Ускоренный переход на проектное финансирование станет главным событием жилищного строительства следующего года.
В уходящем году рынок новостроек чувствовал себя достаточно уверенно: продажи каждый месяц превышали показатели предыдущего, ставки по ипотеке держались на минимальном уровне и стимулировали покупателя. Сами застройщики к середине года (вступал первый пакет поправок, ужесточающий правила игры на рынке) спешили получить максимальное число разрешений, чтобы строить еще в ближайшие два-три года по старым правилам.
Но конец года оказался неожиданным: власти решили перевести все проекты на эскроу-счета со второй половины следующего года. И уже президент подписал закон, который предваряет эти инициативы в реальность. Теперь все застройщики: и те, кто начал строить жилье, и те, кто будет это делать после 1 июля 2019 года перейдут на спецсчета. Исключения хотят сделать для проектов высокой стадии готовности и высокой долей продаж. Пока разработкой соответствующих критериев занимается Минстрой РФ.
Кроме этого, со следующего года повышается ставка НДС (с 18% до 20%), и ключевая ставка тоже пошла вверх. Как все это скажется на рынке новостроек (и ценах), и что будет задавать тон его развитию рассказали эксперты и сами застройщики.
Управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:
Главным событием в 2019 году станет реформа долевого строительства, точнее поголовный переход всех застройщиков на новую модель финансирования с 1 июля. Я полагаю, что это событие коренным образом повлияет на весь рынок в следующем году. Можно предположить, что выход в продажу новых проектов резко сократится. Застройщики не станут рисковать, начиная реализацию проектов в непредсказуемой и непонятной правовой среде
В 2019 году появляется риск снижения спроса, который обусловлен ростом ипотечных ставок. Если в Москве и Петербурге эта тенденция на первых порах не повредит росту спроса, то в регионах сделки с новостройками могут сильно сократиться. Не исключаю, что в 2019 году рынку понадобится новая программа субсидирования ипотеки или другие меры поддержки.
Рост цен продолжится, во всяком случае, на столичном рынке массовых новостроек. Во-первых, из-за постепенного сокращения объема предложения на фоне высокой покупательской активности. Во-вторых, из-за повышения себестоимости. При этом, застройщики будут стараться сдерживать повышение расценок. Дальнейшая стратегия девелоперов прямо зависит от имеющихся у них резервов.
Поскольку ситуация в отрасли серьезно осложнится, закономерно можно ожидать выбывание из "игры" слабых звеньев. В зоне риска, прежде всего, малые застройщики, которые возводят примерно половину всего жилья в России. Правда, их бизнес более гибкий и адаптивный, чем у крупных девелоперов, так что возможно они успеют подготовиться к изменениям.
Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко:
Предстоящий год мы встречаем с довольно широким спектром неопределенностей: начиная от ужесточения санкций, которое может повлиять на ключевую ставку (и на ипотечную), заканчивая критериями, которые будут определять переход на эскроу-счета.
Сейчас власти планируют смотреть на степень готовности и уровень продаж при переводе на эскроу-счета (ред. – критерии, которыми занимается Минстрой РФ). Соответственно, те застройщики, которые имеют объекты готовностью 30-50% и такую же долю продаж, постараются эти показатели максимально поднять к 1 июля, чтобы остаться под Фондом защиты дольщиков. Как следствие – обострение в первом полугодии борьбы за покупателя и оптимизация производственных процессов. Думаю, в этот период мы увидим аномальные показатели, как по продажам, так и по объемам ввода.
По нашим прогнозам, общий ввод по итогам следующего года составит порядка 80 млн кв м жилья, то есть плюс 5-7% к этому году. Касательно 2020 года уже существуют серьезные опасения резкого снижения объемов ввода. Успехом будет повтор результатов 2018 года.
Не стоит забывать и о самих банках. Если весь рынок перевести в моменте на эскроу-счета, то это потребуется по меньшей мере, 1,5 трлн рублей. Пока под вопросом остается и сам механизм такого перехода, неясны детали проектного финансирования.
Если же с 1 июля наибольшая часть рынка разом перейдет на проектное финансирование, то второе полугодие ознаменуется повышением цен на 8-10%. Главным риском для застройщиков, как бизнеса, является потеря самостоятельности и подконтрольность банковской системе. Как следствие - появление новых крупных застройщиков в лице банков, а также, вполне вероятно – государства.
Председатель совета директоров БЕСТ-Новострой Ирина Доброхотова:
В 2019 году на рынок новостроек будут влиять изменения в долевом законодательстве. Переход на эскроу-счета позволит минимизировать риски для покупателей, но вызовет рост цен на рынке, причем не только на первичном. Избежать удорожания недвижимости не удастся, ведь средняя ставка банковского финансирования составит порядка 8%. Вслед за новостройками подорожают и квартиры на вторичном рынке. Кроме того, в наступающем году мы, скорее всего, будем наблюдать рост ипотечных ставок, что также повлияет на уровень спроса. И первый, и второй фактор скажутся на общем количестве сделок. Стоимость недвижимости, скорее всего, вырастет примерно на 10-15%.
Сами законодательные изменения будет способствовать уходу с рынка слабых и/или непрофессиональных девелоперов, что в итоге скажется на снижении объемов ввода жилья.
Гендиректор ГК "Атлас Девелопмент", вице-президент Ассоциации строителей по УрФО Владимир Городенкер:
Развитие рынка новостроек уже сейчас определяет новое законодательство. На днях президент России Владимир Путин подписал закон "Об участии в долевом строительстве". Проектное финансирование, эскроу-счета и остальные поправки, вызвавшие бурные дискуссии, - теперь уже реальность. Поэтому основным трендом станет умение застройщиков реализовывать свои проекты по новым правилам.
