Представители власти на всех уровнях неоднократно заявляли о том, что в нынешних экономических условиях меры поддержки строительной отрасли просто необходимы. Но любые меры не могут быть односторонними. Так министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень на IV ежегодной конференции "Девелопмент: точки изменений 2016", организованной ИД "Коммерсант", рассказал журналистам о том, что норма о защите прав застройщиков от недобросовестных дольщиков может быть внесена в проект поправок 214-ФЗ (закон о дольщиках — ИФ). Как могут повлиять подобные изменения на строительный рынок, эксперты рассказали "Интерфакс-Недвижимость".
Практически каждый крупный застройщик сегодня сталкивается с ситуацией, когда недобросовестные участники долевого строительства уклоняются от приемки квартиры, обосновывая отказ различного рода аргументами, которые не всегда имеют реальную почву. Таким образом недобросовестные покупатели пытаются «выбить» из застройщика солидные суммы денег в виде штрафов за несвоевременную передачу объекта долевого строительства. Другие попросту не планируют сразу переезжать и поэтому не хотят нести затраты на содержание своего пустующего жилья (коммунальные платежи и т.д.).
Девелоперское сообщество не имеет механизмов защиты от подобных действий.
"Действительно, норма о защите прав девелоперов от недобросовестных дольщиков необходима для нормальной работы строительного сектора", — считает исполнительный директор ГК "МИЦ" Даромир Обуханич.
Эксперт поясняет, что на данном этапе ответственность в виде штрафных санкций за те или иные просрочки несет только застройщик. Тем временем некоторые дольщики не мотивировано затягивают с приемкой жилья, не выставляя при этом никаких требований, или же намеренно затягивают с приемом квартиры, чтобы в итоге расторгнуть договор и получить компенсацию стоимости с застройщика вместе с процентами за пользование деньгами.
"При этом страдает именно застройщик, который может оформить односторонний акт приема-передачи жилья только два месяца спустя после первого уведомления", — говорит он.
Эксперты компании ГК "Пионер" солидарны с коллегой. "Действительно, в девелоперском сообществе поднимается вопрос о необходимости внесения изменений в законодательство о долевом строительстве, ограничивающих возможности злоупотребления участниками долевого строительства своими правами. Застройщик не имеет возможности расторгнуть ДДУ в случае отказа участника долевого строительства оплачивать дополнительные метры. Суды становятся на сторону участника долевого строительства и говорят о том, что если оплачены денежные средства по ДДУ, то отсутствие оплаты увеличившейся стоимости ДДУ не являются основанием расторжения договора".
По их мнению, сегодня в законодательстве существует ряд пробелов, которые и позволяют дольщикам злоупотреблять своими правами.
"Участник долевого строительства имеет право отказаться от исполнения ДДУ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. Проблема в том, что отсутствует четкого понимания того, что является существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства", — пояснили "Интерфакс" в ГК "Пионер".
Не менее существенным пробелом эксперты считают отсутствие санкций для участника долевого строительства в случае уклонения от принятия объекта долевого строительства. Также, по их мнению, необходимо введение в закон "вилки", позволяющей определить существенность изменения площади объекта долевого строительства, а также ответственность участника долевого строительства за нарушение сроков доплаты в счет увеличения цены объекта долевого строительства.
Стоит подчеркнуть, что теоретически инструменты влияния на дольщика у застройщика все же есть, однако, эти инструменты не всегда просты в использовании, они требуют дополнительных финансовых и временных затрат, комментирует ситуацию директор департамента продаж ГК "Гранель" Рустам Арсланов.
"В нашей практике такие случаи встречаются нечасто. Если мы сталкиваемся с подобного рода ситуациями, в первую очередь мы выясняем для себя, насколько обоснованы замечания дольщика или насколько аргументирован отказ и причина, по которой дольщик не может явиться на приемку квартиры. Если видим, что налицо попытка умышленно уклониться от приемки квартиры, мы пытаемся решить проблему путем индивидуальных переговоров с дольщиком. Мы объясняем ход дальнейших действий (проведение независимой экспертизы, составление одностороннего акта и проч.), в результате которых он не получит тот результат, на который рассчитывал", — рассказывает эксперт.
Он поясняет, что в 90-95% случаев после таких переговоров дольщик принимает квартиру. "Конечно, если бы ответственность за своевременную приемку-передачу квартиры была предусмотрена не только для застройщика, но и для участника долевого строительства, такие схемы мошенничества ушли бы в прошлое. На наш взгляд, данная мера пойдет на пользу рынку недвижимости, ускорит ввод в эксплуатацию жилых объектов, сделает более прозрачным процесс передачи квартир участникам долевого строительства", — говорит Р. Арсланов.
Генеральный директор компании "Эталон-Инвест" Даниил Селедчик предупреждает о том, что между застройщиком и покупателем жилья должны быть выстроены максимально прозрачные, действенно регулируемые законом взаимоотношения. "И перекосов в ту или иную сторону быть не должно", — говорит он.
Госдума 19 февраля приняла в первом чтении правительственный законопроект об ответственности застройщиков перед дольщиками при строительстве многоквартирных домов. Он предполагает поэтапное введение новых требований.
В частности, ранее предполагалось, что с 1 марта 2016 года вступят в силу дополнительные требования к минимальному размеру собственного капитала застройщиков. Позднее было решено предусмотреть дифференциацию требований к уставному капитала застройщиков в зависимости от объемов возводимого ими жилья.
Законопроект также устанавливает требование к раскрытию застройщиком информации на его официальном сайте в интернете. Кроме того, законопроект предусматривает расширение полномочий контролирующих органов исполнительной власти субъектов РФ в части контроля за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых дольщиками, а также наделение таких органов полномочиями по контролю за привлечением денежных средств граждан жилищно-строительными кооперативами.
С 1 июля 2016 года законопроектом предусматривается создание и ведение уполномоченным федеральным органом исполнительной власти единого реестра застройщиков, а с 1 января 2017 года предусматривается расширение целей использования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства.
Законопроект также предусматривает использование механизма банковского проектного финансирования строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с открытием счетов эскроу для размещения средств дольщиков в качестве одного из возможных способов обеспечения прав участников долевого строительства. В целях регулирования нового механизма в документе предусматриваются особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.
Законопроект также легализует право застройщика использовать средства дольщиков на строительство социальных объектов, которые будут переданы в собственность государства.