При расчете бюджета на приобретение недвижимости за рубежом будущий владелец должен не забывать о том, что содержание жилья за границей требует отдельных затрат, рассчитывается в иностранной валюте, а его величина зависит от целого ряда факторов и может быть как вполне доступной, так и достаточно весомой; поэтому перед совершением сделки эксперты настоятельно рекомендуют тщательно рассчитать будущие затраты – и взвесить все «за» и «против».
ОСНОВНЫЕ РАСХОДЫ
Затраты на содержание зарубежной недвижимости в общем и целом схожи для всех государств мира, хотя и отличаются как общими ставками, так и деталями, обусловленными законодательством конкретно взятой страны.
Суммы, которые собственнику придется заложить в свой постоянный бюджет, как правило, включают в себя:
- Оплату налога на недвижимость, который в большинстве государств уплачивается ежегодно и рассчитывается на основе оценочной или кадастровой, но не объективной стоимости объекта и составляет от 0,1% до 3,5%; - Расходы на коммунальные платежи; - Обслуживание жилья (которое также называют расходами на управление объектом – охрана, озеленение территории, уборка этажей и территории, вывоз мусора и т.д.); - В ряде случаев список дополняется муниципальными сборами.
Покупка недвижимости, за редким исключением, также облагается налогом, сумма которого разнится от государства к государству.
Для собственника, не проживающего постоянно на территории своих зарубежных владений – или сдающего их в аренду – очень важно заключение договора с надежной управляющей компанией (УК). УК будет осуществлять полный комплекс услуг по обслуживанию объекта (уборке, надзору и т. д.), а также его сдаче в аренду (поиск надежных арендаторов, перевод ежемесячной ренты на счет владельца, уборка после выселения жильцов и т. д.). Выбирать нужно только проверенное агентство, имеющее хорошую репутацию на рынке, адекватно представленное в интернете, имеющее офис и достойные рекомендации. Очень важно точно знать, «в какие руки» доверяешь свою собственность. Это поможет быть уверенным в ее сохранности и предотвратить неожиданные траты.
Если за рубежом приобретаются апартаменты в отдельно стоящем многоквартирном здании, не принадлежащем к обслуживаемому комплексу, то и список затрат на его содержание будет состоять лишь из налога на недвижимость и коммунальные расходы. И, напротив, чем богаче инфраструктура комплекса, тем большие затраты потребуются от собственника. Если речь идет о содержании не квартиры, а дома за границей, то владельцу придется включить в список затрат ряд дополнительных услуг. К ним могут относиться работа садовника, которая является обязательным условием для жарких европейских и тропических стран, а также уборка участка в межсезонье, регулярная чистка бассейна и т. д. Общий годовой и ежемесячный бюджет на содержание будет полностью зависеть от характеристик объекта и участка – его площади, расположения, инфраструктуры.
ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА БАЗОВЫЕ ЗАТРАТЫ
Суммы, которые собственник зарубежной недвижимости будет тратить на содержание своих владений, будут зависеть от сочетания таких факторов, как уровень инфраструктуры как непосредственно района, так и здания, «статус» жилого комплекса (эконом-класс, бизнес или «люкс»), размер виллы и прилегающего участка и т. д.
Помимо регулярных расходов, необходимо учитывать и расходы «ситуационные», такие как выход из строя сантехники, поломка мебели и т.д., которые также оплачиваются из кармана собственника.
КАК И КОГДА ПЛАТИТЬ?
Как правило, расходы на обслуживание зарубежной недвижимости могут быть оплачены удаленно, переводом средств на счет управляющей компании, а вот оплата коммунальных платежей и налогов преимущественно оплачивается при непосредственном присутствии собственника в стране. Но существует возможность уполномочить к оплате представителей управляющей компании, юриста, родственника и т. д., для которых необходимо подготовить доверенность, официально действующую в конкретно взятой стране.
СУММЫ ГОДОВЫХ ЗАТРАТ
Эксперты отмечают, что точные суммы годовых затрат на содержание недвижимости заранее рассчитать достаточно сложно. Расходы управляющей компании зафиксированы договором – и их ставки изначально известны. Что касается коммунальных платежей, то, как и в России, их оплата будет зависеть от текущих ставок и уровня потребления. А вот с налогами на недвижимость ситуация более сложная – их рассчитывает налоговое управление, и именно оно определяет точную сумму. Хотя посчитать приблизительные ставки, с разницей плюс-минуc 10-15% возможно.
МОЖНО ЛИ СЭКОНОМИТЬ?
