Кто и зачем покупает замки во Франции? Сколько они стоят и как понять, адекватную ли цену просит продавец? Какие расходы ждут собственника при реставрации и обслуживании? Какие льготы реально получить от властей? И можно ли заработать на собственном замке? Разбираемся вместе с компанией Groupe Immobilier Mercure, одной из старейших на рынке исторической недвижимости Франции.
Сколько замков продается во Франции
Прослушать новость
Во Франции насчитывается более 43 тысяч исторических объектов, из которых треть относится к национальной архитектуре. В первую очередь это замки, усадьбы, в том числе исторические памятники. Парки и сады, в общем числе, занимают долю не более 10%.
Половина охраняемых объектов во Франции принадлежат частным лицам. Ежегодно несколько сотен таких объектов выставляется на продажу. «Только наша компания сопровождает около 200 сделок в год исключительно в сегменте исторических замков», – отмечает Ирина Милюхина, представитель Groupe Immobilier Mercure в России и Восточной Европе.
Почему частные собственники продают замки
Владельцы замков с уважением относятся к своему жилищу. Решение о продаже часто дается им нелегко. Причина одна – трудное финансовое положение, не позволяющее содержать замок должным образом. Поэтому в продажу эти памятники архитектуры часто поступают в состоянии, требующем косметического или более серьезного ремонта.
Какие замки востребованы
Чаще всего спрашивают исторические владения XVII-XIX веков. «Все-таки средневековые замки возводились в целях обороны. Там непритязательные декорации, недостаточно света, – объясняет специалист. – А замки, построенные позже, в период Возрождения и Ренессанса, покоряют своей элегантностью и архитектурными изысками. Все они, конечно после реставрации, будут отвечать современным требованиям к уютному и комфортному дому».
Покупают как отреставрированные, так и требующие ремонта объекты. Во втором случае важно учитывать, что замки, которые признаны историческими памятниками, охраняются французским государством. Это значит, что реставрацию можно проводить только с разрешения Министерства культуры и с использованием старинных технологий. Но при этом правительство окажет финансовую помощь и даст налоговые послабления.
«Власти справедливо считают, что гораздо выгоднее поощрять реставрационные работы налоговыми льготами, чем позволять замкам разрушаться», – добавляет Ирина Милюхина.
Какие замки считаются историческими памятниками
Во Франции существует два основных режима защиты памятников архитектуры:
1. Внесение в Реестр исторических памятников архитектуры (Le classement par le monuments historique M.H.). Претендовать может любое строение, архитектурная сохранность которого представляет государственный интерес. В этом случае государство контролирует реставрацию в соответствии со строго установленными нормами. Сегодня таких строений около 1/3 от всех охраняемых памятников архитектуры.
2. Внесение в Дополнительный список памятников архитектуры (L’Inscription à l’inventaire supplementaire des monuments historique I.S.M.H.). Если в первом случае объект классифицирован как исторический памятник, то здесь – просто внесен в список. А значит, подлежит менее строгому контролю со стороны государства.
Классифицировать как памятник архитектуры можно не только замок и прилегающие к нему постройки, но и сады и парки. В этом случае государство может оказать помощь в уходе за зелеными насаждениями.
Какие преимущества у владельца исторического памятника
- На время ремонта владельца могут полностью освободить от уплаты налогов.
- Правительство может компенсировать до 50% расходов на реставрацию. Каждый проект финансовой поддержки от государства рассматривается индивидуально, информация дается по запросу в местные органы управления.
- Налог, уплачиваемый при переходе собственности в наследство, можно уменьшить до 50%.
- Возможно даже полное освобождение владельца от налогов на имущество, если он согласится на открытие замка (по меньшей мере 40 дней в году) для публичного посещения. Временные периоды строго определяются государством.
Какие обязанности у владельца исторического памятника
- Если замок является памятником архитектуры, все ремонтные работы должны быть согласованы с Министерством культуры (Service regional du patrimoine et monuments historiques). Реставрацией могут заниматься архитектурные бюро, имеющие лицензию во Франции и опыт работы в проектах такого рода. Архитектор обычно помогает согласовать проект реставрации с государственными органами и получить разрешение на эти работы. Срок рассмотрения запроса – минимум 6 месяцев.
- Владелец обязан информировать государство об актах покупки, передачи в дар или наследство.
- В некоторых случаях обязательно открытие исторического памятника для публичного посещения.
Сколько стоит реставрация замка
«При выборе объекта особое внимание следует обратить на состояние крыши, стен, коммуникаций, отопления и изоляции, особенно если вы планируете использовать здание для круглогодичного проживания, – советует Ирина Милюхина. – Все это является самым затратным в реставрации».
Бюджет реставрационных работ может составлять несколько миллионов евро. Оценить предстоящие расходы помогут агенты по недвижимости. Эту сумму можно просчитать до совершения сделки.
