Элитная недвижимость не избежала участи типового жилья: спекулянты, ранее обеспечивавший постоянный рост цен, ушли с рынка, оставшийся спрос сосредоточен в новостройках, а продавцы «вторички» ждут у моря погоды, не в силах смириться с новой ценовой реальностью. Однако рано или поздно им придется это сделать, поэтому существенное снижение цен на высокобюджетные квартиры, по-видимому, неизбежно.
Новостройки подстраиваются под нового покупателя Из-за ухода спекулятивных инвесторов спрос на элитном рынке Москвы сократился на 40-50% по сравнению с докризисным уровнем, заявил директор по развитию департамента городской недвижимости Point Estate Алексей Сидоров на круглом столе в рамках выставки «Недвижимость от лидеров».
В возвращение спекулянтов и, соответственно, восстановление спроса в какой-то обозримой перспективе ни консультанты, ни даже застройщики не верят. «Спроса 2012, 2006 гг. не достигнуть. Если рынок не растет (по цене – прим. ред.) на 20% в год, то смысла приобретать все новые и новые элитные квартиры, наверное, нет», - констатировала директор департамента продаж компании «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова на другом круглом столе в рамках той же выставки.
По данным Kalinka Group, в настоящее время примерно 60-70% квартир на элитном рынке покупается для собственного проживания. 20-30% - для того, чтобы сохранить деньги. «При этом покупают на начальных стадиях строительства объекта без четкого понимания, как в дальнейшем будут использовать недвижимость: для личного проживания, для сохранения капитала или для сдачи в аренду», - поясняет эксперт директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group Роман Попов. Инвестиционные краткосрочные сделки, по словам эксперта, совершают менее 10% покупателей «элитки».
Гендиректор агентства «Усадьба» Надежда Хазова оценивает долю инвестиционных сделок менее чем в 5%. Причем она имеет в виду в основном инвестиции с целью сдачи в аренду. Классических инвесторов, которые приобретают по многу квартир, по ее словам, сейчас крайне мало. В «Галс-Девелопмент» таковых, может, один-два клиента на объект, подтвердила Батынкова.
С изменением уровня и структуры спроса изменились и предпочтения покупателей. Стартовавший несколько лет назад процесс оптимизации площадей и бюджетов не завершен до сих пор: по данным совместного исследования Knight Frank и Welhome, средняя площадь приобретаемых квартир и апартаментов по итогам прошедшего лета составила 116 кв. м, что на 11 кв. м меньше, чем годом ранее. Средняя стоимость проданного лота за год сократилась на 10 млн руб., до 73 млн. А доля сделок в бюджете менее 50 млн руб. выросла на 9% и составила 55%.
Изменился и рейтинг элитных районов Москвы в плане покупательских предпочтений. На когда-то суперпопулярной и, соответственно, супердорогой Остоженке за восемь месяцев 2016 г. не было продано ни одной квартиры, сообщили Contact Real Estate и Savills. А лидируют в этом году по объемам продаж Хамовники (та часть, что за Садовым кольцом), Пресненский район и Замоскворечье – то есть локации «второго эшелона» с более-менее разумными ценами.
При этот надо отметить, что демократизация элитного рынка отнюдь не сделала его клиентов менее требовательными. Наоборот: покупая жилье для себя, люди «хотят втрое больше за ту же сумму», подчеркнула Хазова. Застройщики в ответ стирают границы между классами - по словам Батынковой, проекты бизнес-класса в плане качества строительства и отделки сейчас мало чем отличаются от «премиума» - и одновременно уменьшают площади квартир - не только в «бизнесе», но и в «элитке» (см. «Новостройки в центре Москвы в 2016 году: растет предложение маленьких квартир»).
По мнению управляющего партнера Savills в России Дмитрия Халина, в центре Москвы в результате трансформации спроса, по сути, сформировался новый класс жилья – элитного по качеству, но с метражом квартир и апартаментов, близким скорее к комфортклассу.
