Ипотека и дальше дорожает, а застройщики пугают неизбежным ростом цен. Покупателю новостроек придется еще больше экономить – «лишние» метры ему давно не по карману. Станет ли рынок сокращать метражи квартир в пользу малогабаритных студий и однушек? И не появятся ли проекты, состоящие только из одних студий?
БН разбирался, как изменилась квартирография новых проектов у застройщиков в минувшем году и возьмет ли рынок новостроек курс на более компактные планировки квартир.
ПРИЗНАКИ КОМФОРТА
Все последние годы в новостройках масс-маркета средняя площадь квартир таяла, а число двушек и трешек в новых проектах уменьшалось под натиском студий и однушек. Пик сокращения метражей рынок достиг пару лет назад. А по итогам минувшего года аналитики БН отметили некоторые позитивные сдвиги.
Так, средний метраж квартир в пополнивших рынок в 2018 году проектах масс-маркета чуть ли не впервые за последние годы продемонстрировал тенденцию к росту. В черте Петербурга усредненный метраж квартиры вырос с 41,7 до 43,3 кв. м. Даже в Ленобласти, где низкие цены обусловлены засильем эконом-класса, размер квартир подрос с 38,7 до 39,6 кв. м. Изменения в квартирографии проектов были более существенны для городских проектов: доля студий там снизилась с 27 до 24% (в пользу двушек и трешек, число однушек почти не изменилась). В Ленобласти особых изменений замечено не было.
Число жилых комплексов с мелкой нарезкой квартир на рынке неуклонно росло все последние годы. По итогам прошлого года доля студий и однокомнатных квартир в структуре нового предложения новостроек Петербурга составила 68,7%, а в Ленобласти – 74,8%
Более подробный анализ изменений квартирографии новых проектов массового сегмента у первой двадцатки застройщиков наталкивает на некоторые наблюдения. Те застройщики, кто давно сделал ставку на небольшие метражи и увеличил в своих комплексах долю квартир односемейного формата, остановились и больше не мельчат. Кое-кто даже начал слегка повышать метраж квартир в новых проектах. А игроки, которые всегда предлагали покупателю довольно просторные по площади варианты квартир, наоборот, встали на путь сокращения. И повысили концентрацию студий и однушек в своих новых проектах.
Но в целом рынок нынче избегает крайностей. Новых жилых комплексов, под завязку забитых малогабаритными квартирами со средней площадью 23 квадрата, как это было три-четыре года назад, в продажу больше не выводят. Но и просторных квартир в масс-маркете становится все меньше: застройщики, подстраиваясь под похудевший покупательский кошелек, продолжают «мелко нарезать», делая ставку на функциональность.
МАСС-МАРКЕТ РЕЖУТ ПО-НОВОМУ
Например, у лидера рынка Setl City, на долю которого в минувшем году пришлось почти 14% всех новых объемов на рынке Петербургской агломерации (и самое большое число стартапов), квартиры в новых проектах масс-маркета в черте Петербурга стали чуть просторнее: средний метраж за год подрос с 34,9 до 36,4 кв. м. При этом в областных проектах застройщика (стартапов в предместьях не было) этот показатель не претерпел изменений и остается одним из самых скромных в закадье – 33,5 квадрата.
У Группы ЦДС (четыре новых проекта комфорт-класса) метраж в городских проектах чуть вырос – с 41 до 43 кв. м. Также увеличился средний размер квартир в пополнивших рынок объектах у компаний «Главстрой Санкт-Петербург» (с 37 до 40 кв. м), Glorax Development (с 50 до 53 кв. м), ФСК «Лидер» (с 43 до 51 кв. м) и др. Самый существенный рост продемонстрировала компания Seven Suns Development – с 42 до 55 кв. м (за счет запуска проекта повышенной комфортности на намыве).
Но другие застройщики, у которых квартиры в проектах массового сегмента никогда не отличались чересчур скромными размерами, наоборот, взяли курс на сокращение. В частности, чуть уменьшилась средняя площадь квартир у компаний «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» (с 49 до 47 кв. м), «КВС» (с 46 до 41 кв. м), «Росстройинвест» (с 41 до 39 кв. м) и ряда других компаний. Как правило, сокращение метражей оборачивается увеличением доли студий и однушек в квартирографии. Самые резкие изменения в стратегии можно отметить у компании «Ойкумена» – средняя квартира у нее за год съежилась с 59 до 37 квадратов, а доля односемейного жилья в квартирографии выросла с 16 до 80% (в портфеле у девелопера лишь один проект – ЖК «Граффити» в Приморском районе).
В петербургском масс-маркете самые компактные по площади квартиры предлагают компании «Аквилон-Инвест» (средняя площадь – 33 кв. м) и «Полис Групп» (31 кв. м). Самые крупные метражи – у компаний «Строительный трест» (59 кв. м), «Балтийская жемчужина» (57 кв. м), «Мегалит / Охта Групп» (57 кв. м), Legenda Intelligent Development (56 кв. м), «Эталон ЛенСпецСМУ» (53 кв. м)
Чем ниже у застройщика средняя площадь квартиры, тем больше в жилом комплексе студий и однушек. Как правило, у большинства застройщиков этот показатель не выше 60-65%.
Есть и исключения. У компаний Setl City и «Аквилон-Инвест» доля студий и однушек в городских проектах масс-маркета превышает 80%. А бесспорным лидером минимализма в Петербурге выступает компания «Полис-Групп» – малосемейный формат занимает у застройщика почти 90% всех квартир. Данные показатели у этих девелоперов за год не изменились.
