Сразу скажем, что рядовой покупатель редко интересуется, к какому классу относится жилье, которое он собирается приобретать. Больше всего его волнует, где оно находится, сколько стоит, каковы инфраструктура и качество строительства.
Изучать и классифицировать жилье по определенным признакам – это удел профессионалов – аналитиков и практиков. Практикам – застройщикам и риэлторам – очень важно знать, по каким признакам новостройку можно отнести к тому или иному сегменту. Так они смогут наиболее точно «нарисовать портрет» потенциального покупателя.
Но на сегодняшний день единой утвержденной классификации жилой недвижимости не существует. И, тем не менее, на российском рынке более или менее отчетливо выделяются четыре основных класса жилья: эконом, комфорт, бизнес и элит.
В каждом регионе есть свой основной набор критериев, по которому жилье относят к тому или иному типу. А если вы поговорите на эту тему с местными застройщиками и риэлторами, то убедитесь, что почти каждый из них имеет свое представление о классификации. Иногда комфорт–классом называют «улучшенный эконом» и не выделяют его в качестве отдельного сегмента, кто-то считает, что «элит» тождественен «премиум-классу», кто-то выделяет премиум-класс в отдельный сегмент и т.д. и т.п.
Особенно много вопросов вызывает так называемый бизнес-класс. Границы общих представлений об этом сегменте сильно размыты, и здесь, как в анекдоте, одно неверное движение, и ты уже попал либо в эконом, либо в элит-класс.
Само понятие «жилье бизнес-класса» появилось в 90-е гг., его целевой группой стали представители нарождавшегося среднего класса – предприниматели, которые были готовы платитьза дополнительные удобства и качество, но считали нерациональным приобретение более дорогой элитной недвижимости. И сегодня состояние этого сегмента на рынке недвижимости, должно быть, отражает состояние российского среднего класса? Так, значит, в кризис для застройщиков - это достаточно рискованный сегмент в недвижимости?
Чтобы получить ответы на эти вопросы, www.ppl.nnov.ru обратилась к признанному авторитету, известному аналитику, директору «Центра научной экспертизы» Татьяне Романчевой.
– Татьяна Ивановна, так что же включает в себя понятие «жилье бизнес-класса» в его нижегородской интерпретации?
– Жилье можно отнести к сегменту «бизнес», если оно отвечает следующим критериям:
– находится в верхней части города или центре района в заречной части или в престижном спальном районе;
– этажность дома более 10 этажей;
– количество квартир более 100;
– жилая площадь 1-комнатной квартиры начинается от 40 кв. м, 2-комнатной – от 60 кв.м, 3-комнатной – от 90 кв.м.
Обязательно наличие лоджии или остекленного балкона и просторной кухни. Парковочных мест в подземной парковке должно быть не менее чем 1/3 от общего количества квартир. (Имеется в виду то количество мест, которое продается). На первых и цокольных этажах, как правило, размещаются магазины и офисы. Дома бизнес-класса могут располагаться на оживленных магистралях центра либо в местах с неоднородной инфраструктурой. Стоимость квадратного метра жилья этой категории в Нижнем Новгороде составляет сегодня от 65 000 -85 000 руб. за кв.м.
– Какие комплексы (дома) Нижнего Новгорода, исходя из представленных критериев, можно отнести к этой категории жилья? Были ли заявлены новые проекты бизнес-класса в 2015-2016 годах?
– В последние два года на рынке Нижнего Новгорода началось строительство следующих домов и жилых комплексов:
2015
Название Застройщик
ЖК «Дом с террасами» ООО «Ойкумена»
ЖК «Классика-Модерн» ООО ИСК «Сокольники»
ЖК «На Ошарской» ГК «Выбор»
ЖК «Маршал град» ООО Объектстрой
ЖД «Олимп» ООО «ДомСтрой-НН»
2016
Название Застройщик
ЖД на ул. Крупской «Центрэнергострой-НН»
ЖК «5 углов» ООО «РегионИнвест52»
Краснозвёздная, 2 «Волгожилстрой НН»
Дом на Провиантской ООО «Дом на Провиантской»
Трудовая, Ульянова, Б.Печерская, Провиантская ООО «Меридиан»
Провиантская, 6 ООО «Спец Строй ком»
ЖК Дом на Свободе ООО «СтройИнвест-52»
ЖК «Зенит», Краснозвёздная, 7 ООО «Автобан»
– Как «чувствует» в себя в кризис жилье этого типа? Какую долю в общих продажах новостроек оно составляет в 2016 году? Идет ли сокращение предложения и спроса?
