Основная цель кадастровой оценки недвижимости – расчет на ее основе имущественного и земельного налогов. Для предотвращения резкого роста налогового бремени до 2020 года действовал мораторий на кадастровую переоценку. Но большинство субъектов РФ выступили за его отмену.
Основной целью, для которой производится кадастровая оценка, является налогообло-
жение.
Применяется она и в некоторых других случаях, например, для определения арендных ставок земельных участков и помещений, собственником которых является государство. Также кадастровая стоимость может приниматься в расчет и при оценке госпошлины, уплачиваемой у нотариуса за оформление наследства (для оценки наследуемого имущества можно использовать инвентаризационную, кадастровую или рыночную стоимость – ту, которая ниже).
Ныне действующая оценка проводилась в Петербурге поэтапно.
Осенью 2013 года были утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в 2014 году – зданий и помещений площадью более 3 тыс. кв. м, а летом 2015-го – свыше 2,5 млн оставшихся зданий, помещений и построек.
ПЕТЕРБУРГ И ЛЕНОБЛАСТЬ ОТКАЗАЛИСЬ ОТ МОРАТОРИЯ
В июле 2016 года был введен мораторий на кадастровую оценку, используемую для расчета налогов на имущество. Целью моратория, который действует 2020 года, провозглашалось предотвращение неконтролируемого роста налоговой нагрузки на собственников. Однако после жалоб регионов на налоговый недобор было принято новое решение.
Согласно Федеральному закону от 30 ноября 2016 года № 401-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» каждый российский регион должен был до 20 декабря определиться, будет ли на его территории и дальше действовать мораторий на пересмотр кадастровой оценки недвижимости.
Большинство субъектов Российской Федерации выступили за отмену моратория. Не дожидаясь наступления часа «икс», первым выразил свою позицию Петербург, а именно представители Комитета имущественных отношений. Уже в начале декабря прозвучало заявление, что моратория не будет.
Начать пересмотр кадастровой оценки в Петербурге планируют в 2018 году, утвердить новые цифры – в 2019-м.
Для этого предварительно еще надо провести реорганизацию государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУП «ГУИОН») в государственное бюджетное учреждение (ГБУ) «ГУИОН». Это уже требование другого закона – «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года.
Ленобласть определилась в последний момент. «Введение моратория на территории Ленинградской области привело бы к ощутимому снижению поступлений доходов в бюджеты муниципальных образований Ленинградской области различного уровня за счет снижения налогооблагаемой базы по земельному налогу и налогу на имущество физических лиц и организаций. В связи с чем Ленинградская область не вводит мораторий и использует последние утвержденные результаты государственной кадастровой оценки. Это решение не повлечет увеличения налоговой нагрузки на жителей и на предпринимателей», – сообщили БН в пресс-службе правительства Ленинградской области.
ГДЕ УЗНАТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ
О том, как будет рассчитываться налог на имущество и земельный налог за 2016 год (его нужно будет заплатить до 1 декабря 2017-го), БН подробно рассказывал в отдельной публикации. А вот о том, как при достаточных для того основаниях оспорить кадастровую оценку, чтобы уменьшить налоговую базу, мы еще не писали.
К слову, Закон «О государственной кадастровой оценке» предполагает возмещение убытков собственникам жилья за время действия неправильной кадастровой оценки. Счет заявлений на пересмотр кадастровой стоимости по всей России идет уже на десятки тысяч. И около половины из них удовлетворено.
Конечно, больше всех в пересмотре существующей кадастровой оценки в сторону понижения заинтересованы владельцы коммерческой недвижимости, крупных земельных участков, ведь экономия на налогах в таком случае составит для некоторых из них сотни тысяч рублей. Но и собственники квартир могут столкнуться такой с ситуацией, когда кадастровая стоимость существенно превышает рыночную и затраты на переоценку окупятся.
Прикинуть целесообразность тяжбы можно уже сейчас, не дожидаясь квитанций из налоговой.
