На рынке новостроек – как перед выборами. Вроде все понятно заранее: президент будет тот же; поправки в июле 2018-го введут, долевку года через три-четыре отменят. Но в воздухе висит и сгущается неопределенность. Как будто возможны еще какие-то сценарии.
Продажи строящегося жилья в петербургском регионе стабильны, как «коробки» батальонов на параде: 68 573 договора долевки за три квартала прошлого года, 68 768 – за тот же период 2017-го.
ОБМАНЧИВЫЕ ЦИФРЫ
Однако это всего лишь статистика. Верхняя корочка. Под ней – много интересного. И действуют несколько разнонаправленных факторов.
Первый. Предложение стабильно превышает спрос. Спад реального платежеспособного интереса к строящемуся жилью компенсирован снижением ставок по ипотеке. В апреле совет директоров ЦБ снизил ключевую ставку до 9,25%, в августе Сбербанк удешевил ипотеку до 9,5-10,0%; остальные участники кредитного рынка, хотят или нет, вынуждены соответствовать. По совместным программам девелоперов и финансистов можно найти кредит и под 7,5-8,0%. Премьер-министр обещает, что и это не предел, что деньги и дальше будут дешеветь.
Тут, правда, возникла неувязочка. Центробанк заявил: с будущего года ужесточаются требования к ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом – банкам придется создавать под них более значительные резервы. Регулятор создает подушку безопасности на случай резкого снижения стоимости залогов. Фактически ЦБ опасается просадки цен на жилье на 20%, полагает столичный аналитик Олег Репченко.
Хотя с чего бы вдруг заложенным квартирам дешеветь, раз уж, как мы договорились, вокруг стабильность? Возможно, кто-то из экономистов в правительстве догадался посчитать не только спрос, но и предложение?
С цифрами сложно, но попробуем разобраться. В этом году Москоминвест сообщил, что в новостройках столицы насчитывается аж 7 млн кв. м непроданных квартир. Объем текущего предложения оценивается скромнее: 2,85 – в «старой» Москве, еще около 0,6 млн – в Новой и 2,77 – в Московской области. Всего – 6,32 млн кв. м.
А в нашем регионе, по сведениям «Петербургской недвижимости», актуальный объем предложения – 5,6 млн кв. м. То есть от столицы отстаем, но очень ненамного. А ничего, что у нас в двух соседних субъектах федерации (город плюс Ленобласть) жителей наберется 7 млн с хвостиком, а в столичном округе (Москва плюс Подмосковье) – 19,8 млн – почти втрое больше?
ПЕТЕРБУРГСКИЙ АВОСЬ
Фактор второй. Навес не обеспеченного платежеспособным спросом предложения в Москве и области – сокращается, у нас – растет. Год назад совокупный объем находящихся в продаже квартир в петербургском регионе составлял 4,72 млн кв. м, сейчас – 5,6 млн. Под разговоры о наступающих трудных временах и о необходимости умерить аппетиты застройщики выпускают в свет все новые проекты. И каждый надеется, что его-то уж не накроет.
Фактор третий. Неустойки и штрафы за просрочку при передаче квартир становятся настолько весомыми, что их пора закладывать в бизнес-планы. СК «Дальпитерстрой» в сентябре заявила о выплате дольщикам более 200 млн руб. Компанию «Л1» осаждают судебные приставы; юристы застройщика отбиваются, но им приходится нелегко. Сводной статистики по судам нет, и все же очевидно, что строители теряют сотни миллионов каждый месяц.
Фактор четвертый. Покупатели, оказавшись в сильной позиции (речь о тех, у кого есть деньги), предъявляют все новые претензии – и не столько к самим квартирам, сколько к качеству окружающего пространства. Двор, парковка, зелень, насыщенность коммерцией, транспортные связи… «Сегодня доля затрат на благоустройство – не менее 10% от стоимости всего проекта, – говорит Максим Жабин, генеральный директор компании “Лиговский канал” (проект “НовоГорелово”). – Нельзя просто плыть по течению. И чем раньше мы это поймем, тем успешнее будем».
И так далее. Есть еще растущая доля апартов, реновация, вложения госконтор в рынок аренды…
Все перечисленные выше факторы появились не вчера, и, если бы дело было только в них, мы имели бы дело с трудным, но стабильным рынком. Однако на эту сложную картину накладываются сильные воздействия с непредсказуемыми последствиями – масштабные поправки в 214-ФЗ, которые вступают в силу летом 2018-го. А в перспективе трех-пяти лет – отмена долевки, переход рынка на проектное финансирование, а строителей – под контроль банков. Что и в какой именно форме будет происходить, сегодня совершенно непонятно.
«Схемы ЖСК мы лишились еще раньше, – говорит Надежда Калашникова, директор по развитию компании “Л1”. – Поэтому прощаемся не просто с долевкой, а с первичным строительством в целом. Разумеется, это отразится на цене квадратного метра. Кто это понимает, будет решать квартирный вопрос сейчас».
С такой оценкой солидарен Беслан Берсиров, заместитель генерального директора компании «Строительный трест»: «Отказ от долевого участия и переход к строительству за счет кредитных средств, безусловно, увеличит цену квадратного метра, и многие покупатели в ближайшее время это поймут».
Есть и другая точка зрения. Например, Николай Урусов, руководитель компании «Красная стрела», полагает, что удорожание если и будет, то незначительное – просто в силу ограниченности платежеспособного спроса. Покупателей и так немного, да и хороших заемщиков тоже. По недавним данным ВЦИОМ, 57% российских семей имеет непогашенные кредиты. С этой позиции более вероятным представляется сценарий сжатия рынка: компаний будет меньше, как и жилья в новостройках.
НЕРАДОСТНЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ
Если реформа отрасли пройдет в том виде, как заявлена сейчас, то непосредственные последствия просчитываются. И не радуют. «Во-первых, себестоимость строительства вырастет на стоимость кредита: 15% на два года – плюс 30% к стоимости жилья. Во-вторых, когда дом построен, жилье надо продавать очень быстро – опять же чтобы рассчитаться с банком. А быстро продать много квартир в одном месте нереально», – замечает Николай Гражданкин, директор по продажам компании «Отделстрой».
Константин Матыцын, коммерческий директор ООО «Гранд-Строй», напоминает: ведь не секрет, что долевое строительство – своего рода костыль для хромающей экономики. Просто у нас в силу ряда причин так сложилось.
«В Европе нет практики оплаты строительства недвижимости за счет конечных покупателей, там квартиры на стадии котлована не покупают, а бронируют. Проектное финансирование является нормой в большинстве цивилизованных стран, но для перехода на эту схему нужны длинные деньги, причем недорогие. Поэтому на практике перейти на проектную основу сейчас невозможно», – заключает он.
Ну отчего же. Возможно – при условии отмены санкций и открытия доступа к недорогому западному фондированию. Впрочем, это уже из области ненаучной фантастики.
Так что главная надежда – на то, что жилье по-прежнему необходимо сотням тысяч граждан (имеющийся жилищный фонд ветшает с каждым годом). А тысячи компаний, работающих на этом рынке, прошли огонь, воду, следствие и непрестанные изменения нормативной базы, закалились в агрессивной среде и непременно придумают ответ на очередные инициативы власти. Асимметричный, неочевидный, но эффективный.