Многие помнят скромные параметры советского типового жилья с определенным «свыше» необходимым минимумом квадратных метров, где среднестатистическая семья чувствовала себя как рыба в бочке. Позже на смену панельным «хрущевкам», от которых Москва сейчас активно избавляется, пришли «брежневки» - по классификации, дома улучшенной планировки. Однако чаще всего все было совсем наоборот: многоэтажные одноподъездные дома с десятком квартир на площадке.
Времена меняются, старые «гостинки» уходят и… освобождают место новым. Как же теперь выглядят современные муравейники 21 века? Мы попытались разобраться, сколько квартир в идеале должны размещаться на одном этаже и как покупатели относятся к домам-ульям.
Из крайности в крайность Удивительно, но даже сейчас в Московском регионе существуют проекты, где на каждом этаже «натыканы» по десятку с лишним квартир. Раньше мало кто хотел жить в таких домах из-за неприлично маленьких размеров жилых помещений, однако в сегодняшних реалиях, по мнению управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, большое количество квартир на этаже никак не сказывается на их площади или планировке. «Можно выделить три причины, по которым застройщик идет на увеличение числа квартир на площадке. Во-первых, в случае строительства дома башенного типа - это большие по глубине здания, поэтому в них можно без проблем разместить много квартир. Во-вторых, если речь идет о длинном узком участке и застройщик не хочет увеличивать количество лестничных лифтовых узлов для снижения себестоимости», - рассказала эксперт.
Директор по продажам ГК «Сапсан» Дмитрий Иванов тоже не видит никакой зависимости метража квартир от их количества на этаже - скорее, это влияет на себестоимость проекта. Девелопер может построить в таких ЖК меньше лифтовых шахт и сократить свои расходы. Особенно такой подход оправдан в случае невысоких домов, когда нет никакого смысла на каждые три-пять квартир на этаже строить отдельный лифтовой холл. «Поэтому, когда этажность ограничена, девелоперам выгоднее построить один подъезд, увеличить количество лифтов и предусмотреть большее число квартир на площадке. Чаще всего такие решения встречаются в массовом сегменте, где девелоперу важно предложить бюджетный продукт», - отметил Иванов.
Эксперты отметили, что при создании таких домов-«ульев» нормативы по социальной инфраструктуре рассчитываются, исходя из общего количества квартир в проекте и метражам на человека, поэтому число квартир на этаже никак не влияет на обеспеченности ЖК детсадами или поликлиниками. А вот относительно лифтов все довольно строго, и их количество будет зависеть от числа квартир на этаже. То же самое можно сказать о нормах обеспечения путей эвакуации при пожаре, предписывающих, какое расстояние должно быть от каждой квартиры до ближайшего эвакуационного выхода.
Но сколько именно квартир должно быть в доме для комфортного проживания? Да и вообще, влияет ли количество соседей на качество проживания? Ольга Маркова, ведущий маркетолог компании «Пересвет-Инвест», считает, что оптимальное количество квартир на лестничной площадке - четыре. «Это один из самых распространенных вариантов. Зачастую коридор делиться на секции, где по четыре квартиры в одном крыле и лестничный холл с двумя лифтами. В малоэтажном доме лифт может быть один», - подчеркнула она.
В свою очередь, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский считает, что маленькое количество квартир на этаже - это тоже плохо. «На мой взгляд, в подходах девелоперов к количеству квартир на площадке есть две крайности. Первая - это когда квартир очень мало, одна или две. Такое часто встречается в элитных жилых комплексах. Конечно, с одной стороны это дает ощущение приватности. С другой - у всех нас когда-нибудь заканчивается соль в неподходящий момент, или мы уезжаем в длительный отпуск. В этом случае сосед может оказаться весьма полезным спутником», - привел пример эксперт.
Вторая крайность, продолжает Колочинский, - это большое число квартир на этаже, которое подчас достигает двух десятков. В этом случае у жильцов создается ощущение проживания в огромной коммуналке, хоть и с индивидуальными кухнями и санузлами. «В связи с этим, полагаю, что оптимальное решение - это планировка, предусматривающая три-пять квартир на один межквартирный холл. В этом случае соседи не надоедают друг другу частыми встречами на лестнице, но и близкое нашим соотечественникам «чувство локтя» сохраняется», - поделился мнением специалист.
Как достать соседа Но если жилая площадь в домах с большим количеством квартир является вполне приемлемой и не отличается ничем от «обычных» квартир в новостройках, то какие же могут быть минусы проживания в современном «муравейнике»?
Андрей Колочинский считает планировку основным недостатком такого жилья - она имеет продолговатую форму, вытянутую в сторону фасадной части дома. При этом ширина комнат может быть меньше рекомендуемых 3,2 м. «Это создает у жильцов ощущение стесненности. Обычно это квартиры-студии, но встречаются и объекты с большим числом комнат все с той же вытянутой формой. Соответственно, обыграть данный недостаток квартир в таких комплексах можно только за счет приобретения объекта с большой площадью и свободной планировкой», - полагает он.
Действительно, планировка этажа с большим числом квартир сказывается не только на размере, но и форме дома. Обычно новостройки с такой особенностью принимают либо форму башни, в центре которой находится лифтовый холл, обрамляемый продолговатыми квартирами, либо вытянутую прямоугольную форму с длинными коридорами.
Мария Литинецкая видит минусы не в планировке дома, а количестве соседей: «Основные проблемы связаны даже не столько с очередью к лифтам, сколько с большим количеством малознакомых людей. А это шум, потенциальные конфликты, повышенная криминогенная обстановка».
Но, несмотря на это, ей неизвестен ни один случай, когда из-за количества соседей срывалась сделка. Это скорее несущественный минус, который может послужить дополнением к прочим, если они есть, но никак не перечеркивающим все преимущества, оптимистична Литинецкая.
А есть ли минусы? Раньше малосемейка всегда была на порядок дешевле ввиду очевидных недостатков. Но, как мы выяснили, современные дома с нестандартным количеством квартир на этаже зачастую избавлены от прошлых минусов. Так осталась ли какая-то выгода при покупке такого жилья?
Сергей Лобжанидзе, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «Бест-Новострой», утверждает, что цены никак не отличаются. В особенности если это корпус-башня, где квартиры могут обладать хорошими видовыми характеристиками. «Но в целом да, люди, конечно, избегают «общежитий» и есть некое неприятие «домов-муравейников», однако существенное влияние оказывает архитектурная концепция, которая может нивелировать некий негативный эффект», - поделился эксперт.
Дмитрий Иванов предположил, что в теории из-за снижения себестоимости по причине отсутствия дополнительных лифтовых холлов стоимость 1 кв. м в домах с большим количеством квартир на этаже должна быть меньше. «Однако на практике прямой зависимости нет, поскольку ценообразование - это совокупность огромного количества факторов», - напомнил Иванов.
Таким образом, можно прийти к выводу, что серьезных минусов покупки жилья с большим количеством квартир на самом-то деле и нет. Многие наверняка найдут в таких домах сплошные плюсы в виде большего количества соседей, которые как нельзя кстати пригодятся, когда хозяин квартиры захочет отправиться в отпуск - и за «очагом» приглядят, и цветы польют.