Квартирный вопрос, еще в 30-е годы прошлого столетия испортивший, по мнению героя булгаковского романа, москвичей, все еще остается нерешенным. И не только в столице. По всей стране купить квартиру мечтают миллионы людей, не имеющих собственного жилья, еще столько же, а может быть, и больше, хотели бы свои жилищные условия улучшить. Однако цена квадратного метра, согласно последнему нормативу, установлена в размере 37 208 рублей, а средняя зарплата по стране, по данным Росстата, за июнь 2016 года составила 38 447 рублей. Кому в сегодняшней ситуации доступно жилье и каким образом изменится эта ситуация в перспективе, рассказали эксперты рынка недвижимости, юристы и экономисты.
Теория доступности В России принят официальный коэффициент доступности жилья (регламентируется ФЦП «Жилище»). Он наглядно демонстрирует, сколько лет семья со средним доходом должна потратить, чтобы накопить на покупку квартиры. Важное условие – семья направляет на достижение цели все денежные средства, рассчитанные, опять же, исходя из средних региональных зарплат. Коэффициент рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи из трех человек. Норма по этому показателю в 2015 году составляла четыре года – такие данные были озвучены год назад в ходе панельной дискуссии на тему доступного жилья на инвестиционном форуме Proestate. Там же, из уст замглавы Минстроя Олега Бетина, прозвучали и другие цифры: 27,5% российских семей имеют материальную возможность приобрести жилье, в том числе прибегнув к ипотеке, и это втрое больше, чем десять лет назад.
Статистика, заметим, достаточно условная, с допущениями, имеющими малое отношение к реальности. Прежде всего, речь идет о возможности откладывать все деньги. А жить на что? Кроме того, непонятно, почему семья должна мечтать о квартире в 54 кв. метра, а не 100, 120 или 200?
В мировой практике жилье считается доступным, если годового дохода среднего домохозяйства хватает на то, чтобы накопить на квартиру площадью 110 кв. м за три года. А средней российской семье придется откладывать на все те же 54 кв. м 100% доходов по некоторым данным в течение пяти лет (в некоторых регионах – восемь-девять лет), а если их доход распределить еще и на проживание, то копить можно 15 лет и более.
Есть и другая статистика, куда более печальная. Используя данные Росстата, в SRG соотнесли среднюю цену «квадрата» со средним уровнем дохода граждан, из которого вычли сумму потребительских расходов, и в результате получили несколько иной индикатор доступности жилья, более реалистичный. Они посчитали, что на приобретение однокомнатной квартиры площадью 40 «квадратов» в Москве среднестатистическому москвичу придется копить средства 39 лет. А жителям Севастополя не хватит и жизни, чтобы собрать сумму, необходимую для покупки квартиры, — для этого потребуется 117 лет. Чтобы накопить на один «квадрат», нужно копить деньги более трех лет.
Кризисная арифметика Итак, официальный коэффициент доступности жилья – понятие скорее теоретическое, чем практическое. Но даже в эту «гипотетическую благодать» кризис внес определенные коррективы. Ирина Вишневская, генеральный директор «Беркшир Адвайзори Групп», убеждена, что жилье уже сейчас гораздо доступнее, чем было на пике стоимости за счет уступчивости продавцов: «Я ожидаю, что к концу следующего года цены станут ниже, чем текущие, на 25-30% – естественно, если не появятся новые сдерживающие либо мотивирующие факторы, влияющие на динамику продаж и цены. Доступность жилья определяется ценами на жилье и предложением на рынке. Цены сейчас идут вниз, что бы там ни писали в якобы аналитических статьях руководители и «эксперты» риэлторских компаний, уверяющие, что продажи по сравнению с 2013-м и даже «истеричным» 2014 годом увеличились. По факту продавцы зачастую уже в объявлении пишут, что торг возможен, а при личном общении выражают готовность сделать скидку до 30%. Но и это не предел».
И.о. руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Дмитрий Дунаевский указывает на готовность девелоперов вводить разные акции, призванные простимулировать спрос: «В последнее время применялся весь спектр маркетинговых инструментов для воздействия на конечных потребителей. Снизить ценник также позволила оптимизация площадей и снижение общего чека покупки в сегменте массового жилья».
Оптимизируя площади, важно удержаться в определенных рамках. Не напрасно Александр Цыганов, д.э.н., заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве РФ, вспомнил о тяжком наследии эпохи Хрущева: «Можно вспомнить отечественный пример с «хрущовками», которые сейчас устарели, но при постройке позволили многим людям получить свою отдельную квартиру, выехать из бараков и подвалов. Мировая практика свидетельствует о возможности доступного для большей части населения жилья, но не обязательно собственного. Возможны варианты с арендным и муниципальным жильем».
