Рынок недвижимости столицы, к сожалению, пока еще жуликоват и опасен. Очень много сделок купли-продажи квартир оспаривается в судах. И немало покупателей выселяют из купленной ими квартиры. Выселяют порой даже с детьми! К сожалению, не всех покупателей суды признают добросовестными приобретателями. О том, почему такое происходит и как избежать подобной участи, рассказывает управляющий партнер компании «Юридическое бюро» Елена Казанкова:
— Прежде чем начать разговор, давайте выясним, что есть добросовестный приобретатель?
— Под добросовестным приобретателем понимается лицо, которое приобрело имущество возмездно, но по недействительной сделке, у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем в момент совершения сделки приобретатель не знал, и не мог знать (ст.302 ГК РФ).
— Правда ли, что у добросовестного приобретателя нельзя отнять недвижимость, которую он приобрел?
— Не совсем так. Истребовать имущество у добросовестного приобретателя возможно, но только лишь в случае, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Например, вследствие обмана или злоупотребления доверием, в случае отчуждения имущества неуполномоченным лицом: допустим, по поддельной доверенности.
— Очень часто претензии предъявляют органы власти, которые выигрывают практически все суды.
— И история принятия нового Обзора судебной практики по спорам с добросовестными приобретателями Верховным судом РФ тоже связана с подобным делом. Первопричиной выступило известное дело «Гладышева против России», которое было рассмотрено Европейским судом по правам человека в Страсбурге.
— Поясните, пожалуйста, что это за дело. Многие слышали, а сути не знают.
— Дело касается истории одной квартиры, которая была приватизирована из собственности города Москвы, в результате чего собственником стала супруга умершего мужчины, владевшего квартирой по договору социального найма. Впоследствии было установлено, что свидетельство о браке было поддельным, в связи с чем у супруги не было права на приватизацию. Квартира на момент предъявления городом Москвой требований находилась в собственности приобретателя — гражданки РФ Гладышевой С.М.
Российские суды встали на сторону государства и установили по данному делу выбытие имущества у города Москвы, как у первоначального собственника, помимо воли (приватизация по поддельным документам), а также определили истребовать квартиру у текущего собственника, Гладышевой С.М. Добросовестная приобретательница не согласилась с таким решением и обжаловала его в Европейский суд по правам человека в городе Страсбурге.
Позиция государства заключалась в том, что приватизация произошла помимо воли собственника, обманным путем. Однако Европейский суд посчитал данный вывод российских судов необоснованным, так как у города Москвы, как первоначального собственника, были достаточные административные ресурсы для проведения необходимой проверки в ходе процесса приватизации и установления поддельности свидетельства о браке.
На данный момент, особенно в Москве, существует массовая проблема, связанная с исками о лишении граждан права собственности на приобретенные ими ранее квартиры по аналогичным основаниям. Выселяют даже добросовестных приобретателей. Однако, хочу отметить, что теперь у людей, попавших в подобную ситуацию, есть шансы отстоять свою собственность, как это сделала Гладышева. Поскольку Европейский суд по правам человека признал, что подобная практика нарушает положения Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод, это является основанием для пересмотра по новым обстоятельствам уже вынесенных российскими судами решений по таким делам. Так Верховный суд РФ принял решение по похожему делу, которое полностью согласуется с позицией Европейского суда по правам человека (Определение ВС РФ от 30.09.2014г. №5-КГПР14-86). То есть, можно предположить, что судебная практика и дальше будет развиваться именно в таком направлении.
— Но вторая сторона «медали» — усиление требований к тем, кто покупает квартиры, в связи с уточнением Верховным судом РФ позиции по этому вопросу.
— Да, в новом Обзоре судебной практики значительно ужесточены требования к добросовестному приобретателю. Получается, чтобы тебя потом признали добросовестным, перед покупкой ты должен был изучить всю цепочку сделок, случившихся с квартирой до тебя. Государство, по сути, говорит, что не берет на себя ответственность за проверку титула квартиры и полномочий Продавца по сделке, полностью возлагая всю ответственность за это на Покупателя.
— Елена Владимировна, а как изучить историю квартиры, если даже риэлторы крупных компаний нередко говорят, что получить дополнительные документы на квартиру бывает очень тяжело?
— Они лукавят. Обычно здесь никакой проблемы нет. Вы должны запросить все документы у собственника. А он может получить все. Другое дело, что часто им это делать не хочется, так как длительность проверки удлиняется. Надо настаивать. А еще лучше сразу обратиться к квалифицированным юристам, специализирующимся в этой сфере. Ведь проверка юридической чистоты квартиры, как правило, не входит в компетенцию риэлторов.
— Но порой и собственнику не всегда дают такие документы, например, расширенную выписку из домовой книги. Ее еще называют архивной.
— Обязаны давать, это уже давно все регламентировано. Бывают случаи, когда уполномоченные органы отказывают в выдаче архивной выписки, ссылаясь, например, на то, что в ней содержатся персональные данные иных лиц, которые не могут быть предоставлены без их согласия. В этом случае возникает весьма неоднозначная ситуация. С одной стороны, в законодательстве не содержится запрета на предоставление информации обо всех когда-либо прописанных в квартире лицах собственнику. Напротив, исходя из смысла правомочий собственника, именно он (либо уполномоченное им лицо) вправе запросить данную информацию о принадлежащем ему объекте недвижимости. С другой стороны, архивная выписка действительно может содержать информацию о гражданах, снятых с регистрационного учета c указанием персональных данных, таких как фамилия, имя, отчество, адрес и период регистрации, дата рождения, родственные отношения, а следовательно указанные сведения являются конфиденциальными и в силу ст.7 ФЗ «О персональных данных» не могут быть предоставлены третьим лицам без согласия этих граждан.
На наш взгляд, в ситуации, когда уполномоченный орган отказывает в предоставлении архивной выписки из домовой книги по причине наличия в ней персональных данных третьих лиц, собственнику следует обратиться с запросом о предоставлении такой выписки «за изъятием персональных данных третьих лиц», поскольку в законодательстве не содержится прямого запрета на представление таких запросов.
Поймите, что никто вам не принесет историю квартиры на подушечке. Не будет такого. Если вы нашли миллионы на покупку квартиры, то озаботьтесь затратами на ее проверку. Наймите специалиста!