Покупка квартиры в ипотеку влечет сопутствующие расходы. В частности, заемщик обязан оформить страховку, а иногда и не одну. БН попытался разобраться в тонкостях ипотечного страхования и выяснял, в каких случаях от страховки можно отказаться и к чему это приведет.
Требование о страховании имущества установлено федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно ему, обязательным является страхование конструктивных элементов недвижимости от риска гибели. Это – логичное требование в отношении банковского залога. Остальные страховки необязательны, однако ряд банков рекомендуют их своим клиентам практически в качестве таковых. Давайте посмотрим, в каких случаях можно отказаться от дополнительного страхового покрытия.
БАЗОВЫЙ СТРАХОВОЙ ПОЛИС: ТАРИФЫ И СРОКИ
Пункт 2 статьи 31 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» гласит, что при отсутствии иных условий в договоре об ипотеке заемщик обязан за свой счет застраховать объект недвижимости от рисков утраты и повреждения как минимум на сумму своего долгового обязательства.
Таким образом, страхование предмета залога от гибели обязательно для всех заемщиков. Не важно, какую квартиру вы покупаете и в каком банке берете на это ипотечный кредит.
Варьироваться могут лишь сроки, в которые нужно оформить такой страховой полис. «Если кредитование осуществляется на приобретение жилья в доме, который еще не построен, то имущество страхуется после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и квартира будет фактически передана заемщику, – объясняет начальник управления андеррайтинга имущества физлиц и ипотечного страхования страховой компании “Согласие” Любовь Кононенко. – Если кредитуется покупка жилья на вторичном рынке, договор страхования предмета залога оформляется одновременно с договором купли-продажи и кредитным договором».
Этот вид страхования имеет несколько особенностей. Во-первых, в данном случае страхуется только конструктив квартиры или частного дома, то есть стены и инженерное оборудование. Отделка в страховое покрытие не входит. Так что, если вас залил сосед сверху и испортил новенький ремонт, страховая компания не возместит ущерб. А вот в том случае, когда недвижимость была разрушена частично или полностью (в результате пожара, землетрясения, взрыва бытового газа и т. д.), ваши убытки покроют.
Тариф на этот вид страхования зависит от нескольких аспектов. Самые важные – тип жилого дома, возраст здания и его техническое состояние.
Страхование жилья в кирпичном доме обойдется примерно в 0,15% от страховой суммы (для новостроек тариф ниже, чем для квартир в домах возрастом 30 лет и старше) в год. Для квартир в деревянных домах или в старом жилищном фонде (что достаточно часто заявляется на страхование в регионах) тариф может быть выше – до 0,3%. Как правило, банк обязывает заключить договор со страховой на 12 месяцев и пролонгировать его каждый год. Если этого не сделать, ипотечная ставка автоматически повышается.
Для примера: застраховать квартиру в недавно построенном кирпичном доме стоимостью 3,5 млн руб. вполне можно за 5 тыс. руб. в год. Однако многие банки навязывают услуги своих компаний-партнеров, у которых тариф вполне может быть на 10-20% выше минимально возможного. Так что в этом случае лучше ориентироваться на сумму 6 тыс. руб.
ОСОБЕННОСТИ СТРАХОВАНИЯ ЖИЗНИ И ИМУЩЕСТВА
Теперь посмотрим, какие еще виды страхования может оформить ипотечный заемщик. Все они относятся к добровольным – банк не вправе заставить вас подписать такой договор. Наиболее часто заемщику предлагают застраховать его жизнь и здоровье, а также титул (то есть право собственности на приобретаемый объект недвижимости). Последний полис применим к объектам на вторичном рынке, так как они сменили уже не одного хозяина и их история может быть непрозрачной.
Повторим: ни одна из этих страховок не является обязательной по закону. Но у кредитных организаций есть свои методы убеждения.
Довольно часто при отказе от дополнительной страховки банки повышают процентную ставку по ипотеке, так как вы становитесь более высокорисковым заемщиком.