ЦЕНА РЕФОРМЫ
Мода на минимализм обусловлена исключительно спросом – большинству покупателей в сегменте масс-маркет двушки и трешки давно не по карману. Поэтому однокомнатное жилье не перестает быть лидером спроса. А застройщики, предлагающие самые компактные планировки, бьют рекорды по числу продаж.
Отсюда и новый тренд – сокращение метражей девелоперами, которые ранее делали ставку исключительно на просторные квартиры в расчете на семейного покупателя. Они все активнее начинают экспериментировать с планировками: сокращают «пустые» квадратные метры и увеличивают функционал. Все больше трансформеров – секций, в пределах которых можно разделять/объединять небольшие квартиры, как пожелает клиент. И все большую популярность на рынке набирают евродвушки (по сути – классические однушки с большой кухней). Все объясняется просто: достаточно урезать площадь квартиры на «лишние» пять квадратов – и ее стоимость для клиента сразу уменьшается на полмиллиона рублей.
В свете удорожания ипотеки и неизбежного роста цен из-за отмены долевки всеобщая мода на минимализм вполне может в очередной раз захватить рынок. Хотя эксперты и утверждают, что резких перемен быть не должно. Но тут уж все будет зависеть не от застройщика, а от возможностей покупательского кошелька.
Ольга Аветисова, коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– Сейчас в тренде функциональность планировок. Каждый метр квартиры должен найти свое применение, ведь переплачивать за лишнее пространство, которое никак не будет использовано, клиент не готов. Эта тенденция прослеживается уже несколько лет, и рынок реагирует на эти изменения. Действительно, площади квартир становятся чуть меньше, при этом функциональность планировочных решений растет. Появляются места для хранения, набирает популярность формат «евро». Этот тренд мы будем наблюдать и в будущем.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:
– Значительных колебаний и изменений в квартирографии объектов на первичном рынке мы не фиксируем. Нужно понимать, что жилые комплексы, которые будут выходить на рынок в ближайшее время, уже запроектированы и для большей части из них получены разрешения на строительство. О том, как под влиянием законодательных нововведений изменится квартирография новых проектов, пока говорить рано.
Квартирография жилых комплексов сегментов эконом и комфорт, выводимых на рынок Петербурга в последние годы, очень похожа: максимально представлены однокомнатные квартиры (40-50%), на втором месте – студии и двухкомнатные (20-30%). Квартирография областных жилых комплексов отличается от городских: более широко представлены студии (30-40%), соответственно меньше проектируется двух- и трехкомнатных квартир.
Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург»:
– По данным нашего аналитического центра, средняя площадь лота на первичном рынке недвижимости в категории масс-маркет в 2018 году несколько выросла по отношению к 2017 году. Прежде всего это произошло за счет квартир комфорт-класса и предложений в Ленинградской области.
Стоимость квадратного метра в сегменте масс-маркет в 2018 году в среднем увеличилась более чем на 10% по сравнению с 2017 годом. Клиенты в условиях роста цен и ограниченной покупательной способности стремятся оптимизировать свои затраты. Застройщикам предстоит найти баланс, чтобы предлагать качественный продукт, сохранив разумные цены.
Одна из тенденций на рынке – повышение спроса на жилье класса комфорт, что не всегда подразумевает переезд в квартиру большей площади. Покупатели могут обращать внимание на продуманную квартирографию проекта, оснащенность системами «умный дом», закрытый от автомобилей двор, качественное благоустройство, современную архитектуру, развитую инфраструктуру района.
Квартирография проектов масс-маркета, вышедших на рынок новостроек Петербурга в 2018 году
Застройщик
Доля студий и однушек
Средняя площадь квартиры, кв. м
Общая площадь квартир, кв. м
Количество квартир
AAG 57,70% 57,22 32 331,11 565
Glorax Development 42,76% 52,76 22 950,00 435
Legenda Intelligent Development 50,00% 56,65 33 312,46 588
RBI 20,80% 56,39 30 901,20 548
Setl City 83,13% 36,41 521 905,60 14 333
Seven Suns Development 63,96% 54,69 118 677,30 2 170
Аквилон-Инвест 84,92% 33,06 62 058,32 1 877
Арсенал-Недвижимость 65,72% 51,68 69 038,15 1 336
Балтийская жемчужина 42,78% 57,01 59 974,60 1 052
Главстрой Санкт-Петербург 70,83% 40,24 162 894,80 4 048
ИнтерГрупп 60,44% 45,72 74 428,13 1 628
КВС 65,09% 41,44 113 118,4 2 730
Эталон ЛенСпецСМУ 52,85% 52,66 214 132,00 4 066
Лидер Групп 67,97% 42,6 133 002,40 3 122
ЛСР. Недвижимость-СЗ 55,89% 46,48 272 819,40 5 869
Мегалит / Охта Групп 45,51% 56,98 67 240,28 1 180
Ойкумена 79,93% 36,75 40 465,78 1 101
Полис Групп 89,79% 31,09 92 263,95 2 968
Росстройинвест 78,02% 38,7 66 020,66 1 706
СПб Реновация 71,55% 39,88 222 988,60 5 592
Строительный трест 42,45% 59,05 42 991,29 728
ФСК Лидер 53,95% 51,24 22 032,48 430
Группа ЦДС 70,55% 43,03 266 966,80 6 204