По данным исследования британской компании Rightmove, недвижимость в ипотеку покупают примерно по 20 % клиентов в Испании и Франции, 25 % в Италии и 35 % в США.
Брать кредит выгодно, особенно в европейских странах: ставки в Австрии, Германии, Швейцарии и Франции редко превышают 2 % годовых, в то время как в США они составляют в среднем 4 %, а на развивающихся рынках достигают 8 % и более.
Однако для иностранных заёмщиков низкие ставки часто сопряжены с подводными камнями — рисками, ограничениями и дополнительными требованиями.
Исследование Tranio 2017 года показало: получение кредита за рубежом — один из самых сложных этапов при покупке недвижимости. Так считают 24 % опрошенных
1. Валютные риски
Чаще всего банки выдают ипотеку иностранным заёмщикам в валюте той страны, где находится приобретаемый объект. Например, россиянин получает зарплату в рублях, покупает недвижимость в Германии и берёт кредит в евро. Если объект сдаётся в аренду, инвестор выплачивает кредит средствами арендного дохода. В этом случае и расходы на ипотеку, и доход выражены в евро. Но если покупатель приобрёл в кредит недвижимость для собственного пользования, и единственный источник дохода для него — заработок в рублях, возникает риск, что при падении российской валюты расходы на ипотеку вырастут.
Иногда банки ЕС выдают кредиты в чужой для них и заёмщика валюте — в швейцарских франках. Тогда риски ещё выше. По сообщению Guardian, с 2003 по 2008 годы британцы массово брали ипотеку в франках для покупки недвижимости на Кипре. Швейцарская валюта считалась стабильной, и выраженные в ней ставки были ниже, чем в евро и фунтах.
Совет
«При покупке коммерческой недвижимости нужно стремиться к тому, чтобы валюта займа совпадала с валютой арендного дохода — так можно избежать валютных рисков. Если в ипотеку покупается жильё для собственного пользования, валютные риски остаются, и их сложно застраховать», — говорит Кирилл Шмидт, директор по финансовым сервисам Tranio.
2. Риски плавающих ставок
Банки выдают кредиты под плавающие и фиксированные ставки. Плавающие меняются вместе с индексами финансового рынка (инфляция, доходность облигаций, межбанковские ставкипредложения — Euribor, Libor). А фиксированные остаются на одном уровне в течение всего периода кредитования.
Многие клиенты предпочитают плавающие ставки, так как они ниже фиксированных. Например, в Италии средняя фиксированная ставка — 3,5 % годовых, а средняя плавающая составляет менее 3 %.
Совет
«Фиксированные ставки выше, так как в них включена стоимость риска изменения ставок для банка. При плавающих процентах риск повышения ставок переносится с банка на клиента. В марте 2017 Федеральный резерв США повысил учётную ставку и планирует сделать это ещё два раза до конца года. Это может вызвать рост ставок и в европейских странах.
3. Затянутый процесс
Ещё один распространённый риск связан с тем, что от подачи заявки в банк до заключения сделки часто проходят месяцы. Бывают случаи, когда покупатель подаёт документы на получение кредита в июле, а сделка заключается только в декабре. Особенно затягивается процесс, когда ипотека переоформляется с одного заёмщика на другого. Не все продавцы готовы долго ждать.
Особенно много времени покупатели тратят на открытие счёта, который нужен, чтобы внести задаток, получить ипотеку и впоследствии оплачивать счета. «Чтобы перевести деньги на счёт в Европе или США, надо объяснить источник происхождения средств. Это строгий процесс, который может занять от нескольких недель до нескольких месяцев. Высока вероятность, что без заранее агрегированных на зарубежном счету денег вы упустите интересное предложение», — говорит Георгий Качмазов.
Совет
«Рекомендуем заранее решать все вопросы, связанные с переводом денег и ипотекой в целом. Специальные компании помогут открыть счёт и подготовить всё необходимое ещё до того, как вы поедете выбирать недвижимость и заключать договор с продавцом. Мы можем подсказать, к кому и в какой стране обратиться», — говорит управляющий партнёр Tranio Георгий Качмазов.
