В последнее время наметилось оживление строительного рынка. Увеличилось количество ипотечных кредитов и договоров долевого участия, а государство усилило защиту дольщиков. Однако в силу объективных и субъективных причин несвоевременная сдача объекта в эксплуатацию по-прежнему является самым частым нарушением условий ДДУ и в Москве, и в России. О том, как с помощью законной неустойки можно отстоять свои права и наказать застройщика, расскажет настоящая статья.
Основания для получения неустойки
Основания для получения неустойки при нарушении застройщиком договора указаны в законе.[1] Прежде всего, это несоблюдение срока передачи квартиры. Если строители не предоставят участнику в дату, указанную в ДДУ, его помещение, то с них может быть взыскана законная неустойка. Для юрлиц и предпринимателей ее размер составляет одну трехсотую от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. А если стороной договора является физлицо, то неустойка выплачивается в двойном размере.
Второе основание для взыскания пени - наличие брака или дефектов в помещении. Если компания нарушит сроки устранения недостатков, то дольщик имеет право взыскать с нее неустойку, но уже только как потребитель.[2]
Алгоритм взыскания неустойки
Прежде всего необходимо грамотно составить досудебную претензию, если, конечно, дольщик хочет получить кроме неустойки еще и штраф по закону о защите прав потребителей. (Штраф подлежит взысканию, если застройщик по требованию дольщика не выплатил деньги. Это может быть как невыплата неустойки, так и неоплата расходов по устранению недоделок в квартире. Если дольщик расторгает договор и просит вернуть все средства, оплаченные им по договору, а застройщик не возвращает, то это тоже основание для взыскания штрафа).
Для расчета суммы можно использовать специализированные калькуляторы. Их легко найти в интернете. Подставляя в графы данные о взносе по ДДУ, дате сдачи квартиры по договору и дате реального получения объекта, можно подсчитать сумму неустойки. Кроме того, в претензии указывается срок для ее добровольного удовлетворения. Он составляет 10 дней.
Затем следует отнести документ в офис строительной фирмы и отдать его под роспись уполномоченному лицу. Как правило, подобные бумаги сдаются в канцелярию или секретарю. Если участник строительства желает направить претензию по почте, то он должен сначала уточнить юрадрес застройщика. Для этого необходимо зайти на сайт ФНС РФ и ознакомиться с его выпиской из ЕГРЮЛ.
Претензию направляют с уведомлением о вручении. Отправитель может отследить письмо по идентификатору, указанному в чеке, выданном на почте. Если в течение 10 дней с момента вручения претензии (или ее получения) строители не удовлетворят требования гражданина, то придется готовиться к суду.
Для начала следует окончательно определиться с суммой, которую заявитель потребует взыскать с ответчика. В этом случае опять используется калькулятор для расчета неустойки. Кроме того, необходимо подсчитать и размер штрафа по закону о защите прав потребителей,[3] а также сумму, в которую дольщик оценивает свой моральный ущерб. Кстати, если размер требований превысит 1 000 000 рублей, то придется заплатить и госпошлину. Она составляет 0,5% от суммы, превышающей один миллион. Если меньше - пошлину перечислять не надо.
Закончив с расчетами, желательно ксерокопировать все документы по числу предполагаемых участников процесса. И пусть эти бумаги уже есть у застройщика, их все равно надо приложить к исковому заявлению, которое суд направит строительной компании.
Далее требуется грамотно составить исковое заявление, изложив события в хронологическом порядке.
Подготовив все документы, иск с приложениями следует направить в суд. Подобные дела рассматриваются в судах общей юрисдикции. И здесь у истца есть широкий выбор. Он вправе направить иск по месту регистрации строительной компании, по адресу своего проживания и даже по месту строительства.
Подавать документы можно по почте или через канцелярию суда. Если материалы отправляются почтой, то необходимо составить опись вложения по форме Ф107 и направить пакет (или бандероль) с уведомлением о вручении. При подаче иска через канцелярию рекомендую настоять на том, чтобы секретарь поставил на экземпляре заявителя штамп суда и свою роспись.
Если документы оформлены правильно, то вскоре начинается судебный процесс. Обычно он длится два-три заседания. Не больше. В конце концов, судья выносит решение, и через месяц оно вступает в силу. Если девелопер его не обжалует, то необходимо опять прийти в суд, получить исполнительный лист и направить его приставам. Однако перед этим надо выяснить, к какому ОСП относится адрес регистрации строительной компании. Это можно сделать на сайте Федеральной службы судебных приставов. Далее уже сами приставы начнут процесс взыскания штрафа и неустойки.
Взыскание неустойки в суде
Суды почти всегда снижают размер неустойки, предусмотренной законом.[4] И это не прихоть, а право суда, дарованное ему государством.
Например, застройщик обязался передать жильё дольщику до 31.12.2015 г. Однако строительство затянулось, и дольщик получил помещение только 27.05.2017 года. То есть через полтора года. Гражданин обратился в суд и потребовал взыскать с компании неустойку в размере 751230 рублей, а также убытки, связанные с наймом жилища, в сумме 162000 рублей. Как утверждал истец, он потратил эти деньги на наем квартиры, ожидая, пока строители сдадут дом в эксплуатацию.