– Жилье бизнес-класса составляет 17% от общего объема предложений на первичном рынке. Более всего на рынке жилья эконом-класса (69%), менее – премиум (9%) и элит (5%).
Если говорить о динамике средней стоимости квадратного метра жилья бизнес-класса, то после резкого взлета цены во 2 квартале 2015 года (более 86 тыс./кв.м), наблюдалось ее постоянное снижение, вплоть до конца 2015г. (78 тыс./кв.м). Затем последовало небольшое повышение, которое достигло в 1 квартале 2016 года 82 тыс. руб./кв.м, и далее опять идет снижение средней стоимости квадратного метра. В 3 квартале 2016г. она составляла 77,06 тыс. руб./кв.м, что, по сравнению со вторым кварталом 2016г. меньше на 3,5%. А за год средняя цена квадратного метра снизилась на 8,9%.
Однако, делать вывод о том, что квартиры в домах бизнес-класса подешевели, не стоит. Стоимость квадратного метра не является в данном случае показателем, определяющий показатель здесь - стоимость контракта. Иными словами, снижение стоимости квадратного метра идет за счет того, что в ряде проектов завышенная площадь приобретаемых квартир. Ведь, как известно, чем больше площадь квартиры, тем дешевле квадратный метр.
По нашим данным, каждая строительная компания, реализующая квартиры бизнес-класса, проводит в среднем в месяц по 8-10 сделок. И эта цифра за последние два года почти не меняется. Таким образом, можно сделать вывод о том, что спрос на жилье бизнес-класса, несмотря на кризис, сохраняется. В основном люди улучшают свои жилищные условия, это неинвестиционные вложения.
3 кв. 2016 Изменение за кв. Изменение за год
Нижний Новгород 77 060 – 3,5 – 8,9
– Татьяна Ивановна, известно ли что-либо о «премьерах» новых проектов бизнес-класса в 2017 году?
– В следующем году будет начато строительство сразу нескольких новых комплексов. Это: - ЖК «Дом на Горького» (М.Горького,111),ООО «Ванаг». – ЖК «Покровка», ТСЖ «Воровского,12». – ЖК «Шаляпин», (М.Покровская, Заломова, Нижегородская, Гоголя) ЗАО «Ойкумена». – ЖК на ул.Барминской, М.Горького, Красносельской, М.Ямской, ООО «СтройИнвест-52».
Бизнес-класс с точки зрения практика
Сергей Петров, исполнительный директор АН «Адрес»Сергей Петров, исполнительный директор АН «Адрес»:
– Представление нижегородцев о том, что такое жилье бизнес-класса существенно отличается от классического определения этого понятия и носит несколько облегченный характер. В Нижнем Новгороде дому достаточно иметь сравнительно небольшое количество квартир (до 200), высоту потолков не менее 2,7м, одноуровневый или двухуровневый паркинг с лифтом, дополнительные помещения в квартирах для хранения вещей, располагаться в центральной части районов города или в наиболее оживленных местах более отдаленных от кремля районов, чтобы иметь все основания быть причисленным к бизнес-классу.
Также легко к понятию «жилье бизнес-класса» относятся и застройщики. Они могут использовать те материалы, которые по определению не применяются при строительстве жилья такого типа, например, газосиликатные блоки. Кстати, в Нижнем Новгороде есть и жилье, заявленное как премиум-класс (!), но построенное из газосиликатных блоков. А между тем, классика жанра – это силикатный кирпич, утеплитель, штукатурка внутри и отделочный кирпич снаружи. Мне известны случаи, когда при строительстве экономили и на междуэтажной звукоизоляции. Таким образом, качество нижегородского жилья бизнес-класса может быть самым разным, и покупателям всегда стоит интересоваться, что скрыто за слоем штукатурки.
