижаться также быстро, как в последние два года, поскольку Центробанк сегодня придерживается умеренно жесткой денежно-кредитной политики. «На последнем заседании ЦБ РФ, которое состоялось 15 июня 2018 года, было принято решение не снижать ключевую ставку и сохранить ее на уровне 7,25%, – обращает внимание руководитель управления партнёрских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павел Тимошенко. – На предыдущем заседании регулятор принял аналогичное решение, что говорит об отсутствии тренда на снижение ставок по кредитам».
По мнению Евгении Акимовой, в перспективе двух лет вполне реально надеяться на рыночную ставку по ипотеке на уровне 8%. Однако на европейские условия ипотеки с процентами по кредиту в размере 2-3%, рассчитывать вряд ли стоит. Ведь прогнозный уровень инфляции в России в 2018-2019 гг. равен 4%. Одновременно по прогнозу Еврокомиссии, в 2017 году инфляция в еврозоне составит в 2018 году 1,3%. До тех пор, пока инфляция в РФ не будет приближена к 1-2%, нет реальных предпосылок для снижения ипотечной ставки до 2-3%, которые могли бы кардинально снизить переплату по кредитам. По словам Андрея Останина, все основные игроки на рынке ипотеки, с которыми сотрудничает Группа «Эталон», недавно уже снизили ставки, и в ближайшее время понижать их дальше не планируют. «Чтобы уменьшить ставки еще на 1-1,5%, банкам потребуется еще 1-1,5 года при наличии необходимых экономических факторов» – прогнозирует Ольга Шихова.
Не следует так же забывать, что уже с 1 июля 2018 года застройщикам придется работать по новым правилам в тех объектах, разрешение на строительство которых получено после этой даты, добавляет эксперт компании IKON Development. Изменения коснутся сразу нескольких пунктов, среди основных можно перечислить банковский надзор, когда застройщик должен открыть специальный расчетный счет, на который будут перечисляться средства дольщиков. Банки при этом смогут контролировать целевое использование средств. Ограничения коснутся и расходов на административную деятельность – не более 10%, а также – необходимости формирования финансовой «подушки безопасности» в размере 10% от сметы строительства.
К этому стоит прибавить, что обозначенный властями план переходы рынка новостроек на проектное финансирование исключает прямые продажи квартир гражданам на этапе строительства с июля 2019 года (правда, отмена касается проектов, в которых первый договор долевого участия (ДДУ) заключен после этой даты). Ныне действующая схема позволяет застройщикам реализовывать строящееся жилье по ценам, существенно более низким, чем в готовых домах. В будущем же, банкам, которые станут кредитовать строительство, девелоперы будут вынуждены выплачивать проценты по кредитам, что повлечет за собой дополнительные расходы, которые последним придется закладывать в стоимость квадратных метров. Кроме того, Павел Тимошенко напоминает: «На стоимости квадратного метра также скажется и увеличение с 2019 года ставки НДС до 20%».
Государство поможет?
Примечательно, что государство, со своей стороны, оказывает помощь ипотечным заемщикам, оказавшимся в трудной ситуации. На это направлена Программа помощи ипотечным заемщикам, которую реализует АО «ДОМ.РФ» (до марта 2018 — «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК)). Однако при ближайшем рассмотрении выясняется, что она ориентирована лишь на некоторые категории заемщиков, обращает внимание Наталья Шаталина. К ним относятся родители (опекуны, попечители) одного или более несовершеннолетних детей, ветераны боевых действий, инвалиды или родители детей-инвалидов, граждане, на иждивении которых находятся учащиеся очной формы обучения в возрасте до 24 лет. Кроме того, перед тем как обратиться в ДОМ.РФ по данной программе, придется уточнить у банка-кредитора является ли он участником данной программы. Не следует также забывать, что к самому реструктуризируемому кредиту есть определенные требования. Оставшаяся сумма кредита может быть снижена на 30%, но нее более, чем на 1,5 млн рублей. Таким образом, под данную программу попадают не все заемщики, столкнувшиеся со сложностями. «Программа помощи ипотечным заемщикам очень ограничена, – соглашается Мария Литинецкая. – Размер помощи не превышает нескольких сотен тысяч рублей, что едва ли поможет решить проблему заемщика, попавшего в сложную ситуацию. На мой взгляд, полагаться на нее всерьез не следует».
Вопрос в ценах
Исходя из совокупности экспертных мнений, можно заключить, что государство и дальше будет предпринимать меры по постепенному снижению ипотечных ставок. Вопрос заключается скорее в том, насколько подорожает жилье вследствие новых правил игры, вводимых властями для рынка новостроек. Речь идет об ужесточающих поправках к 2014-ФЗ, вступающих в силу с июля этого года и существенно усложняющих работу застройщиков, а также о переходе на систему проектного финансирования, которая вынудит девелоперов платить банкам проценты по строительным кредитам. Практически все эксперты сходятся в том, что подорожание неизбежно, однако оценки его степени сильно различаются. Пока делать уверенные прогнозы преждевременно.