Соответственно, скорректировалась и стоимость предложения: по оценке гендиректора компании «Магистрат» (ГК «Интеко») Алексея Болдина, порог входа на элитный рынок снизился как минимум в два раза, что привело к значительному расширению клиентской аудитории. «Элитка» перестала быть закрытым клубом для избранных, подчеркнул Болдин.
Рынку это только на пользу: по данным Point Estate, в III квартале 2016 г. было заключено 176 сделок с элитными квартирами и апартаментами - на 53% больше, чем годом ранее. В сентябре на рынке премиальных новостроек Москвы продали 65 квартир против 49 годом ранее, подсчитали в TWEED. Point Estate даже зафиксировала в III квартале рост стоимости метра в элитных новостройках - впервые с начала года. По информации компании, этот показатель вырос на 2% в рублях и на 3% в долларах.
Правда, другие консультанты увеличения стоимости метра пока не фиксируют: согласно подсчетам Colliers International, по итогам сентября 1 кв. м в премиум классе стоил на 5% меньше, чем во II квартале, благодаря выходу новых проектов по более привлекательным ценам. Тем не менее, по мнению профессиональных участников рынка, для сегмента элитных новостроек худшее, похоже, уже позади. А вот о «вторичке» этого сказать нельзя.
Вторичный рынок: напрасные ожидания На вторичном рынке есть глобальное несоответствие ожидаемой и реальной стоимости жилья, потому что собственники, купившие недвижимость до кризиса, когда доллар был в два раза дешевле, не хотят расставаться с активом с убытками, отметил Алексей Сидоров. Разницу между «хотелками» продавцов и возможностями покупателей он оценивает примерно в 30%.
По информации Contact Real Estate и Savills, новостройки и «вторичка» различаются по цене метра примерно в два раза: $8 260 в среднем против $13 675, по данным за I полугодие. Проблема усугубляется разницей в площади жилья: квартиры в домах 1990-2000-х гг. постройки, которые сейчас выходят на вторичный рынок, существенно просторнее, чем в нынешних новостройках. Что, естественно, отражается на стоимости лота. Согласно подсчетам Contact Real Estate и Savills, средняя площадь проданных вторичных квартир составила 165,3 кв. м, новостроек – 116,2 кв. м (-29%).
Как следствие, за полгода в Москве продали 216 квартир в новостройках против 85 на вторичном рынке. И это при том, что объем предложения «вторички» в два раза превышает таковой на первичном рынке: по словам Дмитрия Халина, на рынке новостроек была продана каждая восьмая из выставленных на продажу квартир, а на вторичном – лишь каждая 40-я.
Улучшения ситуации на вторичном рынке эксперты не ждут – слишком велико давление со стороны новостроек. Элитное жилье очень быстро морально устаревает: уже сейчас покупатели предпочитают новые проекты тем, что были сданы в 2010-х гг., даже если последние дешевле, отмечает Надежда Хазова.
Таким образом, если собственники вторичных квартир все-таки желают продать свою недвижимость, им придется снижать цены, уверены участники рынка. «Удивлен, почему до сих пор цены не упали. Процентов 30% продавцов сидят и ждут, что раз они купили (квартиру – прим. ред.) по $15-20 тыс. за метр несколько лет назад, то за столько же смогут и продать. И еще как минимум получить сверх не меньше, чем процент по депозиту в банке. Из чего это следует, совершенно непонятно», - говорит Алексей Сидоров.
Действительно, из чего? Докризисный уровень цен на рынке недвижимости сложился в совершенно другой экономической реальности, в которой в страну широким потоком лились деньги из-за рубежа, баррель стоил $100-120, доллар – 30 руб., а топ-менеджеры получали миллионные бонусы в твердой валюте. Но эпоха шальных денег ушла, что не может не отразится на стоимости недвижимости, как элитной, так и типовой – см. «При нефти по $50 за баррель жилье в Москве – по $2 000 за метр».
Реальный уровень цен на элитное жилье показывает первичный рынок – во всяком случае, те его сегменты, которые пользуются спросом, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Соответственно, чтобы заинтересовать покупателей, вторичному метру надо снизиться как минимум в два раза, до $5-10 тыс., уверен эксперт.