Например, банк «ДельтаКредит» дает своим клиентам возможность не оформлять ни один страховой полис, если они считают это лишним, – даже от риска гибели имущества. Однако при отказе от каждого из видов страхования (имущественного, личного, титульного) будет повышаться процентная ставка по ипотечному кредиту – на 1,0-1,5%. Таким образом, при отказе от всех трех предлагаемых банком видов страхования (или двух – для квартир в строящихся домах) ставка по кредиту увеличится на 4%. В итоге она будет начинаться не от 10%, а от 14% годовых.
По словам руководителя отдела по работе со страховыми компаниями банка «ДельтаКредит» Натальи Просветовой, несмотря на предоставленную возможность, большинство заемщиков предпочитают оформлять договор комплексного ипотечного страхования, в котором объединены несколько видов рисков. Это и понятно – потенциальные заемщики не горят желанием переплачивать по ипотеке.
Немаловажно и то, что во многих случаях переплата сопоставима с расходами на покупку полиса, а значит, отказываться от страховки просто не имеет экономического смысла.
Впрочем, все хорошо в меру. Иногда клиенты просто не задумываются, насколько им нужны предлагаемые страховки. «Часто заемщик соглашается на все предлагаемые опции, даже если они уже не влияют на уровень ставки, и, конечно, его затраты на страхование возрастают, – говорит генеральный директор страхового общества “Помощь” Александр Локтаев. – Это не всегда оправдано. Так, если речь идет о строящемся жилье, то страховать отделку и гражданскую ответственность нет смысла – дом еще не сдан. Титульное страхование требуется, только если речь идет о вторичном рынке».
Свои особенности имеет и страхование жизни и здоровья заемщика. Полис начинает действовать только в случае смерти заемщика или длительной потери трудоспособности, например, при получении инвалидности I или II группы.
Если же вы просто сломаете ногу и проведете на больничном несколько месяцев, страховая компания, к сожалению, не компенсирует этот провал в ваших доходах.
Стоимость страховки устанавливается индивидуально на основе анализа документов по объекту недвижимости и данных о заемщике и созаемщиках. Средний размер страховой премии по личному страхованию составляет 0,39% от страховой суммы в год, по титульному – 0,21%, сообщают в банке «ДельтаКредит».
КОГДА СТРАХОВКА НЕ ПОМОЖЕТ
Теперь рассмотрим, в каких случаях страховая компания может отказать вам в выплате компенсации.
Как правило, такое возможно в следующих ситуациях:
- Если произошедшее не является страховым случаем по договору страхования
- Если заемщик ввел страховую компанию в заблуждение и указал в анкете неверные сведения, например, о состоянии своего здоровья
- В случае несообщения страховой компании в указанный в договоре срок о наступлении страхового случая (например, смерти застрахованного лица)*
- Если заемщик умышленно не принял никаких мер, чтобы уменьшить возможные убытки (в случае имущественного страхования)*
- Если заемщик умышленно совершил действия, которые привели к возникновению страхового случая*
- В случае ядерного взрыва, войны, ареста или конфискации имущества, его уничтожения по решению государственных органов (если договором не предусмотрено иное)*
- Если застрахованное лицо отказывается от требования возмещения ущерба к лицу, которое стало причиной страхового случая*
* В СООТВЕТСТВИИ СО СТАТЬЯМИ 961–965 ГК РФ.
Что касается перспектив ипотечного страхования, то в ближайшие годы, полагают эксперты, оно продолжит развиваться.
Еще несколько лет назад было сложно представить, что заемщики начнут добровольно страховать дополнительные риски. При этом сейчас уже многие клиенты интересуются необязательными полисами, например страхованием жизни и здоровья, и более внимательно подходят к выбору страховой компании.
Конечно, во многом это обусловлено желанием снизить ставку по ипотечному кредиту, но свою роль играет и рост финансовой грамотности населения, что, несомненно, является положительной тенденцией.