Сэкономить на содержании зарубежной недвижимости можно только в случае экономии потреблении электричества, газа или воды. Расходы управляющей компании фиксированы, равно как и налоги. Для «глобальной» экономии при покупке можно сделать выбор в пользу недвижимости в комплексе с менее развитой инфраструктурой или вовсе без оной – тогда и затраты на содержание будут меньше. Как и всегда, качество стоит денег.
РАСХОДЫ В РАЗНЫХ СТРАНАХ
Традиционно наиболее развитые страны являются одновременно и более дорогими в плане содержания недвижимости.
Во Франции существует прогрессивный налог на роскошь, который взимается при покупке недвижимости от €770 000 и выше. Помимо этого, в стране есть два регулярных налога на недвижимость: на дома с земельными участками (taxe fonciиre) и на здания (taxe d’habitation). Их ставка рассчитывается на основе площади жилья. Содержание небольшого дома обойдется владельцу в €1000-1300 в год. И, к примеру, вилла на Лазурном Берегу может обходиться в €5000-10 000 в год и выше в том случае, если она расположена на большом участке в районе с хорошей инфраструктурой.
В Великобритании покупка недвижимости облагается гербовым сбором, максимальная ставка которого достигает 12% для недвижимости стоимостью от Ј1,5 млн. Налог также прогрессивен и составляет 2% для объектов стоимостью Ј125 001-250 000, 5% для объектов стоимостью Ј250 001-925 000 и 10% для объектов стоимостью Ј925 001-Ј1,5 млн. Поскольку единого налога на недвижимость в государстве нет, владельцы жилья уплачивают так называемый муниципальный налог, который идет на содержание работы полиции, муниципальных учреждений, уборку улиц и т. д. Его суммы колеблются от Ј200 до Ј2500 в год в зависимости от характеристик объекта. Коммунальные платежи здесь высоки: годовая оплата коммунальных услуг для среднестатистического объекта вполне может составлять около Ј2000.
В Испании ежегодный налог исчисляется по ставке от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости жилья. Также собственники уплачивают налог «на состояние» (Impuesto sobre el patrimonio), который составляет 0,2% для объектов стоимостью до €193 000 до 2,5% для элитных объектов за €12,360 млн и выше. Плюс, нерезиденты и иностранцы, не имеющие ВНЖ Испании, должны платить налог на доходы (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) даже в том случае, если недвижимость не сдается в аренду. Она рассчитывается по ставке 24% от 2% кадастровой стоимости. Ежегодные затраты на содержание недвижимости в целом здесь ниже, чем во Франции или Великобритании. Так, для апартаментов площадью 90-120 кв. м они составят около €600-1000 в год. Но в элитном жилом комплексе эта цифра может быть в разы выше. Вилла также потребует более высоких затрат.
В Германии собственники недвижимости оплачивают так называемый поземельный налог (2,5-3,6% от оценочной стоимости участка). Помимо «коммуналки», оплаты газа, водоснабжения и электричества, собственники апартаментов оплачивают услуги домоуправления (около €30 в месяц). В среднем за квартиру в Берлине площадью 100 кв. м придется заплатить около €160 в месяц.
В Черногории сумма налога рассчитывается на основе площади жилого объекта и составляет от 0,08% до 0,8% от его кадастровой стоимости. В Финляндии ставка составляет 0,32-0,75%. А коммунальные платежи для загородного дома площадью около 120 кв. м составят здесь €100-150 в месяц.
В ряде стран, к примеру, в Хорватии, налога на недвижимость нет. Содержание недвижимости здесь также относительно недорогое.
Одной из самых недорогих для проживания и содержания жилья в Европейском Союзе считается Болгария, хотя суммы непосредственно зависят от конкретно взятого объекта.
ПРИМЕР РАСЧЕТА БЮДЖЕТА ДЛЯ КВАРТИРЫ В БОЛГАРИИ
Ежегодные расходы на содержание недвижимости в Болгарии включают в себя: налог на недвижимость, поддержку общих площадей здания и коммунальные расходы.
Так, ежегодный налог на недвижимость в Болгарии составляет в зависимости от муниципалитета от 0,1 до 0,45% от налоговой оценки недвижимости для физических лиц и балансовой стоимости для юридических лиц. Налоговая оценка составляет от 40% до 60% от рыночной стоимости недвижимости.
Одновременно с налогом на недвижимость оплачивается сбор за вывоз мусора. Он зависит от стоимости объекта, престижности и транспортной загруженности района и составляет до 1% от налоговой оценки в год.
Сумма обычно выплачивается поквартально равными частями. Если выплаты совершаются единовременно и до 30 апреля, предоставляется скидка 5%.
Если объект является основным местом жительства, налог на недвижимость снижается на 50 %. Это распространяется и для обладателей ВНЖ и ПМЖ.