В ряде случаев за громким названием «дом бизнес-класса» стоит маркетинговый ход, помогающий продать квадратные метры подороже. Я бы даже сказал, что большинство проектов, претендующих на бизнес-класс, это в реальности улучшенный эконом-класс. Так, например, новый дом в районе Ярмарки выглядит, как «сталинка», имеет подземный паркинг, симпатичную входную группу, собственный двор, но, тем не менее, это все же улучшенный эконом-класс. Он построен из газосиликатных блоков, в помещениях плохая звукоизоляция, «тесная» планировка квартир, да и качество строительства неважное: в подъездах уже отваливается плитка, а в квартирах осыпается штукатурка и отслаивается краска. Или, например, дом на Волжской набережной, также позиционируемый, как бизнес-класс. Он находится внутри густо застроенного и многонаселенного района «Мещерское озеро» с неоднородной средой и поэтому не может в полной мере считаться бизнес-классом. А один из новых жилых комплексов располагается вдоль очень оживлённой шестиполосной трассы с интенсивным движением и имеет слишком большое для бизнес-класса количество квартир.
К «чистому» бизнес-классу из новостроек, ещё не сданных в эксплуатацию, могу отнести такие проекты, как «Воскресенская слобода», «Дом с террасами», которые вышли на рынок в сложные кризисные годы. «Воскресенская слобода» - это и хорошее месторасположение («в стороне и в людях»), и обособленная территория с собственным теннисным кортом, и стены в три кирпича, и еще много других плюсов, которые привлекают покупателей, настроенных на «бизнес-класс». Проект чуть-чуть недотягивает до «премиума». Недавно стало известно о начале строительства жилого комплекса на пл. Свободы. Один из домов в этом проекте позиционируется, как дом бизнес-класса. А вообще в кризис количество проектов бизнес-класса сократилось.
Застройщики понимают, что сейчас это самый рискованный сегмент. Его потенциальные покупатели поляризируются, большая часть из них теперь может приобрести только жилье эконом-класса, те же, кто сохранил и приумножил свои доходы, могут позволить себе жилье уровня премиум или элит. Застройщики, уловившие эту тенденцию, пытаются переориентировать свои проекты бизнес-класса: либо в сторону эконом (уменьшается площадь квартир за счет коридоров, гардеробных т.п.) либо в премиум.
Какую долю на первичном рынке жилья занимают в Нижнем Новгороде новостройки бизнес-класса? Думаю, что из-за размытости критериев, о которых говорилось ранее, точно этого сказать никто не сможет. 68% всего рынка составляют новостройки эконом-класса, а остальные 32% приходятся на бизнес и премиум-классы.
Какие дома относятся к бизнес-классу (классификация РГР)
Согласно классификации, принятой в 2013 г. Российской гильдии риэлторов и разработанной по заказу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС) к бизнес-классу относятся дома, построенные по индивидуальному проекту с подчеркнутой дизайнерской проработкой архитектурного облика и расположенные в районах с развитой социальной инфраструктурой в радиусе не более 1 км от жилого дома. Площадь квартир бизнес-класса начинается от 45 кв.м, площадь кухни от 12 кв.м, высота потолков от 2,75 м. Часто наличие пентхаусов, двухуровневых квартир. При этом квартиры свободной планировки, предусмотрена качественная отделка «под ключ».Остекление – современные импортные пластиковые и деревянные профили верхней ценовой ниши со стеклопакетами, изготовленными по энергосберегающим технологиям, характерна повышенная площадь остекления.
Предусмотрена возможность зонирования квартиры на гостевое пространство и места для отдыха.
Возможно наличие балконов и лоджий большой площади для организации зимних садов. Наличие не менее 2 санузлов в квартирах свыше двух комнат.
Дома бизнес-класса отличаются улучшенным инженерным обеспечением дома. Энергоснабжение – свыше 10 кВт на квартиру, наличие аварийного электроснабжения и климат контроль, наличие современных коммуникационных сетей. Отопление автономное или центральное, биметаллические радиаторы с терморегулятором. Скоростные лифты с индивидуальной отделкой кабин. Закрытый наземный/подземный паркинг + возможность парковки на охраняемой придомовой территории из совокупного расчета не ее 1,0 машиноместа на квартиру. Благоустроенная придомовая территория с выделенными площадями под детские площадки и хоз.нужды с оградой по периметру. Озеленение территории с проработкой ландшафтного дизайна. Собственная служба охраны и эксплуатации, стационарные посты на входе в дом, на въездах в паркинг и во двор.
Видеонаблюдение по периметру дома, система уведомления о доступе третьих лиц на территорию – домофон через консъержа.