Приобретение квартиры в городе, конечно, таит много рисков, но по крайней мере от одной напасти покупатель точно гарантирован – от того, что весь дом целиком будет признан незаконным. Такого все-таки не бывает. А вот за городом – запросто: уже было много скандалов, когда люди покупали квартиры в «многоквартирных домах», которые потом оказывались (по бумагам) непонятно чем…
Соблазнительная дешевизна
Широкой публике эта история стала известна 3-4 года назад, когда на подмосковном рынке стали появляться очень дешевые квартиры – примерно по 1 млн. руб. Цена эта, очень привлекательная и сегодня (напомним, что речь идет не о дальних уголках Московской области и соседних регионах, а о вполне симпатичных местах вроде Нахабино или Малаховки), в те годы – докризисные – была просто невероятной.
«Схема была такой: на участке, предназначенном для личного пользования (с категориями садоводство, дачное строительство, реже индивидуальное жилищное строительство), строился огромный, по меркам дачного объекта, дом, - говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». – Возводился он, естественно, с нарушениями, то есть без получения дополнительных мощностей, без соблюдения требований, утвержденных для строительства многоквартирных домов, в очень примерном соответствии с требованиями, которые есть для садовых, дачных, индивидуальных домов».
Недовольных происходящим оказалось множество. Во-первых, соседи – им гигантские сооружения перекрывали солнечный свет. Во-вторых, сами покупатели. Первоначально они, конечно, радовались выгодной покупке, но потом обнаруживали, что жить сложно. Выделенные дому инженерные мощности (электричество, газ, вода) рассчитаны на одну семью, а реально потребляют 10. Далее – по цепочке – интерес стали проявлять СМИ и правоохранительные органы. Выяснилось, что первые случаи регистрации подобных объектов произошли на юго-востоке Подмосковья. А самый известный факт был зафиксирован в Нахабино, где застройщик одновременно возвел три таких дома. Впоследствии на него было возбуждено уголовное дело.
Прикрылись бумажками
Ответ на вопрос, как вообще строительство, описанное в предыдущей главе, стало возможным, оказался очень простым – застройщики воспользовались «дачной амнистией». Термин этот не строго юридический – это такое «народное название» вступивших в силу в сентябре 2006 года поправок в законодательство, позволяющих гражданам в упрощенном порядке зарегистрировать в собственность земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости.
Сама суть «дачной амнистии» предполагает, что дом регистрируется постфактум, после завершения возведения – следовательно, не было никаких разрешений на строительство, технических утверждений. «Учитывая, что такие «серые» дома не проходили этапы согласования, проектирования и т.п., затраты на их строительство были ниже, - отмечает Владимир Яхонтов. – Цены предложения, следовательно, тоже». Таким образом, раскрывается и «секрет» необычайной дешевизны подобных объектов.
Что касается приобретаемых «квартир» (думается, что поместить это слово в кавычки вполне уместно), то по документом они были долями в жилом помещении. Закону это прямо не противоречит…
Покрушили и успокоились
К выявлению незаконных строений власти подошли с большим рвением. В новостях за 2013 год можно обнаружить сообщения о том, что «в Московской области существует список индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности, в который вошли около 400 объектов». Располагались они в Балашихе, Солнечногорске, Можайске, Химках и других городах.
Несколько десятков подобных зданий были действительно снесены. Соответствующие кадры показало телевидение, их до сих пор можно найти в интернете. Характерная деталь: собственники подобного жилья не только не получили от государства никаких компенсаций – напротив, им еще и выставлялись счета за работы по демонтажу. Но большинство владельцев пережили кампанию – в своих домах они живут до сих пор. И это обстоятельство, по мнению специалистов, тревожное: часть собственников постоянно пытаются продать свое ставшее опасным имущество. Так что риск приобрести подобное «сокровище» существует и сегодня…
Собственник отвечает за все
Если «по совести», то подлинными виновниками происходящего являются, конечно, те, кто строил и продавал подобные объекты. Их, конечно, преследуют – возбуждены уголовные дела, в том числе и по вполне серьезной статье 159 Уголовного кодекса (мошенничество). Часть 4 этой статьи («Мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение») наказывается лишением свободы на срок до 10 лет. Однако – даже если дело дойдет до ареста и суда – удовлетворение покупателя подобной недвижимости окажется исключительно моральным. Денег у пойманных преступников (в тех количествах, чтобы выплатить компенсации всем пострадавшим) обычно не бывает.
А вот позиция, согласно которой власти возлагают всю ответственность на нынешнего собственника, базируется на нормах другого кодекса – Гражданского. В ГК есть коротенькая ст. 210 («Бремя содержания имущества»), гласящая, что «Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором». Подразумевает она не только квартплату и налоги, но и снос за счет владельца в случае, если объект признан незаконным.
И снова о бесплатном сыре
Ключевой вопрос: как не «налететь»? На что обратить внимание при покупке? Ответ применительно к данной конкретной ситуации – смотреть, чтобы многоквартирный жилой дом действительно был в документах таковым, а не «дачей». Чтобы он не возвышался, как гнилой зуб, своими 3-4 этажами посреди обычных дач. Чтобы в документах на то, что приобретаете вы, значилось «квартира», а не «доля».
Но нельзя исключить, что мошенники придумают завтра какую-то другую схему, и там детали будут иными. Поэтому дадим более общие рекомендации. «Нужно всегда помнить, что бесплатного сыра не бывает, - говорит Владимир Яхонтов. – Нельзя купить чистую по документам квартиру, построенную с должным качеством, и при этом в несколько раз дешевле, чем в среднем по рынку. Есть обоснованная среднерыночная цена квадратного метра, которая включает в себя затраты за весь процесс строительства (от получения технических условий на подключение к инженерным сетям до стоимости газонной травы, которая будет посеяна после ввода в эксплуатацию), и если вам предлагают что-то ниже рынка, значит вы в результате не получите чего-то очень важного. Чем ниже цена, тем больше вы не получите в итоге».