Примерную рыночную стоимость своей квартиры каждый способен определить самостоятельно. Достаточно просмотреть листинги с предложениями о продаже, чтобы сориентироваться в порядке цен.
Для получения официального документа о рыночной стоимости объекта придется обратиться к оценщикам и выложить не одну тысячу рублей.
Кадастровую стоимость своей недвижимости нетрудно узнать на портале Росреестра.
Для этого там существует несколько сервисов: «Получение сведений из ГКН» (займет пять рабочих дней), «Публичная кадастровая карта» (информация сервиса является справочной и не может быть использована в виде юридически значимого документа), «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» (это самый быстрый способ узнать кадастровый номер и кадастровую стоимость, достаточно адреса объекта) или «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки». О том, как пользоваться этими сервисами, см. здесь.
Если по каким-либо причинам не удалось получить сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости на портале Росреестра, можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из ГКН (напомним, что с 1 января 2017 года ГКН и ЕГРП объединяются в Единый реестр недвижимости). Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ, «Мои документы») лично либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно не позднее чем через пять рабочих дней со дня получения запроса.
СЧИТАЕМ РАЗНИЦУ
Теперь, зная кадастровую стоимость и кадастровый номер своей квартиры, дачи или земельного участка, мы воспользуемся другим электронным сервисом, который предоставляет сайт Федеральной налоговой службы. Это «Налоговый калькулятор», с помощью которого производится расчет земельного налога и налога на имущество физических лиц, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости. Достаточно ввести кадастровый номер объекта, и вы узнаете, сколько вам нужно будет заплатить за 2016 год.
Далее нам необходимо вычислить величину налога, каким он, по нашему мнению, должен был быть при «справедливой» кадастровой оценке, то есть совпадающей с рыночной.
Представители бизнеса справятся с этой задачей самостоятельно. А для физических лиц эксперты уже всё подсчитали на конкретных примерах.
Так, если кадастровая стоимость квартиры составляет 7,2 млн руб., а на рынке ее объективно не продашь дороже 6,5 млн руб., разница в налоговых платежах составит всего-то 700 руб. в год. При этом на процедуру оспаривания вы потратите не меньше 15 тысяч. Экономического эффекта удастся добиться через 20 с лишним лет. Но есть нюанс: планировать на 20 лет мы не можем, кадастровая оценка 2015 года (для Петербурга) будет действовать, скорее всего, только до 2019-го. И выигранный сейчас спор на новую оценку-2019 распространяться уже не будет: все придется начинать сначала. И так каждые два-три года, ведь именно с такой периодичностью закон предписывает проводить переоценку в Петербурге. Для Ленобласти этот срок – три-пять лет.
КАК ОСПОРИТЬ КАДАСТРОВУЮ ОЦЕНКУ
Но предположим, что мы имеем дело с каким-то вопиющим случаем ошибки при кадастровой оценке и разница между рынком и кадастром в разы. В центральных районах города вполне могут встретиться такие отклонения от нормы, когда убитая халупа приравнивается к дворцу.
Оспорить кадастровую оценку можно в суде и в специальной комиссии при Росреестре.
Физические лица могут сразу подавать в суд, а вот для юридических предварительное обращение в комиссию обязательно.
Для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости нужно подать в комиссию заявление и приложить следующие документы:
- кадастровую справку с указанием оспариваемой стоимости,
- нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости – договор купли-продажи, договор ренты, свидетельство о наследстве (по закону или по завещанию), договор дарения, договор передачи в случае приватизации;
- отчет об оценке рыночной стоимости объекта (главная статья расходов, не считая судебных издержек).
На рассмотрение заявления отводится месяц. Если комиссия не согласилась пересматривать кадастровую стоимость, можно обратиться в суд. Вероятность снизить кадастровую стоимость в досудебном порядке, по словам экспертов, равна 25-30%.