Спрос на новостройки в московском регионе ползет вниз. По мнению риелторов, виноваты в этом банки и застройщики: первые начали очередной раунд снижения ставок, а вторые попытались повысить цены. Лето тоже внесло свой вклад – покупатели уехали в отпуск.
Спрос
Июль
По итогам июля в Москве было зарегистрировано 3 672 договора долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья – на 10,5% меньше, чем в июне. Динамика в годовом выражении остается положительной, но темпы роста числа ДДУ продолжают падать: если в апреле, на пике, они составляли 103,4%, то в июне снизились до 49,9%, а в июле – до 30,8%.
В Подмосковье количество ДДУ (по жилью и нежилью) просело и в месячном, и в годовом выражении – на 0,8% и 5% соответственно. Всего за июль Росреестр зарегистрировал в Московской области 7 212 договоров.
О сокращении покупательской активности говорят и участники рынка. «В этом году мы увидели возвращение на рынок сезонности – самыми активными по спросу были март и апрель, а начиная с мая происходило постепенное снижение спроса», - отмечает гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Относительную устойчивость спроса в Подмосковье, где он обычно хуже, чем в Москве, Шаталина связывает с повышенной щедростью местных застройщиков – сейчас скидки на новостройки в области достигают максимума. «Также лето на подмосковные новостройки действует более благоприятно, так как проще посмотреть большое количество новостроек в связи с меньшей загруженностью дорог, более длинным световым днем. Особенно это касается тех, кто планирует переезд из Москвы в Московскую область, а также региональных покупателей», - добавляет эксперт.
По данным «Метриум Групп», в июле возросла активность покупателей в проектах бизнес- и премиум-класса (благодаря этому спрос на объекты компании вырос в среднем на 22,2% к июню), тогда как в массовом сегменте она снизилась. Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая объясняет это тем, что на фоне стабилизации экономики клиентская аудитория доступного жилья после двух лет отказа от дорогостоящих поездок все же решила покинуть столицу.
Но дело не только в сезонных колебаниях рынка, уверен гендиректор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев. Число обращений в агентство сократилось 43% к июню, «почти в два раза, что не очень характерно даже для середины лета. Если смотреть статистику обращений в июле за последние 5 лет с 2013 г., то изменения, если и были, то не настолько драматичные: количество звонков могло в летний период уменьшиться, но обычно в пределах 5-9%».
По сравнению с июлем 2016 г. число обращений просело на 28%, «что также подтверждает текущее снижение объема потенциального спроса». Уменьшился и объем совершенных сделок: на 21% по сравнению с июнем и на 38% относительно июля 2016 г.
По мнению Каширцева, июльская просадка спроса связана с попыткой застройщиков поднять цены на свои объекты, чуть ли не впервые с начала года: «Когда прошлой весной застройщики начали поднимать цены, мы также отмечали спад спроса».
На потребительское поведение повлияла и перспектива снижения ипотечных ставок, полагает Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» (-8% спроса к июню): часть потенциальных покупателей решили «повременить» с покупкой до определения «ипотечного дна». И правильно сделали: 10 августа Сбербанк снизил ставки – на первичном рынке они теперь начинаются от 7,4% а вслед за ним начали пересмотр условий базовых программ и другие банки, добавляет Наталья Шаталина.
Август
Перспективы августа в плане спроса пока достаточно туманны и разнонаправленны. Например, в «Инкоме» спрос за первые две недели месяца вырос на 15% по сравнению с первой половиной июля. В «Метриум Групп» - упал на 18%. В проекте «Новые Ватутинки» (Новая Москва) число сделок снизилось на 24% (после роста в июле на 11%).
«Подобная динамика связана в первую очередь с пересмотром условий по ипотеке. Покупатели стали отказываться от ранее одобренных банковских заявок, чтобы получить кредит на более выгодных условиях», - говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».
«Снижение ставки до 7,4%, с одной стороны, подстегивает перспективный спрос, а с другой - притормаживает активность потенциальных заемщиков за счет тех, кто будет ждать дальнейшего снижения ставок, ведь еще пару месяцев назад ставка в 7,4% казалась фантастической», - отмечает Юлиан Гутман.
