Завышенные ожидания доходности, сложности с подтверждением легальности средств, некомпетентность - отзывы зарубежных риэлторов о российских инвесторах.
Покупка недвижимости за рубежом — непростое дело и для тех, кто приобретает ее впервые, и для уже опытных инвесторов. С какими трудностями сталкиваются покупатели из России чаще всего? Международный брокер недвижимости Tranio провел опрос 476 экспертов рынка недвижимости из 33 стран, в котором они рассказали о своем опыте работы с русскоязычными клиентами, а также о том, какие факторы чаще всего затрудняют и срывают сделки.
Завышенные ожидания доходности
Самая частая проблема, с которой сталкиваются иностранные риэлторы при работе с русскоязычными инвесторами, – завышенные ожидания доходности. Так считают 56% респондентов (опрошенные могли выбрать до двух вариантов ответа, поэтому сумма всех результатов превышает 100%). Как показал опрос, в среднем покупатели арендной недвижимости ожидают получить доходность в 6-7% годовых.
Если в каких-то странах эта цифра близка к реальности, то, например, на надежном рынке недвижимости Германии доходность от долгосрочной аренды составляет всего 2-3% годовых. Более высокие показатели на немецком рынке возможны разве что при очень позитивном сценарии, считает Георгий Качмазов, генеральный директор Tranio: «Сегодня в Германии получить 7-8% годовых можно только при соблюдении трех условий: нужно взять кредит, продумать эффективное налоговое решение и удачно продать объект через 3-10 лет».
Доходность арендного бизнеса варьируется в зависимости от типа недвижимости, а в случае с жилой недвижимостью – от вида аренды. Например, долгосрочная аренда может приносить 2-3% годовых, краткосрочная – 4-5%.
Интересно то, что, сопоставив результаты с ответами на другой вопрос – о том, в какой ценовой категории чаще всего покупают недвижимость клиенты опрашиваемых риэлторов – можно сделать вывод: чем выше стоимость сделки, тем реже агенты отмечают проблему завышенных ожиданий.
Подбор объекта
Второй фактор, затрудняющий сделки, – поиск или выбор подходящего объекта. Он получил в два раза меньше голосов (26%), чем первый вариант.
«Найти интересные предложения сложно. Из-за обилия денег на рынке очень мало объектов по разумным ценам, их быстро скупают профессиональные игроки», – говорит Георгий Качмазов.
Особенно остро проблема стоит в Греции, где этот вариант ответа выбрали 73% респондента. Это вполне объяснимо: кризис в Греции привел к дефициту качественных предложений.
В большинстве случаев хорошие объекты быстро раскупают местные инвесторы, и они уже не доходят до зарубежных покупателей.
Подтверждение легальности средств
Еще одна распространенная проблема, которую отметила четверть респондентов, – подтверждение легальности средств при открытии счета в зарубежном банке (комплаенс). От инвестора могут потребовать предоставить и налоговые декларации, и документы, подтверждающие получение наследства, дивидендов, продажу имущества или арендного дохода.
«Клиентам нужно обращать внимание на требования банка к предоставляемым документам: к примеру, в одном банке достаточно простого перевода, а в другом требуют, чтобы он был нотариально заверен или выполнен местным сертифицированным переводчиком», – комментирует Екатерина Шабалина, юрист Tranio.
ПОКУПАТЕЛИ С БОЛЬШИМ БЮДЖЕТОМ СТАЛКИВАЮТСЯ С ПРОБЛЕМОЙ КОМПЛАЕНСА ЧАЩЕ, ЧЕМ КЛИЕНТЫ, ПЛАНИРУЮЩИЕ КУПИТЬ НЕДОРОГОЙ ОБЪЕКТ.
Чаще остальных на трудности при проверке легальности средств жалуются риэлторы из Латвии, Австрии, США, Испании и Чехии. «В США и Испании исторически строгое отношение к подтверждению средств. В Латвии ситуация особенно усложнилась на фоне краха банка ABLV и других новостей о преследовании «русских денег». В Чехии до недавнего времени было вольготно, но, видимо, и там начали закручивать гайки», – объясняет Георгий Качмазов.
Вероятно, по этой же причине многим русскоязычным клиентам оказывается сложно получить кредит – эту проблему назвали 22% опрошенных риэлторов.
Затягивание сделки и некомпетентность
Пятая часть респондентов отметила нерасторопность русскоговорящих покупателей как главный фактор, из-за которого срываются сделки. Как показывает анализ результатов опроса, особенно это свойственно клиентам с бюджетом выше среднего (от нескольких миллионов евро). Однако таких покупателей реже, чем остальных, риэлторы характеризуют как некомпетентных в вопросе инвестиций (15% респондентов).
Особенно остро проблема некомпетентности покупателей в вопросах инвестиций стоит в Турции, Португалии и Таиланде.
Всего 9% иностранных риелторов отметили неготовность русскоязычных инвесторов следовать устоявшимся процедурам ведения сделки – эта проблема оказалась более характерна для покупателей с большим бюджетом.
Языковой барьер и сложности при структурировании сделки редко препятствуют ее успешному заключению – эти варианты получили всего по 4% голосов. Как считает Георгий Качмазов, русскоязычные инвесторы стали более искушенными и разумными: «Они зачастую говорят на английском сами или имеют англоговорящих сотрудников, поэтому для них не составляет труда общаться с иностранными агентами».