Тем, кто покупает зарубежную недвижимость в кредит, следует быть готовым к тому, что весь процесс с момента выбора объекта до получения документов о праве собственности может занять до полугода
4. Ограниченный срок кредитования
Банки некоторых стран, например, Германии и Швейцарии, часто дают резидентам кредиты на 30 и более лет. «Выглядит это так: на первые 10 лет ставка фиксируется, а дальше она может измениться в зависимости от экономических условий», — говорит Кирилл Шмидт. Например, в Германии покупатель квартиры стоимостью 100 тыс. евро занимает у банка 50 тыс. евро под 1,5 % годовых на 10 лет и платит за ипотеку лишь 145 евро в месяц. Через 10 лет он перезаключает договор ещё на 30 лет, чтобы выплатить остаток по телу кредита (40 тыс. евро).
Многие нерезиденты хотят взять кредит на 30 и более лет, чтобы сократить ежемесячные платежи. Но зарубежным покупателям банки большинства стран выдают ипотеку максимум на 10 или 20 лет.
Совет
«Чем больше срок кредитования, тем дороже деньги, но и меньше риск того, что негативная конъюнктура рынка повлияет на условия кредитования. Золотая середина — 10–15 лет», — считает Георгий Качмазов.
5. Лимит на долю заёмных средств
В Австрии, Великобритании, Венгрии, Германии, Португалии, Франции, Чехии и некоторых других странах нерезиденты в большинстве случаев могут рассчитывать на кредит в размере максимум 50–60 % от стоимости покупки (loan-to-value ratio, LTV).
Более того, при приобретении доходной недвижимости есть риск, что банк даст даже меньше 50 %. «Если у объекта заканчивается контракт аренды, банк может снизить объём кредита до 30 или 20 %. Банк может рассчитать доступную сумму ипотеки так, чтобы весь долг был возвращен заёмщиком ещё до истечения срока арендного контракта», — говорит Кирилл Шмидт.
Совет
«Чем больше закредитован объект, тем больше риски. Также чем выше LTV, тем менее выгодными становятся ставки. В большинстве случаев мы рекомендуем брать ипотеку в размере 50–60 % от стоимости покупки недвижимости, даже если банк согласен дать больше», — говорит Георгий Качмазов.
6. Ограничения по стоимости недвижимости
Банки многих стран устанавливают ограничения по минимальным и максимальным суммам займа.
Минимальная стоимость недвижимости для покупки в кредит нерезидентами
Данные: партнёры Tranio
Страна
Минимальная сумма займа, тыс. евро
Максимальный размер кредита, % от стоимости недвижимости (LTV)
Минимальная стоимость недвижимости для покупки в кредит, тыс. евро
Италия 40 85 47
Испания 50 70 71
Кипр, Франция 75 60 125
США 95 70 118
Швейцария 465 80 580
Великобритания 580 50 1 160
В других странах, наоборот, трудно получить кредит для покупки дорогой недвижимости. Например, с учётом максимального LTV в Венгрии кредиты не выдаются для недвижимости дороже 130 тыс. евро, в Болгарии — 220 тыс. евро, на Кипре — 830 тыс. евро.
Совет
«Банки Германии обычно не выдают ипотечные займы менее 50 тыс. евро. Это значит, что для покупки недвижимости дешевле 100 тыс. евро можно рассчитывать максимум на нецелевой потребительский кредит.
В Европе в большинстве случаев нерезиденты получают кредит в размере 50 % от стоимости недвижимости на 10–15 лет
7. Отказ в кредите физическим лицам
Иногда банки отказывают в финансировании иностранным физическим и юридическим лицам, но соглашаются кредитовать открытые в стране компании.
По словам Кирилла Шмидта, по состоянию на начало 2017 года нерезидент не может получить кредит в Германии, так как банковское законодательство предписывает банкам работать только с германскими субъектами. Поэтому заёмщики-нерезиденты вынуждены открывать местные компании (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH). «При этом важно, чтобы директор компании находился в Германии и говорил на немецком — банкам так понятнее и удобнее», — добавляет Георгий Качмазов.
