Финансист Евгений Романенко — о том, как новые поправки в законодательство о дольщиках повысят прозрачность рынка
Около 20 новых поправок в законодательство о долевом строительстве, которые вносятся без широкого обсуждения с застройщиками и профильными экспертами, это действительно может шокировать. Но давайте разберемся в логике предлагаемых изменений.
Больше всего застройщики возмущены поправкой, что с 1 июля 2019 года все должны перейти на работу с эскроу-счетами, в том числе и по текущим проектам. Почему возмущены? Дело в том, что весь 2018 год девелоперы сверхурочно проектировали свои жилые комплексы, чтобы получить во что бы то ни стало до 1 июля 2018 года разрешения на строительство и продолжить работать по старым правилам.
В результате только в Москве было выдано в несколько раз больше разрешений, чем за тот же период прошлого года. По словам чиновников, еще пять лет с этими документами рынок мог продавать по старой схеме, то есть брать деньги напрямую от дольщиков, а не через банки. Что это, если не попытка воспользоваться ситуацией и избежать сложностей?
Так же и в 2007 году, когда стал обязательным 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве»), многие продолжали вести свои проекты в рамках законодательства о жилищно-строительных кооперативах, так что власти пришлось внести поправки и в этот закон, ограничив размер проекта, который можно было реализовать по такой схеме.
Чем еще грозили рынку эти массово полученные разрешения на строительство? Во-первых, среди игроков установились бы неравные условия. Причем в самом невыгодном положении оказались бы как раз те добросовестные застройщики, которые с 1 июля 2019 года честно перешли на эскроу-счета. Во-вторых, спешно спроектированные на долгую перспективу проекты за пять лет безнадежно устарели бы, потому-то сейчас тренды недвижимости меняются гораздо быстрее, чем раньше. Теперь каждый новый корпус надо продумывать с учетом реалий текущего полугодия. Так что рынок снова наводнил бы большой объем устаревшего продукта.
При этом, конечно, остается главный вопрос. Готовы ли коммерческие банки в течение ближайших шести месяцев рассмотреть лавину новых заявок от застройщиков? Ведь кредитным организациям нужно обеспечить необходимый уровень проектного финансирования строительной отрасли, учитывая требования ЦБ в части резервирования.
Большое возмущение вызвала также поправка по поводу того, что любой застройщик, допускающий задержку ввода в эксплуатацию более чем на шесть месяцев, может быть признан банкротом. Но давайте все-таки признаем, что нарушение сроков сдачи не должно быть нормой рынка, а сейчас это так. Нас раздражает, когда курьер интернет-магазина задерживается на час, но мы толерантны к тому, что люди месяцами ждут новоселья, теряя из-за этого деньги на аренду: на чужую квартиру, пока достраивается своя, приходится отдать минимум 150–200 тыс. рублей.
Не секрет, что многие застройщики в сроки ввода закладывают полгода на непредвиденные ситуации. И отклонение от них еще на полгода означает уже год задержки по сравнению с теми сроками, когда реально можно было бы дом сдать. Сейчас в России каждый четвертый дом заселяется с опозданием.
В Великобритании за такое нарушение застройщика лишают лицензии. В Испании штрафы практически равны стоимости проекта. Тем более что как раз эскроу является серьезным экономическим стимулом увеличения скорости строительства. Во-первых, наконец-то стройка не будет зависеть от темпов продаж, потому что девелопер получит проектное финансирование. Во-вторых, каждый сэкономленный месяц строительства сохраняет около 0,2% от бюджета проекта, шесть месяцев — уже 1,2%. Не говоря о том, что скорость строительства — это один из трех ключевых факторов, по которым клиент делает выбор в пользу объекта. Предвижу возражения: да, скорость не в ущерб качеству — и это хороший вызов для поиска новых технологий, сочетающих быстроту, эстетику и надежность.
Противники поправок называют ужасные цифры падения рынка — подорожание жилья на 20%, массовые банкротства застройщиков, рост безработицы. Мы из любопытства почитали прессу 2008 года, когда вводился 214-ФЗ. И тогда рынок тоже был против, звучали те же аргументы — вплоть до увеличения цены на 18%. Сбылись ли пророчества? Нет. Рынок вырос, с него не ушли надежные застройщики, не было массовых банкротств, взрывного роста цены. Наоборот, большая прозрачность повысила спрос и увеличила количество потенциальных клиентов. Мы видим, что 20-процентное увеличение цены — это завышенная цифра, которую называют те, кто даже не приступил к работе по эскроу-счетам. Мы реализуем проект в рамках этого механизма с августа 2018 года и на деле видим увеличение бюджета проекта на 3,5–4,5%. Для потребителя это означает рост цены до 5%.
Противники эскроу также упоминают, что с 2004 года всего 0,04% граждан стали жертвами недобросовестных застройщиков. Мы считаем, что недопустимо в данном случае делать заключение о несущественности проблемы на основе процента пострадавших от общего количества жителей России. Потому что несколько десятков тысяч человек — это в масштабах России уже целый город.
Автор — финансовый директор девелоперской компании