По итогам 2016 года в петербургской агломерации было выведено в продажу на 13% меньше жилья, чем в 2015-м. Особенно заметно сбавили обороты компании, работающие в области. Впрочем, есть и те, кто, наоборот, ускорился. Итоговые цифры – в рейтинге БН.
Если первая десятка застройщиков по объемам завершенного строительства за год существенно обновилась, то почти все лидеры по объемам вывода нового жилья остались прежними. Зато довольно серьезно изменились их показатели.
Наш топ-10 (см. таблицу) образовали игроки, начавшие строить в 2016 году больше всего жилья.
Рейтинг составлен на основе данных застройщиков, а также результатов мониторинга первичного рынка, проводимого отделом аналитики строящейся недвижимости ГК «БН».
ТРИ ПЛЮС СЕМЬ
Лидер по объемам нового строительства не меняется уже третий год. Компания Setl City за 2016-й вывела в продажу больше всех на рынке – 535 тыс. кв. м жилья. И хотя этот показатель на 115 тысяч «квадратов» меньше предыдущего рекорда, он позволил застройщику возглавить рейтинг с серьезным отрывом от всех остальных.
В частности, в 2016 году начато возведение новых корпусов в ЖК «Солнечный город», «Чистое небо», «ЗимаЛето», «Невские паруса». Отметим запуск сразу двух новых проектов – ЖК «Палацио» на Васильевском острове и масштабного микрорайона «Планетоград» на Пулковском шоссе, рассчитанного в перспективе на 1,45 млн «квадратов» жилья.
Несмотря на активное пополнение портфеля проектов, застройщик стал более осторожен. В 2015 году Setl City начинал строить в полтора раза больше (650 тыс. кв. м), чем сдавал в эксплуатацию (почти 400 тыс.). В 2016-м показатели по вводу и выводу стали почти одинаковыми. Отметим также усиление интереса застройщика к городским территориям: в прошлом году четыре пятых всех строек (425 тыс. кв. м) были заложены в границах Петербурга, тогда как пару лет назад на город у Setl City приходилось две трети новых объемов.
«ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», занимающая вторую строчку рейтинга (336 тыс. кв. м), в 2016 году более чем на треть уменьшила показатели вывода. Это обусловлено как скромными оценками уровня спроса после провального для рынка 2015-го года, так и усилением развития в московском направлении. Впрочем, число и масштаб заявленных в Петербурге проектов свидетельствует о серьезных амбициях холдинга на 2017 год. Помимо корпусов в уже реализуемых проектах застройщик запустил в 2016 году сразу четыре стартапа – ЖК «Цивилизация», «Цветной город», «Калейдоскоп» и «Новая Охта. На речке», в общей сложности рассчитанных почти на 3,5 млн «квадратов» жилья.
На третье место, причем с шестого, поднялась компания «Главстрой-СПб» с ее 216 тыс. кв. м, выведенными в новых очередях ЖК «Северная долина» и «Юнтолово». Число на треть больше, чем в 2015 году (145 тыс. кв. м). Но вдвое меньше уровня 2014 года, когда застройщик запустил строительство 460 тыс. кв. м и также занял третью строчку топа.
Тройка лидеров в 2016 году сбавила обороты и вывела на рынок чуть более 1 млн кв. м жилья. Годом ранее на первую тройку приходилось свыше 1,5 млн, а в 2014-м – более 1,6 млн «квадратов» новых площадей.
На долю всех остальных застройщиков первой десятки совокупно пришлось столько же, сколько и на первую тройку, – немногим более 1 млн. Каждый из игроков вывел на рынок и начал строительство жилья в пределах 100-200 тыс. кв. м.
При этом большая часть компаний из топа усилили свою активность. Заметно увеличили в 2016 году объемы нового строительства компании «ЦДС», «Полис Групп» и Seven Suns Development.
Отметим появление в рейтинге компании «СПб Реновация», которая помимо очередей в уже реализуемых проектах вывела на рынок сразу три новых ЖК, что позволило ей сразу занять седьмую строчку топа.
Часть застройщиков, наоборот, продемонстрировали снижение темпов.
Так, передвинулась в рейтинге с третьего на девятое место компания «ЛенСпецСМУ» (входит в ГК «Эталон»). Если в 2015 году она увеличила объемы новых проектов в Петербурге в полтора раза – с 237 до 350 тыс. «квадратов», то в 2016 году сбавила их втрое, до 114 тыс. Это также связано с усилением работы в московском направлении: на столичном рынке холдинг вывел в продажу свыше полумиллиона «квадратов» жилья. Правда, запуск нескольких новых проектов в Петербурге, в том числе такого масштабного, как ЖК «Галактика» (свыше 1,3 млн кв. м жилья), дает основание предполагать, что утраченные позиции легко будет вернуть.
Более чем на треть снизил объемы новых строек «Лидер Групп», переместившийся с четвертого на восьмое место. Чуть сбавила обороты и компания «Строительный трест», которая вывела в 2016 году 80 тыс. кв. м и не сумела с этим показателем попасть в наш рейтинг.
НАВЕС НАД РЫНКОМ
Если проанализировать данные о выводе новых площадей с 2014-го по 2016-й, то легко убедиться, что с каждым годом застройщики первой десятки снижали свои планы по стартапам. В 2014 году на десятку лидеров по выводу новых площадей в Петербурге и ближайшем поясе Ленобласти пришлось 2,9 млн кв. м, в 2015 году – 2,6 млн, а в 2016-м – всего лишь 2,2 млн «квадратов» жилья.
Всего в 2016 году на рынок Петербурга и его предместий, по данным аналитиков БН, было выведено 3,9 млн кв. м жилья, тогда как в 2015 году в продажу было заявлено 4,42 млн. Разница – 520 тыс. кв. м, то есть падение составило 13%.
Еще одна тенденция – дальнейшая концентрация рынка строящегося жилья в границах Петербурга. На долю шести работающих в Ленобласти компаний из топа-10 в 2015 году пришлось почти 800 тыс. кв. м новых площадей. В рейтинге-2016 таковых осталось пятеро, а суммарный показатель вывода составил около 580 тыс. кв. м. К снижению девелоперской активности ведет и все большее ужесточение правил игры в областных полях: власти 47-го региона под угрозой отзыва разрешительной документации начали требовать от застройщиков решения накопившихся инфраструктурных проблем в Мурино, Буграх и прочих локациях ожерелья КАД.
Завершение госпрограммы поддержки ипотеки, как и перспективы усиления финансовой нагрузки в связи с изменениями в 214-ФЗ, пока не поколебали оптимизма ведущих игроков строительного рынка. Большинство уверено, что спрос на рынке сохранится на уровне 2016 года и даже, может быть, продолжит свой рост. В связи с этим некоторые из застройщиков первой десятки уже заявили о планах увеличить темпы вывода новых объектов на рынок в 2017-м.
Пока о серьезном переизбытке предложения речи не идет. Хотя немного «лишнего» товара на рынке все же имеется. По данным отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «БН», в ажиотажном 2014 году на рынок вывели примерно на 500 тыс. кв. м жилья больше, чем было реализовано. В 2015-м «навес» вырос еще примерно на 650 тыс. «квадратов». Но в 2016 году рынок наконец обрел точку равновесия – объемы продаж практически сравнялись с объемами нового вывода.
Всего, по разным оценкам, на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти находится в продаже в пределах 4,5-5,0 млн «квадратов». Если признаки затоваривания где-то и наблюдаются, то пока эти явления носят исключительно локальный характер.