Однако суд вынес стандартное решение. Он почти в 13 раз снизил неустойку (до 60 000 рублей) и вообще отказал во взыскании убытков в связи с наймом квартиры.[5]
А всё дело в том, что если застройщик годами работает на рынке, возводит дома, не допускает мошенничества в отношении дольщиков и при этом ещё ходатайствовал о снижении пени, то суд никогда не взыщет с него 100% неустойки. Я, по крайней мере, о таких случаях не знаю. В подобных ситуациях судья взыскивает до 30% от заявленных в иске требований. При этом не имеет значения даже тот факт, что человек брал ипотечный кредит на ДДУ и платил проценты.
Иное дело, когда организация обанкротилась, её руководство совершило преступные деяния, а представители строителей так и не появились на заседании. В этом случае суд взыщет полную сумму, однако получить ее вряд ли удастся. Обычно денег или имущества уже нет. Господин Полонский и его объект «Кутузовская миля» яркий тому пример.
Другие основания для взыскания неустойки - это некачественная работа застройщика. Иски по этому поводу тоже довольно часто встречаются в судебной практике. Например, строительная компания в ходе возведения здания нарушает технологию работ, допускает отклонение перегородок и стен, ошибается на стадии проектирования, ставит дефектные оконные блоки и так далее. Некачественные работы доказываются строительно-технической экспертизой, которая, как правило, проводится дольщиком, въехавшим в квартиру. (См. «Приемка квартиры: как не пропустить брак и что с этим делать».)
В подобных случаях суды полностью взыскивают ущерб с застройщика, а также стоимость экспертизы. Что же касается неустойки за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке, то она опять же снижается судьями по ст. 333 ГК РФ в 5-6 раз.[6]
Стоит ли вообще обращаться в суд и взыскивать неустойку?
Нельзя ответить на этот вопрос однозначно. Да и вообще, раздавать советы - дело неблагодарное. Каждый должен решать сам. Для кого-то и 100 000 рублей не деньги. Ради них он не будет приглашать адвоката, писать претензии и обращаться в суд. В нашей практике, кстати, встречались такие случаи. А другой - живет на 10 000 рублей в месяц. У него каждая копейка, как говорится, на счету. Так что всё зависит от человека, его доходов, образа жизни и суммы, которую он считает «деньгами».
Когда дольщик твердо намерен взыскать с застройщика неустойку и штраф, то он должен исходить из стоимости договора и срока просрочки. Если размер внесенной по ДДУ суммы относительно небольшой, а период составляет не более одного месяца, то вряд ли стоит начинать судебные тяжбы. Например, однокомнатная малоразмерная квартира по ДДУ в регионе стоит где-то 850 000 рублей.[7] Застройщик на неделю нарушил срок передачи помещения. Неустойка составит 1983 рубля. А если строители «опоздали» на один месяц, то сумма вырастет до 8500 рублей. Однозначно, что суд применит ст. 333 ГК РФ и снизит неустойку. Есть ли в этом случае смысл затевать судебный спор? Кто-то махнет рукой, а кто-то направит претензию. Всё опять же зависит от конкретного человека и его доходов.
Ситуация коренным образом меняется, если строители задерживают ввод здания на месяцы или даже годы. Ну, а если ещё при этом стоимость объекта по ДДУ составляет от миллиона рублей и выше, то неустойки и штраф могут быть достаточно велики.
Например, у меня был клиент, который заплатил по договору 3 000 000 рублей. Строительная организация в силу разных причин нарушила срок передачи квартиры на 352 дня. Размер неустойки составил 669300 рублей, а возможный штраф - 334650 рублей. Судья, как и ожидалось, применил статью 333 ГК РФ и снизил неустойку до 202 818 рублей. То есть в 3,3 раза. Соответственно, и сумма штрафа составила 101 409 рублей.[8] В итоге бывший дольщик получил 304 227 рублей. В принципе неплохой итог дела.
Что же касается издержек, то они состоят из расходов на адвоката (юриста) и госпошлины, если сумма требований превышает миллион рублей. По пошлине - все понятно. А вот затраты на юриста всегда отличаются. Они зависят от региона его работы, квалификации, опыта, имени, условий оплаты, стоимости ДДУ и так далее. В целом же цена услуг может колебаться от 5000 до 100 000 рублей и выше.
Выводы адвоката
Итак, при нарушении срока сдачи здания в эксплуатацию или при наличии строительных дефектов гражданин всегда взыщет неустойку. Более того, зачастую вместе с пени он получит еще и штраф по закону о защите прав потребителей. А в конечном итоге выиграет процесс.
Другое дело, что суды никогда не взыскивают всю сумму и старательно уменьшают её на 50-60 (а то и больше) процентов. Но здесь уже вопросы к судебной практике, а также к силе доказательств и аргументов, предъявленных сторонами.
[1] Ст.6.Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
[2] П.1 Ст. 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".
[3] Он составит 50% от размера неустойки
[4] Ст.333 ГК РФ
[5] Решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области по делу № 2-1155/17 от 06.07.2017 года.
[6] Решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска по делу № 2-2191/17 от 14.07.2017 года.
[7] По состоянию на сентябрь- октябрь 2017 года.
[8] 50% от удовлетворенных судом требований.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова , президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».
Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции