О переходе к проектному финансированию, о приемлемом для бизнеса уровне ставки кредитования, тенденциях и перспективах рынка недвижимости рассказал в интервью «Газете.Ru» гендиректор «Главстрой» Андрей Васильев.
— Сейчас правительству поручено разработать меры по переходу от долевого строительства к иным способам финансирования, в том числе финансированию проектов через банки. Как вы оцениваете такую возможность, и какое влияние это может оказать на рынок?
— Пока оценить сложно, потому что правила игры до конца еще не определены. Но мы, как крупная компания, конечно, будем им соответствовать. Вспомните, сколько дискуссий было вокруг 214-ФЗ, теперь все без исключения работают по нему. Поэтому к условиям проектного финансирования рынок также со временем адаптируется. Нужно отметить, что тема активно обсуждается, проводятся консультации, дискуссии с девелоперами, каким лучше образом реализовать новый механизм, который лучше сможет защитить дольщиков. Это разумный подход, который позволяет учесть мнение всех сторон. Если ставка кредитования застройщиков будет адекватной, то почему бы и не перейти на проектное финансирование.
— Какой размер ставки вы считаете адекватным?
— Считаю, что при ставке кредитования банками застройщиков до 4% можно было бы вполне поменять все долевое участие на проектное финансирование.
— В этом году принят закон о реновации жилого фонда Москвы. Повлияет ли программа на рынок жилья?
— Рынок однозначно изменится, но я не думаю, что сильно. Жители кварталов, которые попали под реновацию, возможно, могли бы продать свои квартиры, а сейчас они готовы подождать, пока им дадут новое жилье. Поэтому я не исключаю, что будет какой-то отток спроса, но не критичный.
— Планирует ли компания участие в реновации?
— Обсуждаем с городом варианты участия.
— У «Главстроя» есть проекты в Москве и Санкт-Петербурге. Чем принципиально отличаются эти рынки сегодня? Различаются ли они по себестоимости строительства? Что является драйверами спроса для них?
— Во-первых, рынок Москвы в два раза крупнее Санкт-Петербурга. Незначительно, но отличается себестоимость строительства: в регионе она ниже, чем в столице, на 5-10%. Заметно отличается цена продажи квартир: объекты в Москве продаются в 1,5 раза дороже.
Мы видим, что за последнее время спрос практически не изменился. Вероятнее всего, тенденция сохранится и дальше. И в Москве, и в Санкт-Петербурге, и в любом другом городе спрос, в первую очередь, формирует качественный продукт: современный, комплексный, функциональный, детально проработанный, красивый — как с точки зрения жилья, так и общественных пространств. Дополнительным драйвером роста спроса, как и раньше, будет доступная ипотека с низкой процентной ставкой.
— Минстрой прорабатывает возможность перехода на сдачу готового жилья только с отделкой. Востребован ли такой формат у покупателей, и будет ли он пользоваться спросом, учитывая, что цены дороже, чем на квартиры с черновой отделкой?
— Думаю, что через какое-то время квартиры без отделки, скорее всего, будут редкостью на рынке. Например, в Санкт-Петербурге все, что мы строим, строим с отделкой. В Москве мы тоже задумываемся о переходе к проектам с отделкой.
Полагаю, что с 2019 года мы перейдем на этот формат полностью. Сейчас мы создаем систему стандартов отделки, отрабатываем технологии и процессы.
Вы правы, что, как правило, такая квартира продается дороже — на стоимость отделки. При этом такой формат не приносит застройщикам дополнительной маржи, и заработать на этом невозможно. С другой стороны, продажа квартир с отделкой повышает ликвидность проекта, расширяет целевую аудиторию, проект продается легче и быстрее. Если говорить о крупных проектах, то это однозначный плюс, когда первая очередь после сдачи заселяется мгновенно почти на 100%. Покупатели въезжают в квартиры сразу после получения ключей. Проект моментально «оживает».
Кроме того, в проектах комплексного развития территорий покупатели получают сразу не только жилье, но и инфраструктуру в шаговой доступности: детские сады, школы, поликлиники. В наших проектах ввод социальных объектов синхронизирован со сдачей домов.
— Проект «Главстроя» жилой квартал на Москве-реке «Береговой» входит в две большие городские программы Москвы, в том числе развития набережных и редевелопмента промзон. На какой стадии находится объект и каковы его особенности?
— Проект расположен в Филях, на первой береговой линии Москвы-реки. Эту территорию площадью 31,6 га мы развиваем вместе с городом. Планируем выйти на площадку в январе 2018 года, начать продажи в феврале. Сейчас речь идет о первой очереди проекта площадью 260 тыс. квадратных метров. На строительство первого этапа мы отвели 2,5 года, в целом же объект будет реализован в три очереди. Это крупный проект в формате «все в комплексе», с жилой и общественной функциями, новыми рабочими местами, что важно.