Совет
«В тех случаях, когда банки отказывают в кредите физическим лицам, можно открыть юридическое лицо в стране, где находится недвижимость, и оформить ипотеку на него. Покупка на компанию выгодна и по другим причинам. Например, таким образом легче оптимизировать налогообложение при инвестициях в доходную недвижимость», — говорит Георгий Качмазов.
8. Требование дополнительных гарантий
У заёмщиков, собирающихся купить доходную недвижимость, банки часто требуют дополнительные гарантии, поскольку в таких случаях кредит выплачивается с помощью арендного дохода.
Рассказывает Андрей, предприниматель из Одессы, купивший две квартиры в австрийском Граце: «Для доказательства нашей платёжеспособности нужно было предоставить те же документы о доходах, что мы представляли и для открытия счёта. Кроме того, банку были предоставлены гарантийные письма от застройщика о том, что квартира будет сдаваться в аренду и что, даже если арендатор не будет найден сразу же, застройщик будет выплачивать арендную плату и гасить коммунальные платежи, так что у банка не было никаких рисков.
Совет
«Учитывайте, что в случае с доходной недвижимостью банк считает необходимым, чтобы арендный доход покрывал ежемесячные платежи заёмщика. При этом банк дисконтирует арендные платежи на 30 %», — говорит Кирилл Шмидт. Некоторые банки требуют, чтобы арендные платежи не только покрывали, но и превышали расходы на ипотеку. Например, в Великобритании доля арендного дохода от расходов на ипотеку должна составлять минимум 145 %.
9. Требование постоянного дохода в стране
Некоторые европейские банки требуют, чтобы у заёмщика был постоянный доход в той стране, где он собирается взять кредит.
Рассказывает Мария, клиентка Tranio, купившая квартиру в Вене: «Чтобы получить заёмные средства, я обратилась в два местных банка, в которых у меня уже были открыты счета. Оба банка мне отказали, так как я иностранка и не имею постоянного дохода в Австрии. В итоге я смогла оформить кредит только в третьем банке, после того как австрийские партнёры Tranio выступили моими поручителями.
Совет
«Банки всегда оценивают платёжеспособность заёмщика. Иметь доходы в стране, где находится приобретаемая недвижимость, требуют не все финансовые учреждения, но это может стать дополнительным преимуществом. Обычно банки готовы дать минимум 50 % от стоимости объекта, если показать им хотя бы доходы на родине и подтвердить происхождение средств», — говорит Георгий Качмазов.
10. Дополнительные расходы
При оформлении ипотеки и во время её погашения заёмщики оплачивают множество сопутствующих расходов. С учётом основных затрат стоимость кредита существенно увеличивается.
Дополнительные расходы на ипотеку за рубежом
Данные: Tranio
Расходы
Сумма расходов
Обязательно ли платить
Страхование недвижимости
Около 0,1 % от стоимости объекта в год
Во многих банках
Комиссия ипотечного брокера
1,0 – 3,5 % от суммы займа
Нет
Штраф за досрочное погашение кредита
0,5 – 3,0 % от оставшейся суммы долга
Нет — при отсутствии досрочных выплат, а также в некоторых странах (Кипр, Латвия, Португалия, Финляндия)
Помимо этого, российские налоговые резиденты платят налог на материальную выгоду, если ставки составляют менее 9 % годовых. Налоговая база рассчитывается по формуле: сумма кредита × (9 % − зарубежная ставка) / 365 (366) × количество дней пользования кредитом. Ставканалога — 35 %.
Совет
«Единственные расходы, которых нельзя избежать — это комиссия банка. Остальные затраты можно сократить. Для этого мы рекомендуем пользоваться услугами ипотечных брокеров: они помогут провести эффективные переговоры с банком, добиться выгодных условий и ставок по кредиту», — советует Георгий Качмазов.