В годовом выражении продажи по-прежнему растут. У той же «Метриум Групп» число сделок возросло на 23% по сравнению с началом августа 2016 г. В ЖК «Новый Зеленоград» (Подмосковье) – на 25%. В «Новых Ватутинках» спрос оказался выше на 106% по количеству обращений и на 114% - по числу договоров.
По мнению Марии Литинецкой, основная причина положительной годовой динамики - отсутствие сколь-нибудь значимых экономических потрясений: курс рубля относительно стабилен, а экономика начала восстанавливаться после кризиса. Важно и то, что объем предложения постоянно увеличивается, а цены остаются демократичными, отмечает Наталья Шаталина.
Напомним, по данным «Мосреалстроя», за семь месяцев 2017 г. только в границах «старой» Москвы появилось 90 новых жилых комплексов, а объем предложения вырос на 20%. Квартиры в старо- и новомосковских новостройках за тот же период подешевели на 10-12%, подсчитали в Москомстройинвесте.
Цены и скидки
Хотя в целом тренд на снижение стоимости жилья сохраняется, в июле московские новостройки немного подорожали. По данным «ИРН-Консалтинг», по итогам прошлого месяца квадратный метр на рынке новостроек между Третьим транспортным кольцом и МКАД в среднем стоил 200 100 руб., тогда как в июне - 198 400 руб. Средняя стоимость квартиры выросла с 13,3 до 13,5 млн руб. (См. «Новостройки Москвы в июле 2017 года: цены топчутся около 200 000 руб. за кв. м»).
По данным «Миэль», практически во всех сегментах несколько увеличился и средний чек сделки:
Старая Москва Июль 2017 Июнь 2017 изменение относительно июня
бизнес 18,5 18,2 1,7%
комфорт 8,5 8,5 -0,4%
эконом 6,6 6,5 0,6%
Общий итог 12,4 12,2 1,2%
Источник: «МИЭЛЬ-Новостройки»
Новая Москва Июль 2017 Июнь 2017 изменение относительно июня
бизнес 15,5 15,5 -0,3%
комфорт 5 5 0,5%
эконом 4,8 4,7 2,0%
Общий итог 5,3 5,2 1,7%
Источник: «МИЭЛЬ-Новостройки»
При этом скидки на новостройки выросли, как обычно в летний сезон - застройщики стремятся привлечь немногих покупателей, оставшихся на рынке, рассказывает Мария Литинецкая. Если весной средний размер скидки составлял порядка 4-5%, то сейчас он повысился до 6-7%. «Причем речь идет о постоянно действующих акциях, в рамках которых девелоперы предоставляют дисконт на весь объем предложения при стопроцентной оплате, к которой относится и ипотека», - подчеркивает она.
В прошлом году в летний период средний размер дисконта был несколько больше – 8%, то есть девелоперы стали проводить более взвешенную ценовую политику в проектах, которые пользуются повышенным вниманием покупателей, отмечает Литинецкая. Однако и стоимость новостроек по прайсу за последний год снизилась, добавляет Владимир Каширцев.
Помимо постоянных скидок, распространяющихся на весь объем предложения, девелоперы все чаще практикуют ограниченные по времени акции, в рамках которых выставляют на продажу часть квартир с более высоким дисконтом. По данным «Метриум Групп», в настоящее время скидки в Москве достигают 18%. В Подмосковье, по информации «Миэль», максимальный дисконт - 20%.
Что касается распространенности скидок, то их в том или ином виде предоставляют практически все застройщики, говорит Наталья Шаталина. По ее словам, даже если формально нет фиксированного дисконта, то при условии стопроцентной оплаты в 90% случаях застройщик готов пойти на небольшое снижение цены (обычно в пределах 3%).
«Главное отличие от 2016 г. заключается в том, что сегодня порядок предоставления бонусов чаще регулируется застройщиком в частном порядке», - подтверждает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»).