Отрасль, в свою очередь, ожидает от государства ясности в мерах поддержки. Ипотечная ставка уже вошла в красную зону, которая глушит спрос на жилье. Инерции, набранной на дешевой ипотеке в 2017-2018 годах, еще хватит на год. Но если ставка продолжит расти или не будет снижаться, то платежеспособный спрос очень сильно сократится. Для очень многих семей сегодня дополнительные 3-5 тыс рублей к ежемесячному платежу являются критическими. Поэтому покупку квартиры они отложат до лучших времен.
Цены тоже вырастут, и сегодня это понимают все. Участие банков и страховщиков в строительстве неизбежно отразится на себестоимости кв м. Кардинального изменения в балансе рынка застройщиков не произойдет. В связи с новыми правилами игры, тем более, в условиях растущей ипотечной ставки, у плохих проектов станет еще меньше шансов быть реализованными. И не так важно, кто будет его хозяином – гигант или небольшая компания.
Гендиректор компании IKON Development Антон Детушев:
Поправки в 214-ФЗ – главный фактор, определяющий развитие рынка в перспективе не только следующего года, но и на горизонте 2-3 лет. Ускоренный переход приведет к тому, что часть девелоперов "заморозит" проекты, которые находятся пока еще в "бумажной" стадии. Эта ситуация сохранится до тех пор, пока не станут известны все правила работы в новых реалиях, а именно – ставки по проектному финансированию, возможности раскрытия эскроу-счетов . Пока даже такие базовые вещи не определены, вряд ли девелоперы продолжат так же активно выводить новые объемы на рынок.
Спрос на первичном рынке недвижимости Подмосковья в 2019 году останется на уровне этого года, либо покажет минимальную положительную динамику за счет пополнения объема предложения. Есть вероятность, что на фоне повышения ставок часть спроса перейдет из столицы в область, где квартиры доступнее. В результате одни проекты смогут даже увеличить продажи, тогда как другие – наоборот, столкнутся со снижением темпов реализации. Поскольку в последние два года девелоперская активность в Подмосковье падает, рынку грозит дефицит ликвидности. В 2019 году однозначно стоит рассчитывать на рост цен. Если проектное финансирование станет обязательным для всех, стоимость кв м вырастит в районе 10%.
Следующий год станет непростым для девелоперов, из-за чего часть из них уйдут с рынка. Речь не обязательно идет исключительно о банкротстве. Это может быть продажа, консолидация бизнеса. Однако часть игроков все же обанкротятся, не выдержав возросшей нагрузки. В наименее устойчивом положении - застройщики, строящие 1-2 точечных объекта. Причем сегодня в целом по России 57% застройщиков ведут реализацию и строительство менее 15 тыс кв м жилья. То есть, потенциально в зоне риска оказывается половина игроков.
Гендиректор Level Group Кирилл Игнахин:
В 2019 году развитие рынка новостроек будет определять изменение ставки по ипотечным кредитам. Сейчас ипотека благодаря снижению ставок обеспечивает порядка 50-60% продаж первичных квартир. Однако в следующем году кредит будет дорожать. Если произойдет резкий обвал рубля или другие негативные события для экономики, то повышение ставок может произойти очень быстро, как в январе-феврале 2015 года (с 12% до 14%). В рамках менее стрессового сценария, кредит будет дорожать плавно, достигнув 10-10,5% в середине 2019 года. В этом случае в первой половине года относительно мощный спрос еще сохранится.
Что касается продаж, то общее число сделок со строящимся жильем в Москве сократится на фоне повышения ставок: с 6,5 тыс ДДУ ежемесячно до 4,3 тыс ДДУ ежемесячно (именно такой показатель был при ставке 10-11% годовых). Однако, конкуренция девелоперов останется острой. Поэтому, какие бы катаклизмы не ожидали отрасль, рост цен будет сдерживаться застройщиками в разумных пределах.
Застройщикам в 2019 году предстоит пройти серьезную проверку на прочность. Далеко не все девелоперы смогут работать в условиях снижающегося спроса, высокой конкуренции и реформы долевого строительства. Я не ожидаю крупных банкротств, но очевидно, что некоторые компании свернут свою деятельность или откажутся от новых проектов.
Директор по маркетингу федеральной компании "Талан" Наталья Гарифуллина: ("Талан" уже использует эскроу-счета).
Все первое полугодие компании будут перестраивать свою работу, чтобы с 1 июля начать работать в соответствии с новыми правилами. Это повлияет в первую очередь на объемы вывода новых объектов - они сократятся минимум на 20%.
2019 год будет год разработки новых девелоперских продуктов, архитектурных и технических решений - потому что продукт останется единственным конкурентным преимуществом. Поэтому маркетинг и изучение спроса важны, как никогда.
Темпы продаж напрямую влияют на условия проектного финансирования. Цены вырастут на 7-20% в зависимости от того, насколько каждый застройщик сможет оптимизировать свои внутренние процессы и ускорить свою стройку. Мы прогнозируем серьезный рывок в темпах строительства, потому что быстро строить станет просто необходимо. Вопрос лишь в том, как индустрии строительных материалов и технологий смогут отреагировать на этот спрос на скорость.
Что касается выживаемости компаний на рынке, то разумные строители вообще перейдут на партнерские схемы реализации проектов - их доля может дойти до 30% в течение ближайших 5 лет. Причем партнерства могут быть как застройщика с застройщиком, так и застройщика с владельцем земли. Пилотные партнерские проекты уже намечены, как в нашей компании, так и коллег.