Третий квартал на рынке жилья в Москве выдался насыщенным. Вступили в силу очередные поправки долевого законодательства, обанкротился крупнейший подмосковный застройщик Urban Group, майские указы президента Путина трансформировались в национальный проект, а ключевая ставка ЦБ выросла, потянув за собой и ипотечные ставки. Что в этих условиях происходило со спросом и предложением, рассказали представители девелоперских компаний.
Неотложный спрос
Прослушать новость
Июльские поправки долевого законодательства ужесточили требования к финансовой устойчивости застройщиков. Появилось требование о банковском сопровождении проектов, девелоперов обязали вносить сведения в Единую информационную систему жилищного строительства, дали возможность использовать счета-эскроу (обязательными они станут с 1 июля 2019 года). Перемены получились радикальными, однако готовились к ним заранее. И, чтобы не искушать судьбу, компании получили как можно больше разрешений на строительство, чтобы успеть поработать по старым правилам игры. Судя по всему, потенциальные покупатели жилья тоже решили не ждать перемен, а приобрести жилье до того, как они настанут. Масла в огонь подлили и другие законодательные решения, а также экономическая ситуация в целом.
"Законодательные изменения стали одним из факторов, подстегнувших продажи жилой недвижимости в третьем квартале текущего года, — отметила коммерческий директор ГК "Колди" Елена Орешкина, — В целом рынок показывает положительную динамику, которая вызвана опасениями от стремительно надвигающегося 2019 года, по которому эксперты пока выдают не очень радужные прогнозы. Повышение НДС на 2%, инфляция, новые ипотечные ставки и санкционная перспектива повышают спрос на ключевые ресурсы для жизни: недвижимость, автомобили и образование".
Предложение тоже не отставало. По данным компании "Главстрой", с начала года на рынок вышло более 50 новых проектов, 34% из них — после 1 июля. И объем предложения продолжает расти.
"До конца 2018 года будет значительное количество новых проектов, что также увеличит предложение на рынке. Выводу новых объемов жилья на рынок способствует два фактора: изменение 214 ФЗ и ожидание покупателей роста цен на недвижимость в 2019 году, а также повышение ключевой ставки ЦБ, что может повлечь за собой рост ипотечных ставок", — пояснили в пресс-службе компании.
Все застройщики, опрошенные "Интерфаксом", отмечают рост продаж в третьем квартале, в зависимости от сегмента он составил от 40 до 100% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
При этом покупатели стали еще более разборчивыми. В частности, это выразилось в росте популярности квартир с отделкой — их продажи удвоились по сравнению с прошлым годом. А доля таких вариантов в вышедших на рынок проектах приблизилась к 60%, говорят данные "Главстроя".
В то же время покупатели стали тщательнее анализировать параметры соответствия цены проекта его качеству. Отчасти эту тенденцию укрепило июльское банкротство Urban Group, считавшегося крупнейшим застройщиком в Подмосковье. Никто не хочет оказаться в той же ситуации, что и дольщики компании, потому покупатели стремятся минимизировать риски еще на этапе выбора квартиры.
Ипотечный ажиотаж
Последние годы объем жилищного строительства рос за счет ипотеки. Ставки стабильно снижались, жилищные кредиты пользовались большим спросом и абсолютное большинство сделок совершалось (и до сих пор совершается) с привлечением заемных средств. Однако в середине сентября ЦБ, исходя из экономических реалий, поднял ключевую ставку на 0,25%, впервые с 2014 года. Вслед за этим подросли и ставки по ипотеке, а отдельные банки подняли их, не дожидаясь решения регулятора. На этом фоне покупатели заметно оживились, поняв, что ждать дальнейшего снижения ставок, возможно, не имеет смысла.
"На фоне информации о даже небольшом повышении, не способном сколько-нибудь заметно повлиять на доступность, многие люди ускорили принятие решения о покупке", — считает директор по маркетингу и разработке продукта ГК "А101" Дмитрий Цветов.
"Реакция закономерна — 80% покупателей квартир в ипотеку открыто озвучивают желание решить вопрос как можно скорее, понимая, что ставки "лучше, чем вчера" уже не будет. По нашему проекту в массовом сегменте, где доля ипотеки стремится к 50%, мы видим заметную активизацию. Количество визитов и звонков с 14 сентября, даты повышения ключевой ставки, выросло на 30 и 50% соответственно к среднестатистическим недельным показателям", — отмечает в свою очередь коммерческий директор Sezar Group Ольга Барабанова.
И пока ипотечная ставка держится в пределах "психологического комфорта" покупателей, опасаться серьезного спада спроса не стоит, добавляют в компании "Колди".
"Пока ипотека будет комфортной (до 10-11%) серьезного падения кредитных сделок не произойдет, но психологический порог в 13% заставит отказаться от покупки каждого четвертого потенциального "ипотечника", — отметила Е.Орешкина.
Однако если в перспективе, если тенденция к росту ставок сохранится, это приведет к изменению структуры спроса.
"Если ипотечные ставки вырастут еще на 1 или 1,5 п.п., участники рынка получат сокращение темпов продаж, которое может достигнуть 15-20%. Об этом свидетельствует обратная динамика последних лет, когда ставки, наоборот, активно снижались. При этом за оставшееся до конца года время мы в любом случае увидим небольшое снижение темпов продаж — нынешнее повышение ставок подстегнуло к покупке тех, кто и так планировал ее, но в ближайшие полгода", — добавляет в свою очередь Д.Цветов.
Впрочем, в банках утверждают, что повышение ставок носит временный характер. В Минстрое считают, что если ключевая ставка больше не будет корректироваться, то до 2024 года она может опуститься до 8%, как это прописано в национальном проекте по мотивам майских указов Путина.
В "повышенной тревожности"
Нынешнюю ситуацию на рынке можно назвать повышенной тревожностью, считает О.Барабанова. Это связано с нестабильностью рубля, ожиданием новых санкций и в целом оценкой перспектив российской экономики
"Хорошо заметно, что те, кто рассчитывал приобрести недвижимость в краткосрочной перспективе, из размеренного режима выбора перешли в динамичный. При условии сохранения относительной стабильности и отсутствия внезапных стрессовых факторов мы прогнозируем высокую покупательскую активность до конца года. По мере приближения к декабрю, к вышеперечисленным факторам добавятся традиционное желание завершить важные дела до праздников и расчет на бонусные выплаты", — считает О.Барабанова.
В компании "Главстрой" в свою очередь отмечают, что до конца года рынок пополнится значительным числом новых проектов. Существенного изменения цен при этом не ожидается, они будут регулироваться рыночными механизмами.
"Если рассматривать изменения цен в рамках уже строящихся проектов, то они будут расти в соответствии со стадией строительной готовности. До конца года в зависимости от проекта цена может вырасти (в рамках проекта) на 5-7%. Для востребованных проектов рост цен будет и выше", — отмечают в пресс-службе компании.
В перспективе на рынок будет влиять ожидание проектного финансирования. "В текущей ситуации спрос — очень хрупкая штука. Поэтому очень важно сохранить нынешние правила игры до окончательного перехода отрасли на проектное финансирование", — резюмирует Д.Цветов.
С 1 июля следующего года застройщики лишатся права заключать договоры долевого участия, а все средства граждан будут аккумулироваться на специальных эскроу-счетах. Строительство будет осуществляться за счет кредитов, которые банки будут выдавать застройщикам. Сейчас, после июльских поправок этого года, фактически начался переходный период к проектному финансированию. Однако между банками и застройщиками уже обозначились недопонимания, а потому действующее законодательство будет еще корректироваться. Рынок продолжит жить ожиданиями.