«Такса поддержки»
Поддержка общих площадей здания включает в себя возмещение расходов на уборку комплекса, охрану общей территории, чистку бассейнов, содержание лифтов, озеленение и т. п. Такса поддержки выплачивается один раз в год в начале года и зависит от площади и ставки за квадратный метр. Для окончательного расчета ставку необходимо умножить на общую площадь, которая включает застроенную площадь квартиры (площадь по внешнему периметру квартиры, включая толщину стен, сами комнаты, коридоры, санузлы, внутренние стены, подсобные помещения и балкон) и идеальные части – процент общих частей здания (подъезды, лестничные площадки и пролеты, чердаки, фойе, фасадные стены, коридоры), которые приходятся на конкретный апартамент. Такса поддержки оплачивается на основании договора собственника с управляющей компанией объекта недвижимости.
В договоре прописаны размер таксы, порядок ее оплаты и услуги, которые компания обязана предоставлять. Чем больше и разнообразнее инфраструктура комплекса, в котором расположены апартаменты, тем больше такса поддержки. Обычно она составляет от €6-18 за кв. м.
Покупатели, которые стремятся сэкономить на содержании недвижимости, выбирают квартиры не в курортных комплексах, а в жилых домах, где нет «таксы поддержки». Тем не менее, им все равно придется платить за уборку общих мест пользования в здании, содержание почтовых ящиков, входных замков и т.п. Обычно эта сумма составляет €50-100 в год.
Владельцы частных домов не платят таксу поддержки, но у них добавляются расходы на содержание компании, на которую оформляется сделка. Поскольку земля в Болгарии не продается не резидентам ЕС, то для покупки дома создается компания с минимальным уставным капиталом 2 лева/1 евро. Даже если компания не работает, то для ежегодной бухгалтерской отчетности требуется заплатить €200-300.
Коммунальные расходы
Потребление воды и электричества оплачивается ежемесячно по показаниям счетчиков. Тарифы зависят от местности и поставщиков.
Электроэнергия в Болгарии поставляется тремя основными компаниями, которые охватывают три территории страны. Существует дневной и ночной тариф. Средняя стоимость дневного тарифа – €0,1 /кВтч, ночного – €0,006 /кВтч. Можно сэкономить за счет потребления в ночное время. Вода и канализация в среднем обходятся около €1 /м3.
В качестве примера можно рассмотреть тарифы в курортном комплексе «Санта Марина», Созополь, Бургасская область. Так, водоснабжение здесь рассчитывается по ставкам: холодная вода = €0,82 /м3, горячая вода = €9,709 /м3. Электроэнергия: тариф дневной = €0,104 /кВтч, тариф ночной = €0,059 /кВтч. Такса поддержки – €13 /кв. м. В зависимости от уровня комплекса, его расположения, сервиса и т. д. такса поддержки вполне может быть более чем в два раза ниже, а качество обслуживания при этом будет оставаться на высоком уровне. «Санта Марина» же предлагает пять бассейнов, рестораны, бары, магазины, медицинский центр, почтовые услуги, прокат велосипедов, автомобилей, туристическое агентство, детский центр и занятия для детей на нескольких языках, фитнес-центр, салон красоты, спа-центр, массажные кабинеты, теннисные корты.
Так, содержание квартиры площадью 56,1 кв. м, приобретенной в 2007 году по цене €63 416, обойдется здесь приблизительно в €1200 в год, при условии проживания в течение трех летних месяцев подряд. Сумма будет состоять из следующих позиций. Ставка налога на сделку составит €5984, налог на недвижимость + сбор за вывоз мусора – €55, такса поддержки €730,98, страхование – €125, зимний уход €102, уборка после зимы €40.
Расходы на проживание в течение трех летних месяцев будут состоять из оплаты: Интернета – €40, ТВ пакета – €30 + подключение €10 = €80, горячей воды €107, холодной воды €17,4, электроэнергии – €56, плюс услуги управляющей компании.
Оплатить налоги можно удаленно через болгарский сервис epay.bg или интернет-банкинг. В Болгарии нет проблем с открытием счета в местных банках. Для тех, кто не дружит с интернетом, на помощь приходят управляющие компании. За небольшую плату они оплатят налоги и коммунальные платежи. При неуплате услуги отключают сразу же, кроме того, придется еще и оплачивать обратное подключение. Суммы налогов и счетов за коммунальные услуги можно узнать на сайте общины и поставщиков услуг или портале proverka.eu.
Расчет услуг на обслуживание недвижимости в других популярных странах ведется по аналогичной схеме с определенной разницей, характерной для каждого государства.