Сколько стоят замки во Франции
Отреставрированный замок, превращенный в комфортную резиденцию, будет стоить от €3 млн. Интересный объект для реставрации или частичной реконструкции можно найти от €600 тыс. до €2 млн. Встречаются предложения и по более низким ценам.
Что влияет на стоимость замка
Жилая площадь старинного замка или дворца не слишком сильно влияет на цену. В таких сделках не принято говорить об усредненной стоимости за квадратный метр.
Основные факторы ценообразования – общее состояние строения, размер и состояние крыши, принадлежность здания к числу исторических памятников, сохранность подлинных архитектурных элементов в декоре замка, а также прилегающей к нему территории, построек и парка.
На цену влияет также близость объекта к городам с развитой инфраструктурой и удобная транспортная доступность. Оптимальное расположение замка – в радиусе не более 50 км от крупного населенного пункта, с удобным выездом на трассу.
Способствует увеличению стоимости – по меньшей мере на 10% – аутентичность самого жилья, историческое прошлое поместья, а также регион, в котором расположен замок.
В каких регионах цены выше, а в каких – ниже
Наиболее высокие цены на недвижимость в регионах Иль-до-Франс – Париж, Лазурный берег – Ницца, регион Рон-Альпы – Лион. Чуть ниже стоимость (из-за менее развитой транспортной инфраструктуры) у объектов, расположенных в регионе Овернь.
«В 2017 и 2018 годах устойчиво растет спрос на недвижимость в Бордо, Лионе, Ренне и их окрестностях, – рассказывает Ирина Милюхина. – Здесь цены пока остаются очень привлекательными, учитывая рост инвестиций в инфраструктуру и прирост числа рабочих мест».
По итогам 2017 года рост цен на недвижимость в Бордо составил 6,8%, превысив парижский показатель. Причина – открытие скоростной линии поездов по маршруту Париж – Бордо и прямой магистрали, связывающей города Лион и Бордо.
В этом году ожидается, что рекордсменом по росту цен станет Лион. За последние 12 месяцев здесь недвижимость подорожала на 9,8%.
Город Ренн – столица Бретани – стал ближе к Парижу благодаря новой высокоскоростной линии поездов (350 км всего за полтора часа). «Судя по всему, можно ожидать роста цен и здесь», – уверены специалисты Groupe Immobilier Mercure.
Как понять, адекватную ли цену просит продавец
Самый простой способ – сравнить цену объекта с другими аналогичными предложениями в данном регионе. Самостоятельно это поможет сделать, например, ресурс www.drimki.fr.
«Конечно, оценка на таком ресурсе не может учитывать всех качеств недвижимости. И в первую очередь – если речь идет о замках, ведь каждый такой объект особенный. Поэтому помощь агента в этом смысле неоценима, – отмечает Ирина Милюхина. – Если после просмотра замка цена кажется завышенной, всегда есть возможность торга. В переговорах с владельцем поможет агент. Покупатель делает свое письменное предложение цены (через агента), и при условии разумного торга (в пределах 10-15%) оферта может быть принята продавцом».
Сколько стоит содержание замка
При покупке замка также важно просчитать предстоящие регулярные расходы на его содержание. Сюда входит налог, страховка, «коммуналка» и оплата услуг персонала. Ориентировочно такие траты в сумме могут составлять от 1 до 3% от стоимости объекта в год.
Как можно использовать замок
«Могу выделить две основных категории покупателей замков во Франции. Первая – это люди, принадлежащие к мировой бизнес-элите, – рассказывает Ирина Милюхина. – Они приобретают историческую недвижимость в качестве загородной резиденции либо c целью развития собственного бизнеса. Например, для организации отелей, резиденций компаний, частных клубов, элитных гольф-клубов и т. д».
Возможность развития бизнеса в стенах замка оговаривается на самом начальном этапе покупки. Если неподалеку находится курортная зона, причал для яхт, горное озеро и т. п., то срок окупаемости замка-гостиницы может составить шесть-семь лет. Доходность от подобных инвестиций в среднем колеблется от 5 до 12%.
Замки также могут приносить дополнительный доход своему владельцу и использоваться для сдачи в аренду – для проведения свадеб, различных мероприятий и торжеств, а дополнительные спальни в замке позволяют использовать его как мини-отель и принимать гостей, предлагая ночлег и завтрак. Такие мини-отели chambres d'hôtes или bed & breakfast популярны во Франции.
«Вторая важная категория покупателей – это ценители истории и семейных традиций, которые приобретают замок в качестве семейной резиденции. Для них он – символ покоя, защищенности и определенного art de vivre, – добавляет специалист. – Замки с крупными охотничьими угодьями покупают любители охоты и рыбной ловли. А те, кто предпочитает верховую езду, могут подыскать для себя замок с роскошными конюшнями в живописных местах для конных прогулок».