Человек приобретает здесь квартиру, а на территории уже предусмотрена вся необходимая и приятная для жизни инфраструктура: и образовательный кластер, и магазины, и спортивные центры, и, что мало есть у кого, — набережная и парки.
Более того, в наших комплексных проектах мы всегда стартуем с достаточно привлекательными ценами. Не ради ажиотажа, конечно, скорее, привлекаем единомышленников. «Береговой» не исключение, поэтому февраль будет интересным.
— Насколько рискованно начинать такие крупные проекты в непростое для российской экономики время?
— С нашими питерскими проектами мы стартовали в 2009 году, когда в стране тоже было не такое легкое время. Первые месяцы мы продавали практически по себестоимости. Потом, когда люди увидели динамику стройки, возникла уверенность, интерес к покупке и доверие к компании. Тогда объем продаж вырос, и мы начали шаг за шагом повышать цены. Когда речь идет об объемах строительства, исчисляемым в миллионах квадратных метров и сотнях миллиардов рублей инвестиций, как в нашем случае, — у нас всегда такая стратегия.
Залог успеха – четко контролировать себестоимость и сроки реализации проектов. В крупном бизнесе это эффективно работает, потому что у нас масштабные объекты, большие объемы и высокие темпы строительства.
— Сейчас очень модно привлекать к работе над проектами крупных архитекторов международного уровня. А как вы относитесь к российским «зодчим», у них есть сегодня потенциал? Готовы вы привлекать к проектам архитекторов из России?
— Мы работаем как с зарубежными, так и с отечественными архитекторами. Но в целом сегодня уровень российской архитектуры соответствует мировым стандартам.
— У компании есть свой земельный банк. Как планируете его осваивать?
— У нас в активе преимущественно крупные площадки, что дает возможность развивать на этих территориях комплексные девелоперские проекты, строить современные жилые кварталы с инфраструктурой. Если говорить о Москве и Санкт-Петербурге, то в общей сложности это 1 тыс. гектаров. В Санкт-Петербурге мы реализуем два масштабных комплексных проекта – жилые кварталы «Северная Долина» на 2 млн кв. м. жилья и «Юнтолово» на 2,5 млн «квадратов». Проекты — глобальные, сравнимые по масштабу с городом.
К слову, «Главстрой» - один из первых в России начал реализовывать проекты комплексного развития территории. Стартовали мы с этим форматом именно в питерских проектах. Это действительно уникальная история, когда человек покупает жилье в современной среде, вновь созданной, соответствующей самым передовым нормам и стандартам. Сегодня мы активно транслируем этот опыт в новые проекты компании.
В столице все наши новые площадки находятся в границах старой Москвы. Это большие участки площадью до 1 млн кв. м недвижимости с хорошим девелоперским потенциалом и в привлекательной локации: с хорошей транспортной доступностью, в прибрежных и парковых зонах. Здесь есть все возможности реализовать интересные, инфраструктурно насыщенные жилые проекты с качественной, комфортной средой для жизни.
— Недавно создан фонд защиты прав дольщиков. Как вы считаете, такой механизм в достаточной мере способен защитить дольщиков? Насколько комфортны условия работы с фондом для застройщиков?
— Во-первых, мы и сегодня платим схожие суммы за страхование ответственности застройщика. Можно сказать, что в целом механизм достаточно эффективный, потому что за последнее время, несмотря на относительно непростой рынок, нет каких-то обсуждаемых историй, связанных с появлением новых обманутых дольщиков. Безусловно, важно, что будет фонд, предусматривающий выплаты дольщикам, которые оказались обманутыми, а также финансирующий достройку объектов, по которым застройщики почему-то не выполнили взятые на себя обязательства.
— Ваш прогноз: каким будет рынок жилья в ближайшие пять лет, что будет с ценами?
— Я думаю, что спрос и цены останутся плюс-минус на сегодняшнем уровне. Застройщики будут конкурировать не стоимостью квадратного метра, а качеством, стараясь придумывать что-то новое, комфортное, востребованное. Продолжит развитие тренд на продажу квартир с отделкой. К примеру, в том же Санкт-Петербурге данный формат уже сегодня занимает половину рынка, в Москве в ближайшее время это тоже произойдет. Кроме того, девелоперы думают о том, чтобы сделать планировки квартир еще более функциональными. При таком подходе квартира сохраняет свой функционал, дополняется преимуществами, но по площади она меньше. Таким образом, покупатель получает больше за меньшие деньги. В данном случае все: и потребитель, и застройщик – в выигрыше.