На неразвитость арендного рынка, в конечном итоге влияющую на цену квадратного метра в сегменте продаж, обращает внимание и Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: «В западных странах существует огромный и развитый арендный рынок. К примеру, в Германии доля собственников жилья составляет 41%, то есть большая часть населения не покупают жилье, а арендуют его. Это обеспечивает относительно стабильный и низкий уровень цен на дома и квартиры, так как есть доступная альтернатива в виде аренды. В России доля собственников достигает 84%, то есть арендный рынок практически не развит, а значит, единственный способ решить квартирный вопрос – купить квартиру, для чего изначально нужно иметь достаточно большой запас средств».
Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» видит ситуацию достаточно оптимистично: «Далеко не всегда жилье в развитых странах доступнее, чем в России. Рынок недвижимости в любой стране – это лоскутное одеяло, уместно сравнивать лишь отдельные города. В этом случае разница в доступности квартир для населения может различаться не в пользу стран Запада. К примеру, по данным портала Numbeo, среднемесячная зарплата жителя Лондона (за вычетом налогов) – 2 068 фунтов, а средняя стоимость квадратного метра жилья на окраине британской столицы – 8 151 фунт. То есть средней семье из трех человек для покупки квартиры площадью 54 кв. м в Лондоне понадобится откладывать 5,9 лет. Теперь сравним с Москвой. Например, в ЖК «Кварталы 21/19» квартира площадью 54 кв. м обойдется москвичу в 7 314 000 рублей. При средней зарплате столичного жителя в 63 тыс. рублей его домохозяйству понадобится 3,3 года, чтобы накопить на жилье. Кстати, это даже меньше, чем среднероссийская норма 2015 года (четыре года). Все познается в сравнении!».
Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development: «Главная причина относительно низкой доступности жилья в России – это, конечно, невысокие доходы наших соотечественников. Однако нельзя сказать, что жилье одинаково недоступно для всех россиян. К примеру, в ЖК «Новый Зеленоград», расположенном в Московской области, в 20 минутах езды от МКАД, стоимость квартиры в готовом доме площадью 54 кв. м составляет 3 560 521 рубль. При этом средняя зарплата жителя Московской области в 2016 году достигает 43 тыс. рублей. Таким образом, индекс доступности квартиры для среднестатистического жителя Подмосковья по методологии федеральной программы «Жилище» равен 2,3 года. Причем хочу заметить, что среди покупателей жилья в нашем жилом комплексе много москвичей, у которых средний доход выше, и достигает 63 тыс. рублей в месяц. Для них степень доступности жилья в нашем жилом комплексе практически приближена к западным стандартам: домохозяйству из трех человек потребуется только 1,6 года, чтобы собрать на квартиру. Все специалисты в один голос заверяют, что сейчас самое выгодное время для покупок – стоимость квартир, широкая линейка рассрочек от застройщиков, размер ипотечных ставок, все способствует улучшению жилищных условий».
Ипотека как решение вопроса При всем оптимизме экспертов, при всей гибкости застройщиков и продавцов, разрыв между средней заработной платой и нормативной стоимостью квадратного метра ничтожен. Не будучи «наследником всех своих родных», приобрести жилье в сегодняшней ситуации большинство сограждан может, лишь обратившись к ипотечному кредитованию.
По данным Центробанка РФ, в январе-июле 2016 года банки выдали заемщикам 454,9 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на 775,3 млрд рублей. «Объем предоставленных с начала года ИЖК на 39,1% превысил соответствующий показатель 2015 года и составил пятую часть в портфеле потребительских кредитов банков», – сказано в сообщении на сайте Банка России.
Александр Цыганов комментирует ситуацию с ипотекой: «Очень важно, чтобы доходы населения позволяли «думать» о новом жилье. Конечно, ипотека решает многое, но очень важна кредитная ставка и величина первого взноса. С этим работает АИЖК, и хотя многое ещё впереди, последние год-полтора в России виден рост ипотечного кредитования. Для решения вопросов на случай потери работы, болезней и несчастных случаев есть достаточно эффективные решения от страховщиков. Ипотека под небольшой процент и формирование практики защиты прав заемщиков сделают эту возможность более привлекательной».
К слову сказать, люди, взявшие кредит на приобретение жилья, в гораздо меньшей степени страдают от коллекторского гнета. Очень немногие из них прибегают к процедуре банкротства. Вот что говорит по этому поводу Юлия Комбарова, генеральный директор Юридического бюро № 1: «Среди наших клиентов, которые хотят пройти процедуру банкротства, практически нет ипотечных заемщиков. Согласно российскому законодательству, долги по ипотеке при банкротстве физлица списываются, но и с ипотечным жильем должнику тоже придется расстаться, даже если оно является единственным. Если же жилье не является предметом ипотеки и при этом является единственным, в процедуре банкротства на него не обращают взыскание. Ипотечные заемщики обычно коллекторское давление не ощущают, так как коллекторам продают некрупные кредиты с существенным дисконтом. Несмотря на бесчеловечные методы, которые применяют коллекторы, доля выбитых ими долгов невелика. Ипотека всегда обеспечена залогом, и банку выгоднее обратиться в суд для взыскания залогового имущества, поэтому банки предпочитают использовать законные способы борьбы с неплательщиками по ипотеке: суд, судебные приставы, продажа квартиры с аукциона».
