Есть разные пути, как получить ВНЖ в Европе: например, по благосостоянию, и тогда заявитель меняет налоговое резидентство, открыть там компанию или создать семью с гражданином или гражданкой другой страны. Такие способы подходят тем, кто планирует переехать за границу.
Однако многие хотят получить европейский ВНЖ для других целей: например, чтобы упростить коммуникацию с иностранными банками, свободно передвигаться по ЕС или как страховку на случай экстренного переезда (это один из основных стимулов для граждан Турции, Ирана, России и Китая). Таким людям подходят «золотые визы» — они выдаются при покупке недвижимости или других активов на определённую сумму. Это самый простой и быстрый способ получения ВНЖ. Наиболее популярные иммиграционные программы в Европе предлагают Латвия, Португалия, Испания, Греция и Мальта.
Программа Латвии, лидера по количеству выданных ВНЖ, была крайне популярна в первые пару лет, пока в 2014 году Сейм не принял поправку о повышении порога инвестиций, необходимых для получения визы. Испания и Португалия пользуются стабильно высоким спросом среди состоятельных иммигрантов, а мальтийская программа только набирает обороты: она была введена в августе 2015 и по общему количеству выданных «золотых виз» пока несопоставима с другими странами.
Греция отстаёт от конкурентов по числу выданных ВНЖ из-за недоверия, вызванного последним экономическим кризисом. Но спад в греческой экономике замедляется: с 2013 года безработица постепенно снижается и, по данным МВФ, к концу 2017 ВВП Греции вырастет на 2,8 %. по мнению экспертов Tranio, эта страна предлагает самые выгодные условия для инвесторов по ряду причин.
1. Низкий порог инвестиций
Греция предлагает самый дешёвый ВНЖ за инвестиции: заявитель должен купить один или несколько объектов недвижимости общей стоимостью минимум 250 тыс. евро. Эта же сумма обозначена в программе Латвии, однако, по её условиям, инвестор должен выплатить 5 % пошлину (это безвозвратный платёж), что повышает порог инвестиции до 262,5 тыс. евро.
Для Мальты обязательным условием, помимо покупки (от 270 или 320 тыс. евро в зависимости от локации) или аренды (от 50 или 60 тыс. евро за 5 лет) недвижимости, является вложение в государственные облигации 250 тыс. евро и уплата пошлины в размере 30 тыс. евро. Таким образом, минимальная сумма вложений начинается от 330 тыс. евро.
ВНЖ в Португалии можно получить, купив недвижимость за 350 тыс. евро, если она построена больше 30 лет назад или находиться в районе городской регенерации, или за 400 тыс., если недвижимость расположена в малонаселённом районе. Стоимость более ликвидных объектов должна начинаться от 500 тыс. евро — эту же сумму в качестве стартовой цены предлагает программа Испании.
2. Возможность купить несколько объектов или принять участие в крупном проекте
Программы Греции, Испании и Португалии разрешают покупку нескольких объектов, общая стоимость которых равна или превышает минимальный порог инвестиции. Латвия предусматривает такую возможность только для небольших городов (исключая популярные Ригу и Юрмалу). На Мальте можно инвестировать только в один объект.
Так же греческая и португальская программы предоставляют возможность коллективных инвестиций. Главное условие — вложение заявителя должно быть не ниже установленного программами порога.
3. Низкие цены и потенциал роста
Цена на недвижимость в Греции в центре крупного города ниже, чем в остальных четырёх странах: квадратный метр здесь стоит 1,3 тыс. евро, то есть почти в 2 раза дешевле, чем в Испании и Мальте, и в полтора — чем в Португалии.
Разница с Латвией не такая существенная (около 10 %), но потенциал роста цен в Греции больше: по официальным данным, недвижимость в этой стране стоит на 44 % ниже пикового уровня 2008 года, в Латвии — на 27 %. При этом в Латвии после кризиса цены уже росли и снова падали — это говорит о волатильности рынка (связанной с активностью русских покупателей). Стоимость недвижимости в Испании приближается к пиковым значениям, а цены в Португалии и на Мальте уже превысили докризисные показатели (на 2 % и 10 % соответственно).
4. Арендный доход
Часто обладателям «золотой визы» не нужна приобретённая недвижимость, поэтому они сдают её в аренду, чтобы отбить вложенные средства. В Греции, Латвии, Испании и Португалии инвесторы могут делать это свободно, а на Мальте сдавать объект запрещено в течение первых пяти лет.
В этом случае наиболее рентабельный сценарий — краткосрочная аренда в локациях, популярных у туристов, поскольку она приносит более высокую доходность, чем долгосрочная.
По статистике Всемирной туристской организации (UNWTO), по числу прибытий туристов из-за рубежа Греция в два раза опережает Португалию и в 10 раз — Латвию. в Испанию иностранные туристы приезжают примерно в три раза чаще, но из-за разницы в цене за квадратный метр Греция даёт инвесторам более высокую прибыль: около 5 % после вычета налогов и расходов на управляющую компанию. Если аренда квартиры в Афинах стоит 50–70 евро за ночь, а в Барселоне или Лиссабоне — 70–90 евро, то стоимость недвижимости в этих городах отличается примерно в три раза: квадратный метр в центре Афин стоит 1 265 евро, в Лиссабоне — 3 317 евро, в Барселоне — 4 399 евро.
Поэтому в Tranio считают, что инвесторам, которые хотят получить «золотую визу», разумнее всего вкладывать в покупку туристических апартаментов в центре Афин, чтобы сдавать их в краткосрочную аренду в перспективе. Такой сценарий позволит получить не только визу и «запасной аэродром», но и валютный доход свыше 5 % и потенциал роста стоимости недвижимости в будущем.