Не первый год идет обсуждение темы покупки квартиры с привлечением ипотечного кредитования и последующей сдаче ее в аренду. На первый взгляд, схема довольно проста: жилье приобретается в ипотеку с первым взносом, который обеспечит ежемесячный платеж, равный средней арендной ставке квартиры. Таким образом, в долгосрочной перспективе у человека есть квартира, которая достанется ему практически бесплатно, без учета первого взноса. При оптимистичных прогнозах экспертов, предрекающих неминуемый рост цен на недвижимость в этом году, идея имеет право на жизнь. Но все ли так радужно, как представляют амбициозные граждане?
Что не запрещено… Наверное, основной вопрос, который может возникнуть при рассмотрении этой так называемой бизнес-схемы, после ее выгодности, звучит так: «это вообще законно?». С юридической точки зрения - вполне, с точки зрения банка - не совсем.
На самом деле, все зависит от конкретного банка, который предоставляет ипотечное кредитование клиенту, планирующему сдавать приобретенную квартиру в аренду. Большинство банков в договоре прописывают условие, при котором заемщик обязуется уведомить кредитора о намерении сдавать заложенное жилье в ипотеку. Но по факту никто не делает этого.
Согласно статье 40 ФЗ «Об ипотеке», залогодатель (заемщик) вправе сдавать в аренду имущество без согласия залогодержателя (банка). Но делать это можно только в том случае, если имущество будет использоваться исключительно в соответствующих целях, читай - для проживания, что, опять же, банк никак не может проверить. К счастью для «ипотечников», банкам не разрешено врываться в заложенную квартиру ни свет ни заря и проводить инспекцию, как бабушка, сдавшая квартиру паре студентов.
Кирилл Кокорин, юрисконсульт департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость», рассказал, что практика приобретения жилья в ипотеку с последующей сдачей в аренду носит не единичный характер. «Но неизвестно насколько широко она распространена, точных статистических данных нет даже у профессиональных аналитиков. Владельцы таких объектов, как правило, скрывают от банка-залогодержателя, как и от налоговых органов, факт сдачи квартиры внаем и доходы от данного предприятия, и делают они это весьма успешно. Притом, что сами банки вопрос этот не отслеживают, а если и отслеживают, то очень вяло», - констатировал специалист.
Тогда возникает вопрос, а стоит ли вообще сообщать банку о своих намерениях в отношении приобретаемого жилья? Ведь если это не запрещено, то такая практика не повредит ни банку, ни заемщику.
По словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, это намерение сдавать квартиру в аренду не отразится на ставках и условиях кредита, но банк может углядеть в этом повышенные риски. «Возможно удорожание стоимости договора комплексного ипотечного страхования в части страхования приобретаемой недвижимости. Банк никаким образом не участвует в сдаче квартиры в аренду, никаких условий не диктует, никаких особенностей в сдаче такой квартиры нет», - поделилась эксперт.
Сложные расчеты Если с законностью сдачи ипотечной квартиры в аренду все стало более или менее понятно, возникает второй вопрос: выгодно ли это? Как оказалось, при правильных расчетах - да.
Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate, считает, что сдавать в аренду таким образом получится только однокомнатную квартиру, иначе это уже не имеет смысла. «Средний срок кредита на рынке Московского региона равен 15 годам. Исходя из этого, сумма ипотеки при покупке «однушки» не должна превышать 2 млн рублей. В этом случае платеж будет равен 26,3 тыс. рублей в месяц, что сопоставимо с арендной платой. Для сравнения - если кредит составит 3 млн рублей, то ежемесячный платеж будет равен 37,7 тыс. рублей. Арендная ставка уже не сможет покрыть ипотеку, собственнику придется доплачивать самому. Таким образом, если речь идет о сумме кредита по ипотеке, не превышающую 2 млн рублей, то сдавать жилье в аренду для погашения по ипотеке имеет смысл. В остальных случаях заемщик не сможет окупить квартиру только за счет квартирантов», - поделился расчетами эксперт.
Окупаемость квартиры за счет аренды зависит напрямую от арендной ставки, которая всегда выше в наиболее ликвидных квартирах. По словам Кирилла Кокорина, сегодня наиболее ликвидными считаются низкобюджетные варианты в пешей доступности от станции метро. «Такие объекты расположены в отдаленных спальных районах, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры сегодня составляет 27 тыс. рублей в месяц», - сообщил он.
При использовании кредитного калькулятора Сбербанка можно получить примерные расчеты по кредиту (для примера взят жилой комплекс на Варшавском шоссе в десяти минутах пешком до ближайшей станции метро, где стоимость однокомнатных квартир начинается от 3,5 млн рублей).
Чтобы получить ежемесячный платеж по кредиту, примерно равный сумме аренды - в 26,4 тыс. рублей, необходимо внести первоначальный взнос в размере 37% от стоимости квартиры - 1,3 млн рублей, тогда сумма кредита составит 2,2 млн рублей на 15 лет по льготной программе по ставке 12%.
Однако даже при таких привлекательных расчетах количество людей, приобретающих жилье для самоокупаемости, существенно не растет. По оценкам экспертов, таких заемщиков в Москве не более 10%. В первую очередь это происходит потому, что к привлечению ипотечных средств обычно прибегают в случаях крайней нужды, а взваливать на себя подобные долговые обязательства с целью извлечения выгоды при нестабильном рынке недвижимости многие считают нецелесообразным. Да и 1 млн рублей в условиях кризиса - сумма немаленькая, чтобы расстаться с ней, пусть и ради квартиры, которая окупится довольно не скоро.
Гладко было на бумаге Но даже при наличии свободного миллиона и желания через 15 лет практически бесплатно получить собственную квартиру все может оказаться не так гладко, как кажется на первый взгляд.
Основной риск любого арендодателя - это причинение ущерба имуществу со стороны арендатора. Но в случае сдачи в аренду квартиры, приобретенной в ипотеку, к риску получить ущерб прибавляется еще и риск вовсе лишиться квартиры.
Так как многие банки прописывают в кредитном договоре пункт о запрете использования залоговой квартиры в целях аренды, это может послужить поводом для расторжения договора.
Хотя Вадим Ламин считает такой расклад маловероятным. «Для этого нужны более веские доводы. К примеру, просрочка по платежам. Однако, в теории, сдавая квартиру в аренду, вы даете банку возможность расторгнуть кредитный договор в одностороннем порядке или же досрочно требовать погашения задолженности по кредиту. Поэтому сдача квартиры для погашения ипотеки - это всегда риск», - отметил он.
Определенные риски есть и для банка, выдавшего кредит. Страховая компания вправе отказать банку в выплате в случае причастности третьих лиц – квартирантов, к примеру, если арендаторы устроили пожар. Страховая компания, узнав о том, что виновником стал не заемщик, а фактически посторонний человек, вполне может отказаться от возмещения ущерба.
Единственный участник этой схемы, который не несет никаких рисков - это арендатор. Какую квартиру снимать: ипотечную или купленную арендодателем за свои кровные - разницы для него нет. Да и посвящать его в это никто не обязывает.