Несмотря на все советы риелторов и заверения в том, что «рынок стоит», вы решили продавать квартиру сейчас. Как это сделать? Можно обратиться в агентство недвижимости, найти частного риелтора, сделать самому или совместить эти способы.
С первыми двумя все ясно: вам самостоятельно вникать во все нюансы не придется. Давайте лучше обсудим третий и четвертый. Они подходят, если вы не предполагаете одновременно покупать другую квартиру на вторичном рынке и время для вас менее ценный ресурс, чем деньги: вы готовы его тратить и приобретать новые опыт и навыки
Шаг 1. Определите собственников
Самое первое что нужно вспомнить - сколько собственников в вашей квартире.
Первый вариант - идеальный: вы единственный собственник. Вы единолично принимаете все решения относительно этой недвижимости.
Второй вариант - научно-фантастический: квартирой владеет ваша дружная семья из взрослых дееспособных людей, которых вы легко соберете вместе, обсудите планы продажи, а вся ваша семья дружно согласится с вашим решением и тем, что все хлопоты по оформлению вы берете на свои плечи.
Третий вариант: реалистичный (и самый сложный) - вы владеете квартирой в долях с родственниками, с которыми совсем не дружите. И даже не разговариваете последние десять лет. А каждая попытка обсуждения любой темы заканчивается скандалом и перечислением грехов каждого за последние эн лет. Придется убрать эмоции и вступить в переговоры.
Собственникам необходимо договориться по основным вопросам: цена, в каких долях вы разделите деньги, сроки продажи, сроки снятия с регистрации всех, кто состоит на учете в квартире по месту жительства, кто будет собирать документы, кто будет вывозить вещи, если они никому не нужны, кто сможет присутствовать лично на сделке при заключении договора купли-продажи квартиры.
Важно прийти к согласию по всем этим вопросам, а лучше даже записать получившееся соглашение. Если разговаривать совсем невозможно, нужно привлекать к переговорам посредника. С нейтральным человеком легче достичь результата в конфликтной ситуации.
Шаг 2. Соберите документы
Сложный этап сбора родственников и выяснения отношений позади. Теперь соберите все документы на квартиру, которые у вас есть и еще раз посмотрите на них.
На этом этапе есть смысл обратиться за консультацией к к юристу, практикующему в области недвижимости. Он проанализирует документы, скажет чего не хватает. И как, в случае необходимости, получить дубликат или оригинал недостающего документа.
Имеет смысл заказать техническую документацию (поэтажный план, экспликацию, кадастровый паспорт) заранее. Сделать это легко через «Мои документы» . С этой документацией на руках вы будете готовы к любому варианту покупки: ипотеке, субсидии и просто дотошному и въедливому человеку. Готовые документы сократят время: вы сразу войдете в сделку, а не будете тратить его на ожидание готовности всех бумаг.
Если в квартире зарегистрированы (прописаны) не собственники, займитесь их снятием заранее. Покупатель при покупке квартиры ожидает, что она свободна от прав третьих лиц. Еще раз - сделайте это заранее. Идеально, если и собственники жилья также снимутся с регистрационного учета до заключения сделки. И когда в квартире не останется зарегистрированных лиц, возьмите об этом справку и добавьте ее в стопку с документами.
Шаг 3. Сфотографируйте квартиру для объявления
Чтобы продавать квартиру, вам будут нужны фотографии. Как их сделать?
Снимать лучше при естественном освещении, но при этом яркое бьющее прямо в окно солнце осложнит съемку. Выберете время, при котором квартира освещена мягким боковым светом.
Сделайте уборку, снимите со стен личные фотографии, максимально освободите горизонтальные поверхности. Вытрите пыль - на фотографиях она очень заметна.
При съемке постарайтесь максимально показать пространство помещений. Убирайте из кадра все лишнее. Переставляйте с места на место. Пусть на фотографиях будет минимум предметов.
Кухня выигрышнее смотрится при пустой рабочей поверхности. Ванная комната с пустыми полками без стоящих многочисленных пузырьков и баночек. И, конечно, на фотографиях не должно быть людей.Следите за вертикальными линиями.
Помимо того, что такие фотографии смотрятся аккуратнее и выигрышнее по сравнению с теми, где квартира завалена личными вещами, они еще позволяют покупателю примерить на себя квартиру. Пофантазировать, как будет смотреться его чайник и любимая картина. Обязательно сфотографируйте подъезд на первом этаже, дом с улицы, вид из окна, двор.
Шаг 4. Разместите объявление
Забудьте про газеты и журналы, это уже не работает. Разместите баннер на окне, если его хорошо видно с земли или приклейте цифры телефона на окно. Можно попробовать расклейку объявлений на доски подъездов соседних домов, это способ для не ленивых, любящих длинные прогулки.
Однако основное: размещение в интернете на 1-2 специализированных на недвижимости сайтах и 1-2 общих, по типу Avito. Этого будет достаточно. Указывайте верные сведения о своей любимой квартире. Метраж квартиры и комнат заполняйте из документов - не надо приукрашивать. Точные данные съэкономят время и вам и покупателю.
В тексте объявления не надо повторять фактическую информацию, уже заполненную в стандартную форму подачи объявления на сайте. Напишите кратко преимущества вашей квартиры: сколько собственников, свободная продажа, документы готовы к сделке, во дворе французская школа и бассейн олимпийского резерва. И главное - соседи аристократы в пятом поколении, а также пожилые непьющие интеллигенты. Упомяните состояние подъезда и двора. Добавьте фотографии, о которых мы уже рассказали выше.
Шаг 5. Общайтесь с покупателями
Перезванивайте на пропущенные звонки с незнакомых номеров. Будьте готовы повторять все то, что уже написали в объявлении. Вам будут звонить риелторы с предложением услуг. Научитесь быстро определять такие звонки и не тратить на них время.
Для своего удобства собирайте людей на показы в один или два дня в неделю. Если звонков мало, максимально подстраивайтесь под желание покупателей посмотреть квартиру. При согласовании времени отводите на каждый показ примерно 20 мин. Будьте готовы к тому, что люди опаздывают и приходят раньше. Подтверждайте с каждым факт и время показа за 2 часа до просмотра - это убережет вас от напрасного ожидания, так как не все звонят и предупреждают об отмене.
Идеальный вариант, если в квартире в момент показа никого из людей больше не будет. Отправьте бабушку гулять с детьми и собаками, а сами спокойно покажите квартиру. Случается, что с вами будут сразу жестко торговаться. Это, как правило, не говорит о реальном желании купить квартиру. Серьезно заинтересованный человек скорее все внимательно осмотрит, задаст много вопросов и уйдет думать. А после позвонит и начнет переговоры.
И вот, заинтересованный покупатель нашелся. Вы договорились о цене и сейчас самое время подключать человека, который вам поможет защитить свои интересы и безопасно провести оформление сделки.