Итак, коллекторов бояться не стоит. «Те, кому жилье действительно нужно – не как средство сохранения накопленного непосильным трудом, а для проживания, обращаются к ипотеке, – считает Ирина Вишневская. – Ипотека трещит по швам, несмотря на все попытки государства поддержать ипотечные программы. Требования к заемщикам ужесточаются, количество просрочек по кредитам растет. Но, однако, ипотека жива!».
Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость», приводит следующие цифры: «Более 58% сделок на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны Ленобласти связаны с ипотекой. Причины очевидны: сегодня, во многом благодаря госсподдержке ипотеки, действуют выгодные ставки».
С расчетами по приобретению жилья, в которых фигурируют ипотечные займы, выступили сразу несколько спикеров.
Илья Иванов, генеральный директор компании «Ивановъ и Партнеры»: «Момент доступного жилья уже настал, несмотря на кризис. Например, однокомнатная квартира в Московской области площадью 34 кв. м стоит приблизительно 3 млн рублей. Частный дом, без отделки, площадью 100 кв. м, стоит от 1,5 до 2 млн рублей. Если мы берем жилье в ипотеку сроком на десять лет, то получаются следующие данные: при 20%-ном первоначальном взносе (600 тыс. рублей) ежемесячный платеж будет составлять 40 тыс. рублей. Частный дом при первоначальном взносе 400 тыс. рублей потребует выплат 26 тыс. рублей в месяц. При средней заработной плате 45 тыс. рублей одного и другого взрослого члена семьи приобретение квартиры представляется возможным. А загородный дом в поселке получается совсем доступным вариантом».
Сергей Бобашёв, руководитель проектов Lifedeluxe.ru, Zakadom.ru, исследовал вопрос доступности жилья на примере Санкт-Петербурга. При этом он подошел к расчетам более «человечным образом», применив собственную методику, согласно которой семья не перестает есть-пить-одеваться в период, когда ей надо накопить на квартиру: «В основу метода исследования положено представление о том, что доступное жилье – это жилье, которое семья может приобрести по рыночной стоимости, используя свои сбережения, накопленные из своих текущих доходов за разумный период времени (возможно, с учетом стоимости имеющейся квартиры) при необходимом уровне текущих расходов, а также используя при желании ипотечное кредитование и/или государственную поддержку. При этом её текущих доходов будет достаточно для обслуживания полученного кредита на приобретение жилья. По моим подсчетам, в сегодняшней ситуации примерно 33% народонаселения Петербурга может улучшить существующее жилье без ипотеки и около 70% – с ипотекой. А приобрести новое жилье с ипотекой – менее 20%, без ипотеки – 6-7%».
О возросшей доступности жилья в Петербурге и Ленобласти говорит и Юлия Мошкова: «Жилье на первичном рынке в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти для покупателей стало более доступным. Более половины предложения строящегося жилья – это квартиры в проектах комплексного освоения территорий, и рост средней стоимости квадратного метра отмечен очень в небольших пределах. Хотя еще недавно за год средняя стоимость росла на 10-12%. Можно сказать, что средний показатель сегодня стабилен, а рост цены квартиры происходит по мере увеличения строительной готовности объекта. При покупке квартиры в проектах SetlCity можно взять ипотеку под 7,7%. Средний же процент с учетом господдержки составляет сейчас 12%. И это тоже выгодно. Минимальный первоначальный взнос при покупке жилья у нашего застройщика тоже вполне реальный – 370 000 рублей. Если же сумма первоначального взноса больше, то возможен вариант, когда ежемесячный платеж составит даже всего 9 900 рублей в месяц».
Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс», считает вариант приобретения жилья со взятием ипотеки наиболее перспективным: «Государство должно нивелировать диспропорции рынка недвижимости, оказывая адресную поддержку в решении квартирного вопроса, прежде всего, молодежи. И сегодня у нас уже власти идут по этому пути – стоит вспомнить хотя бы программу поддержки ипотечной ставки. Полагаю, что снижение стоимости ипотечного кредита – это самый перспективный путь повышения доступности жилья. Однако он зависит от кредитно-денежной политики властей, которая должна смягчаться».
Подведем итоги. Ипотечные займы не интересны коллекторам. Получить ипотеку при наличии постоянной работы не так уж сложно, хотя банки и ужесточают требования к заемщикам. Размеры первоначального взноса зависят от стоимости приобретаемого жилья, но, по мнению наших экспертов, эта сумма обычно составляет 400-600 тыс. рублей. Ежемесячные выплаты по кредиту, в зависимости от множества факторов, варьируют от 9,9 до 40 тыс. рублей и более.